房屋的維修維護關系到住房品質。貴州省安順市西秀區情報站小區改造前后對比圖。新華社發
住房和城鄉建設部部長倪虹日前指出，要為民眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。
中國探索建立房屋養老金制度的消息引發市場廣泛關注。
房屋養老金到底是什么?該制度的探索進展如何?錢從哪里來?
業內專家指出，住房養老金制度既是房屋管理領域的一項基礎性制度，也是嶄新的制度建設要求，近兩年來，國家層面多次提出要建立房屋養老金制度，表明房屋養老金制度建設及試點或將加速推行。
分析
為什么要建房屋養老金制度?
現有住宅專項資金無法“應修盡修”
房屋養老金制度被認為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化帶來的安全隱患，但現有的住宅專項維修資金難以滿足房屋維修及改造的需求。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，我國有500億平方米住宅，其中大約300億平方米是上世紀建設的，質量、維護的問題開始顯現，但很多小區物業維修基金不足，需要資金進一步支持。
佘才高指出，我國存量住房時間跨度長、數量大，不少住房是2000年以前建造，隨著房齡的增長，老舊住房的占比還在持續攀升。部分存量住房平均房齡已達30-40年，房屋結構失穩、設施設備及管線銹蝕老化、屋面滲漏、墻體透寒等房屋老化問題層出不窮。但是一些老舊小區的專項維修資金正快速減少甚至枯竭。他以南京為例，即使已經歸集專項維修資金且當前有結余的老舊小區，仍有近三成小區余額低于10萬元，遠遠不能滿足現階段老舊小區設施設備老化維修的需求。
針對現有住宅專項維修資金不能滿足房屋“應修盡修”需求的現象，佘才高建議建立房屋養老金制度。
為老舊房屋提供資金維修保障
柴強在其提案中指出，據《中國人口普查年鑒-2020》及相關數據顯示，我國城鎮家庭住房中，超3成是本世紀之前所建。城鎮存量住房規模已超過300億平方米，隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續攀升。鑒于存量房屋規模越來越大，亟須未雨綢繆，逐漸為房屋積累“養老金”。
今年兩會期間，全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強在《關于及早建立房屋養老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行。單個住宅小區，歸集資金規模一般僅為600萬元-900萬元甚至更低。隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭。現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋“應修盡修”的需求。其建議，通過建立房屋養老金制度，為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障。
今年全國兩會期間，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高也曾建議建立房屋養老金制度，探索破解房屋安全管理難題。
“房屋養老金”錢從哪里來?
實行分類管理，建立公共和個人賬戶
在諸葛數據研究中心高級分析師陳霄看來，目前業內關于房屋養老金的資金來源等問題，尚待討論。
佘才高在提案中建議，房屋養老金可實行分類管理，由公共賬戶和個人賬戶兩部分組成。
其中，公共賬戶資金來源主要是土地出讓金、維修資金增值收益結余、老舊小區改造資金、三供一業移交應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等等，遵循“政府主導、專業運作、統籌使用、專款專用”的原則，堅持“收支兩條線”的管理理念，主要用于房屋日常強制體檢、購買房屋安全綜合保險等公共服務。
個人賬戶是指住宅專項維修資金賬戶，按照專項維修資金管理有關法律、法規的規定進行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備維修和更新改造。
建議每年從地價款或凈收益按比例提取
柴強在其《關于及早建立房屋養老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中建議，每年從當年土地出讓收入(地價款)或凈收益(出讓收入減去出讓成本)中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養老金。因為土地出讓收入主要“來自于房”，在供應房地產開發用地時一次性收取了地價款或土地出讓金，特別是土地增值收益實際上主要“取之于房”，而且通過招拍掛出讓方式使得地價在房價中的占比過高，擠占了保障房屋建設質量和維修更新的必要費用。
同時，發揮房屋養老金在房屋全生命周期安全管理中的資金支持作用，建立房屋體檢制度，利用房屋養老金開展房屋定期體檢，為老房子“治病”，實現房屋的安全檢測、緊急情況排險以及意外風險保障，形成房屋安全長效機制，為房屋提供全生命周期安全保障。
建議建立基礎類、專項類和商業類養老金
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄提到，本次住建部與中國銀行的交流，也傳遞出可能會由政銀合作的方式探索房屋養老金的推進實施。
此外，也有專家建議，應該建立由基礎類養老金、專項類養老金和商業類養老金組成的多層次住房養老金制度，為住房體檢、維修、改造等用途提供資金保障，實現住房安全和人民宜居。
房屋養老金傳遞什么信號?
全國重點城市邁入存量房時代
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，在房地產市場增量時代，住建部門的任務是通過建設更多的房子，解決城鎮化快速推進過程中急劇擴張的住房需求。這一過程既是房屋數量的擴張過程，也是金融信貸量的擴張過程。到了存量時代，量的擴張結束了，住建部門的新任務是如何維護好房子，讓業主和百姓住得好、住得舒適，這需要金融資源的支撐，從過去提供增量開發貸、按揭貸，轉到房屋和社區維護，即房屋養老金。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄也認為，當前全國重點城市邁入存量房時代，存量房屋安全隱患問題日漸突出，比如:墻體結構安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設施設備老化等。大量老舊小區也面臨著維護更新的問題。鑒于存量房規模龐大，而且現有的住宅專項維修基金遠遠不能滿足需求，市場亟須建立完善的制度，為老舊的房子提供“養老保障”。
其三，房屋養老金制度是房地產行業新模式的重要探索，或帶來新的投資機會。
房地產新發展模式探索方向
業內專家認為，房屋養老金制度與城市更新、數字化轉型等是房地產新發展模式的重要探索方向。
嚴躍進指出，房屋養老金制度的建立也創造了許多新的商業機會，對物業公司、中介機構、保險機構、金融機構和建筑企業等來說，可能意味著新的發展機遇和增長空間。
更好地防范房地產金融風險
房產占中國城鎮居民家庭資產的六成。李宇嘉認為，未來，房屋的性能能不能維護好，關系到居民居住的舒適體驗，也關系到房地產存量信貸質量的好壞。房屋維護得好，房價就能得到支撐，存量房貸的不良率也會保持在較低的水平。
因此，此次住建部與中國銀行交流推進“房屋養老金制度”，也是為了更好地防范房地產金融風險。
進展
部分城市已開始探索試點
“房屋養老金”制度并非首次提出。
去年以來，政府部門多次提出要研究建立房屋養老金制度。
2022年“4·29”長沙居民自建樓房坍塌事故后，住建部于當年5月1日召開視頻會議并部署開展全國自建房安全專項整治工作，指出要加快研究完善房屋建筑安全管理各項制度，研究建立房屋體檢制度，強化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋“養老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。
2022年5月24日，國務院辦公廳印發《關于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》，指出“完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度。”
今年4月，全國自建房安全專項整治工作電視電話會議召開，會議指出，要積極構建房屋安全管理長效機制，加快推進房屋安全管理地方立法，積極推進房屋養老金、房屋定期體檢、房屋質量保險“三項制度”試點和自建房安全跨部門綜合監管試點。
部分城市已探索開展房屋養老金制度試點相關工作。
今年5月12日，住房和城鄉建設部房地產市場監管司一級巡視員周韜一行赴南京調研探索開展房屋養老金制度試點相關工作并召開座談會。座談會上，調研組聽取了江蘇省和南京市關于探索建立房屋養老金制度有關情況介紹。與會人員圍繞建立房屋養老金制度的必要性、可行性，以及住宅專項維修資金管理使用過程中存在的問題和有關建議進行了交流。
延伸
住宅專項維修資金提取率偏低
根據2008年起實施的《住宅專項維修資金管理辦法》，業主購房需要“按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%繳交”首期住宅專項維修資金，作為小區日后維修養護之用。當余額不足首期繳存額30%時，則需續繳。
但一直以來，該項資金都存在提取率偏低的情況。早在2013年時就有報道顯示，全國繳存住房維修資金已達到萬億以上的規模，而使用率不足百分之一。
此后相關部門曾出臺政策以期破解該筆資金的使用難題，目前來看效果并不明顯。
在一線城市北京，截至2022年底，該市累計歸集商品住宅專項維修資金782.90億元；累計辦理商品住宅專項維修資金使用78.07億元，提取率不足10%。
知多D
“房屋養老金”
所謂“房屋養老金”，是指住宅專項維修資金，用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后，日常維修以外的大、中修，更新改造的資金。同時也是保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。
住房維修資金制度始于1998年，最初叫做“房屋維修基金”。2007年12月，原建設部和財政部聯合發布了《住宅專項維修資金管理辦法》，2008年實施。中信證券研報指出，在制度設計初衷上，住宅維修的主要資金來源，就是專項維修資金。
整合:易福紅
來源:中新社 澎湃新聞 第一財經 每日經濟新聞 中國經營報 中國建設報等