出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
6月以來，多家房企的定增事項獲交易所集中審核通過，有關部門正加速推進房企股權融資的進度，支持房企股權融資“第三支箭”獲實質性落地。
據搜狐財經統計，招商蛇口，中交地產、福星股份、大名城、陸家嘴和保利發展等6家涉房上市公司定增事項，已經相繼獲交易所審核通過；當中，除了央企背景之外的房企，還包括兩家民營企業。
尤其是招商蛇口，更是成為了“第三支箭”首單落地的房企。其發行股份購買資產并募集配套資金的申請，已經于6月16日獲證監會注冊生效，這是在2022年底“第三支箭”出臺后歷時半年，A股市場首個成功取得注冊批文的項目。
根據股權融資定增草案，招商蛇口主要是以發行股份方式收購南油集團24%股權、招商前海實業2.89%股權，資產購買擬發行金額約89.28億元，并募集配套融資85億元，涉及資金高達174.28億元。
此前5月29日，其定增事項已獲深交所審核通過，隨后又迅速獲證監會注冊生效。從深交所通過到證監會獲批，招商蛇口用時僅16日。
中交地產、福星股份、大名城、陸家嘴和保利發展等5家房企，獲得上交所或深交所通過時間，主要是集中于6月6日至8日，如果按照招商蛇口的推進速度，他們的定增也即將迎來落地。
第三支箭：涉及30余家房企、超360億股權融資
去年11月28日，證監會發布調整優化房企股權融資方面的5條措施，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，被稱為“第三支箭”。
相比于“第一支箭”新增授信、“第二支箭”增信債權工具，“第三支箭”進一步放寬融資通道，時隔6年后再次放開，既能給房企“輸血”，又不增加房企的負債，為房企購買存量項目、償還債務、項目交付等方面有力補充資金。
從“三支箭”落地進展看，“第一支箭”銀行授信規模大，超60家銀行向百余家房企授信合計近5萬億，但是從授信到實際放款需要抵押物，出險房企的很多土地、停工項目之前為了自救，大都已抵押，后續能拿出來抵押的已經不多，更多是優質企業受益。
“第二支箭”正逐步落地，中債增擔保的中期票據合計超百億元。今年2月，央行又拓寬“第二支箭”支持范圍，推動金融機構增加民營企業信貸投放，已有雅居樂、合景泰富等多家民企成功發債。
“第三只箭”再融資方面受益房企范圍較廣，據搜狐財經統計，自2022年11月28日至2022年末，至少有31家上市房企公告股權融資事項，已披露的募資總額超360億元。
當中既包括碧桂園、雅居樂、建發國際等港股上市房企配股融資，也囊括萬科、世茂股份、福星股份、北新路橋、大名城、新湖中寶、、招商蛇口、格力地產、天地源、中南建設、榮盛發展、陸家嘴、華夏幸福、金科股份、華發股份、嘉凱城、綠地控股、迪馬股份等A股上市企業定增融資。
據Wind數據統計，截至6月17日，至少有20家房企披露再融資方案：
目前，至少有7家港股上市房企完成了配售，包括碧桂園、新城發展、雅居樂、德信中國、旭輝控股、建發國際、合景泰富，合計配股融資達107億元；相較于H股配售的速度，A股主要進行定增，進度相對更慢，如今招商蛇口定增獲批，“第三支箭”終于迎來實質性落地。
從募資用途看，A股主要用于“保交樓”，H股主要用于償還債務和補充流動資金，比如碧桂園、新城發展強調募集資金用于償還“境外債務”，德信中國、旭輝控股指出集資金用于償還“現有債務本息”。
“三支箭”整體從覆蓋范圍對比分析，股權融資對出險房企包容度更高，覆蓋面更廣，但從申請速度看，信貸融資涉及參與者少、申請速度更快。
國盛證券認為，如今“第三支箭”實質性落地，將有效提振市場信心、優質房企流動性有望進一步改善；德邦證券也認為，這有助于為其他房企發行股權融資注入信心，推動房企股權融資項目加快落地。
業內人士也指出，對于招商蛇口項目的快速審核過會，此舉為上市房企并購重組和股權融資注入強心劑。可以預見的是，在政策加快推進下，未來房企融資環境也將進一步改善，房企發債融資有望再擴容。
定增獲批分化：出險房企“坎”多
但從目前進程來看，僅有少數幾家房企的定增方案獲得交易所批準，還有至少18家企業仍在排隊等待中。
當中，部分房企為了更快獲批，開始調整定增方案，豫園股份便是一個典型案例，6月1日將募資額從80億下調至48.91億。
而格力地產欲借力“第三支箭”重組珠海免稅事項，已在5月26日宣布中止。格力地產表示，正與相關中介機構推進重組的加期審計等相關工作，待相關工作完成后，將立即向上交所申請恢復審核。
對于格力地產而言，想要拿到上交所的批條，還有一道關卡要闖，那就是上交所下發的并購重組審核問詢函，自5月26日向上交所申請延期回復后，尚無進一步動態。
不僅是格力地產，排隊等候的房企中，包括中南建設、金科股份、華夏幸福、綠地控股等出險房企，不少企業曾收到過交易所的定增相關問詢函，如中南建設4月13日被深交所問詢，6月16日回復后，6月19日又收到深交所第二輪審核問詢函，要求其在5個工作日內提交回復。
克而瑞分析指出，定增審批過程中，接受交易所問詢是重要一環，從多家定增相關問詢函來看，監管層對募投的必要性高度關注，問詢內容主要聚焦在認購對象及認購資金來源、募投項目或投資標的情況、發行主體的債務風險及經營情況等方面，確保募投的合規、合法、合理以及資金的安全性。
對于出險房企而言，能否順利獲批有待進一步觀望，財務風險、內部控制、債務重組情況等，均是一道道“坎”。意向房企需做好定增方案和問詢準備，但最終能否成功發行仍面臨著一系列挑戰。獲批是第一大關，但并非終點，距離成功發行還要有一段很長的路要走。
但從目前獲批企業來看，非“綠檔”企業已經在列，如福星股份、中交地產，福星股份近三年“三條紅線”均處于“黃檔”。這也表明，由于股權融資不直接增加負債規模，該項政策支持的關注點更多集中在資金使用效益上，能夠真正幫助到風險可控、對資金迫切需求的企業。
