華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道

2022年11月15日，由華夏時報社主辦的“堅守信念 突破未來——2022年華夏數字經濟與智慧人居高峰論壇暨第六屆金瓴獎揭曉”盛會在北京北辰五洲皇冠國際酒店舉行。眾多一線財經專家學者、品牌房企大咖齊聚盛會，從宏觀環境、政策、市場、企業角度總結當下形勢，權威解讀房地產行業的新趨勢、新方向，深度解析房地產與資本市場的關系，以一場思想的碰撞探索行業新的發展模式，為房地產企業實現穩健高質量發展提供參考借鑒。

會上，在中國城市更新論壇秘書長、HuanXin創始合伙人陳方勇的主持下，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、中國城市經濟學會房地產專業委員會秘書長鄒琳華、樂乎集團創始人、CEO羅意、魔方生活服務集團CTO常海松、雅詩閣中國華北區業務拓展部與資產管理部副總監馬征、中國飯店協會酒店資產管理專業委員會專家于魯津等專業人士齊聚“大浪淘沙 重塑長租公寓新格局”的圓桌環節，共同探討了行業變化對長租公寓運營商的影響、數字化對行業的影響等問題，觀點精彩紛呈。

“市場教育”加速租賃市場理性成長

房地產行業的格局正在重塑。近年來，經歷了暴雷、跑路、租金貸危機等劇烈震蕩，長租公寓行業加速洗牌。如今，二十大再提“租購并舉”，租賃住房上升到國家戰略高度，密集出臺的各項利好政策，也令租賃住房市場迎來新的歷史性發展機遇。

常海松坦言，兩三年前，行業中部分頭部玩家基于采用互聯網的打法，高舉高打，對市場產生了一些不利的影響，加上近兩年來疫情對長租公寓運營的沖擊，“外部條件的變化也給我們從業者帶來了很多思考和挑戰，壓力也蠻多的”。但常海松覺得，行業的變化與壓力“本身是一個好事兒，也讓我們靜下心來思考這個行業的本質到底是什么，它到底是什么樣的行業”。

常海松介紹說，魔方公寓認為，“民生、微利、長期穩定”是長租公寓的本質。基于這一判斷，魔方在內部提出“三升一降”，要求提高產品品質、獲客能力及服務水平，下降運營成本。當然，這些都要基于科技化的建設能力，而“這是長期的、深入的、緩慢的、精細化的建設和運營的事兒”。

從業15年，羅意的感受也十分明顯：從2021年開始，租賃行業“需求端在多樣化、多元化，供給物業形態、資產屬性都在變得更加多元”。

羅意進一步指出，從產品形態上看，在原先單一的剛需公寓產品之外，開始出現類商務的需求和家庭需求，市場倒逼運營商進行品質提升、豐富產品類型；從需求端來看，租賃市場亦更為多元，預計會出現家庭型租賃社區、養老型社區的需求；從資產端來看，2021年之前，在不動產領域，長租行業曾是坪效最差的業態。但隨著行業的變化，大量資金開始回流進入租賃賽道，長租公寓“現在算得過來賬了”。

“整個租賃住房我認為是在非常好的一個狀態，我作為從業者是覺得我們現在算賬比以前輕松得多，而且現在競爭人數也變少了，經過市場教育以后都變得特別理性、克制。所以我認為理性、健康、可持續的租賃大時代到來，我的看法是積極的。”羅意直言，“當然有疫情、不確定性等外部的情況，但是租賃住房在外部經濟沖擊情況下，它比很多業態都要表現好，租賃住房行業有非常多的機會，我們有理由更加樂觀。”

同樣樂觀的還有馬征。馬征坦言，當下服務公寓市場確實受到了一定的疫情沖擊和影響。但從應對的結果來看，相較酒店行業，服務公寓的“抗擊打能力還是很強”。

從雅詩閣在全國市場上的表現來看，在2022年的前三個季度中，長住收入持續增長，目前已占全部營收的67%，相較 2021年又有所提高，使雅詩閣的業績具有非常強的抗風險能力和韌性。馬征覺得，“無論是長租公寓還是高端服務式公寓，只要服務的人流動性在、需求還在，它都可以找到自己對應的客群。”

對于上述嘉賓們的看法，陳方勇表示，買房是投資，租房是消費，所以未來很多消費端、需求端這應該是國家二十大、“十四五”、“十五五”重點鼓勵的。而經過近年來的市場洗禮、頭部運營商的大洗牌，也令整個市場得到了教育。總結來看，“做長租公寓，確實要有長線思維”。

穿越周期，長租公寓變身“防御性資產”

2021年以來，隨著租賃住房上升到國家戰略高度，國內密集出臺各項利好政策，租賃住房市場迎來新的歷史性發展機遇。什么才是長租公寓下一步發展的正確姿勢？如何重塑租房市場新格局？

鄒琳華表示，毫無疑問，二十大大再提“租購并舉”，中央政策很明顯，對租房市場是非常支持的。長期從事于房地產研究的鄒琳華建議，“租房出租的并不是簡單的磚頭或者建筑，出租的是與住房相關聯的一個城市和區域的公共服務，所以城市區域的選擇是非常重要的。”

常海松表示，“長租公寓是魔方長期看好的賽道，魔方愿意和所有朋友，尤其是國企客戶共同攜手，輸入我們的運營、科技能力，共同讓行業越來越好。”

馬征表示，自1984年首家服務公寓開業以來，雅詩閣深耕行業領域、積累了豐富的運營管理經驗，并在設計能力、IT技術及銷售渠道等方面進行不斷儲備及創新。未來，希望可以通過積累下來的感受以及真實的經驗，能夠輔助旗下本土長租公寓品牌“雅遇”在市場上有更好的發展，適應更多人群的需要；陳方勇則表示，在中央對于長租公寓的政策支持之外，對于從業者而言，更多還是靠自身能力。

從資本的角度來看，公開資料顯示，目前資本正對中國租賃住房市場表現出持續的熱情。

于魯津直言，國內宏觀經濟下行之時，尋找相對穩定且較高回報率的資產是金融資本市場接下來的課題之一。“在這樣的周期里，資產證券化產品通過將相對高收益的資產進行證券化，在保證一定回報率的前提下賦予一定的流動性，是符合未來資金端需求大趨勢的。” 于魯津說。

在于魯津看來，從資產配置的角度而言，具有穩定現金流的資產都是良好的“防御性資產”。長租公寓雖然回報率相對較低，卻是基于老百姓衣食住行的剛需，薄利但充滿韌性，加之“房住不炒”等利好政策的支持，以及長期的、低成本的資金加持，長租公寓這類資產具備了一定穿越周期的能力或者說是基礎——而這恰恰是當下資本最為看重的能力。

當然，若想得到資產證券化或者得到資本的青睞，也需要具備“3+1+1”的核心指標：“3”為經營回報率、資產回報率、投資回報率，其中一個“1”是指估值，另一個“1”則是指合規。根據“3+1+1”，于魯津認為，“公寓資產仍是大有可為的”。

此外，于魯津表示，盤活國有資產亦是租賃行業的重要機會。“作為市場化的機構，能夠主動幫助國有資產提高運營效率、進而提升資產回報率，協助國有資產完成合規性等各方面的準備，助力資產證券化等渠道盤活資產，把原有運營層面的業務變成一個綜合性的解決方案，可能是更有價值的一件事情。”于魯津認為。

值得一提的是，作為“十四五”時期住房建設的重要任務，保障性租賃住房建設成為各城市現階段住房保障的重中之重。在政策傾斜、資金支持等一系列政策利好下，不少長租公寓項目也紛紛納入保障性租賃住房體系。

盡管較早涉足“保租房”賽道，但羅意依然強調，“市場的歸市場，保障的歸保障”。其解釋說，“保租房”的租金水平相比市場化租賃住房偏低，但同時也會獲得土地性質更改無需繳納土地出讓金、使用民水民電、獲得長周期低息貸款等紅利。至于是否需要投身“保租房”賽道，羅意建議，長租公寓運營商應按需選擇。

至于保障性租賃住房如何定位的問題，鄒琳華則稱贊同羅意的觀點：“保障性租賃住房由市場組織提供，其土地、資金都來源于市場而不是由政府投入。必然它的結果就是：租金價格原則上還是市場定價，只是因為享受了政策優惠，所以租金會略低于市場。市場提供土地、資金等資源要素，政府提供優惠政策，這是一個相互妥協的過程。因為在現有的市場環境下發展長租房市場難以推進，所以通過一些政策的支持，充分調動市場資源來把事情做下去。”