記者 | 馮賽琪

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目前，國內市場上已發行20只上市公募REITs，產品發行總規模超過618億元，資產類型涵蓋保障性租賃住房、倉儲物流、能源基礎設施等。如何看待中國公募REITs的發展路徑？對于未來公募REITs常態化發展的建議是什么？面對公募REITs在二級市場的火爆，投資者應秉持什么態度？

10月28日，在由上海交通大學上海高級金融學院與晨曦控股聯合主辦的“2022中國不動產金融峰會”上，針對業界熱議的國內公募REITs市場發展這一話題，多位行業資深從業者及專家學者作出不同的解讀。

2021年6月份，9支公募REITs產品正式上市，拉開了中國REITs市場的序幕。

“目前我們中國版的公募REITs主要聚焦于基礎設施不動產，對支持實體經濟特別是支持地方政府的項目來說起到了積極的作用，受到不少地方政府的支持。”高金學術副院長、金融學教授嚴弘表示。

國泰君安證券資產管理有限公司總裁陶耿認為，公募REITs行業發展對構建良性投資循環具有重要意義，在監管部門和各市場機構的合力推動下，公募REITs試點在這一年多時間里得到了快速發展，市場已初具規模效益和示范效益。

“一級市場發行方面，在國泰君安近期發行的項目中，國泰君安臨港創新產業園REITs和國泰君東久新經濟REITs網下認購倍數達到148倍和100倍，公募投資者認購倍數達到305倍和296倍。公募REITs產品良好的二級市場表現及一級市場被廣大投資者踴躍認購的情況，體現了市場對公募REITs這一投資產品的高度認可。”

近年來，中央經濟工作會議和政府工作報告多次提出，要加快新型基礎設施建設，新型基礎設施建設包括信息基礎設施融合，基礎設施創新、基礎設施，是支持新業態、新產業、新服務發展的戰略性基石。

陶耿認為，公募REITs的推出，有助于解決當前新型基礎設施投資的困境，同時引導社會資本脫虛向實，共同參與國家重大領域的基礎設施建設。

華瑞銀行董事長曹彤認為，應充分發揮公募REITs的作用，重新構建房地產的金融體系。

“之前的金融體系是圍繞銀行的信貸資金和一部分的非標融資構建的，目前看這個體系走到了一個調整的轉折點，下一輪應該充分發揮公募REITs的作用。”

針對目前限制商業地產進入REITs市場的情況，曹彤認為可以重新思考，盡可能讓公募REITs市場能夠支持商業地產的融資。圍繞公募REITs重新構建這個體系，可以為下一輪房地產市場的發展提供金融保證。

如何促使REITs從試點階段向常態化的過渡？

國泰君安資管公司融資業務板塊負責人徐剛認為，首先應該激發整個社會對發行REITs市場的活力，這可能是一個基礎性的工作。在REITs推進過程中，要針對性解決企業的顧慮，如對于產品的定性，和傳統債務融資的對比，以及對基于稅收、資產控制權、審批效率的擔憂。其次是市場生態的標準化、類型化，以及在制度層面、相關配套措施層面有進一步的完善。

中聯基金合伙人金威認為，REITs上市只是結果，但是在結果之前需要很長的過程。“如果我們最后把REITs上市比作鯉魚越龍門，那么這只魚如何有資格、有能力越過這龍門，可能是整個市場健康發展有序發展的一個關鍵。”另外，他提到，整個REITs實際上一個工具箱，是一個全生命周期金融賦能的工具箱，而不僅僅是一個產品的概念。

投資者應如何看待REITs的火爆？華金證券創新資產管理部總經理杜鵬表示：“現在大家都很關注REITs，在二級市場也很火爆，但是投資時一定要有合理預期。公募REITs不是一個暴利的產品，而是穩定收益型的產品。”REITs的底層資產決定了其未來的收益空間，盈利主要來源于現金流的分紅以及拉長時間、貨幣貶值、通貨膨脹帶來資產價值的增值，而這兩個都是需要時間積累的。