沒想到，房產界還有“負首付”這個詞兒。近期，有房產中介聲稱買房可以做到“負首付”。例如，房產價格520萬元，但可以向銀行貸款570萬元，這樣購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。
但記者了解到，通過開發商返首付、做高合同價等方法，一些房產看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“負首付”，但也面臨財務和法律風險。如果樓盤不“滿五唯一”，則購房人還要承擔較高的稅費。
針對“低首付”“零首付”“返首付”等營銷亂象，監管部門出手了——對違規售房行為進行嚴查。
暗藏玄機
“負首付50萬元買學區房”，“不需要首付還能再拿1萬元”……近日，在多個社交平臺上，出現了類似的營銷話術。
“這套房子評估價是570萬元，但是業主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。”房產中介王女士表示，其代理的一套深圳市羅湖區的房產可以做到“負首付”。
同為房產中介的鐘先生也聲稱，自己代理的某樓盤也可以做到“負首付”。而房產中介趙先生則聲稱，自己已售出一套“負首付”的房產。
據業內人士介紹，“負首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產原價，“負首付”便“實現”了。
鐘先生向記者透露，實現“負首付”有時還需要借助經營貸的力量。“經營貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經營貸利率是3.5%到3.8%。購房人需要提前準備征信報告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話，需要配合注冊個公司。”
存在違規
談及“負首付”現象的出現，北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，這與一些開發商為了盡快銷售樓盤，實現資金回籠有關，但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。
“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但實際上，往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。”王玉臣說。
鐘先生稱，“負首付”出現，和部分區域一二手房價格出現倒掛有關，使得購房人可以以低價買一手房，但以較高的市場價作為評估價，從而做高了貸款合同金額。“‘負首付’其實是打擦邊球，銀行可以做高貸款金額。正常情況下，購房人是要三成首付款的。”
對此，工行深圳分行一名房貸經理回應稱，“首付款如果不是自有資金，我們是不會批貸款的。購房人自己要小心。”
后期壓力大
需要注意的是，“負首付”不僅違規，而且后期資金壓力將加大。
“有的房子是回遷房，房本還沒有下來，不滿足‘滿五唯一’，需要繳納個人所得稅和增值稅，算下來購房人需要負擔二三十萬元稅費。”房產中介馮女士說。
“首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區別而已。”王玉臣提示，所謂零首付、首付分期看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩余的首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。
針對近期出現的零首付、低首付、送首付、首付貸、返首付，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進說，這是營銷領域的亂象，各地應關注此類新情況，要從合規的角度解決首付的問題。
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首套房利率低于4%
5月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，5月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。
據中指研究院數據顯示，今年以來，全國已有超過40個城市調整首套房貸利率4%以下。其中，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%。
綜合中國證券報、中國之聲等