出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
6月即將結尾，2023年行將過半。
自2021年下半年以來，多家房企陸續出現流動性問題，無奈走上債務重組道路。兩年時間，陸續有出險房企完成境內或境外債務整體重組，也有剛剛踏上這條波折路的企業。
如果說兩年前是地產出清的序幕，那如今已接近尾聲，退市潮已經襲來；兩年后，大多數出險房企進入一個新階段，按下債務重組的加速鍵，開始逐步恢復正常經營。
據搜狐財經不完全統計，2023年以來，奧園、融創、中梁控股、華夏幸福等境內、境外債重組相繼突破，合景泰富也開啟尋求境外債務的全面重組，恒大也已提出了整體境外重組計劃。
但從出險房企化債進度看，呈現出明顯的分化態勢：以富力地產、融創為代表房企，化債進展很迅速，境外內展期均通過；債務情況仍比較嚴峻的企業典型如恒大、世茂，恒大已經出現資不抵債情況，而世茂債務重組進程緩慢，目前尚無成熟方案推出。
債務重組就像一場拉鋸戰，是出險房企與債權人之間的博弈。對于出險房企而言，債務重組落地越早越好，有利于企業盡快向正常經營過渡；但對于債權人來講，權益保障達不到一定安全度，很難對重組方案產生認同感。
這一輪出險房企的債務重組中，有四家房企極具代表意義，分別是：債務重組的先行者華夏幸福，最早引爆這一輪地產違約潮的花樣年，國內首家境內外債券全部展期的富力地產，以及債務規模最大的恒大。
從他們的化債進展中，可以映射出大多數出險房企債務重組的現狀。
化債“先鋒”：展期為主，“債轉股”為輔
從正式違約，到債務重組初步計劃通過、制定補充方案，再到美元債全部獲得展期，華夏幸福債務重組之路已經歷時兩年之久，截至2023年5月底，金融債務通過簽約等方式實現債務重組金額累計約達1812.96億元，化債超八成。
2022年下半年， 富力地產整體債務重組的成功，為出險房企化債打開新的局面，境內、境外467億債券完成重組，成為國內首家境內外債券全部整體展期的房企。
融創90.48億美元境外債重組方案，6月13日獲得約87%債權人支持，境外債重組方案將在年內落地；而在此前1月，融創160億境內債券也已整體展期成功，成為第二個富力指日可待。
奧園6月12日也迎來新進展，與絕大多數境外債權人達成暫緩償還債務協議，涉及境外優先票據、私募票據以及債務工具合計約40億美元；境內債 “21奧園債”、“20奧園01”也已成功展期。奧園希望年中完成債務重組，盡早按照港交所復牌指引發布財報，開啟復牌申請。
被業內稱為“小碧桂園”的中梁控股，就未能償還的9.29億美元境外債，也于5月底與債權人小組簽訂條款細則，或能再展期3.5年。若這次重組計劃能落地，中梁控股便可暫時從境外債泥潭里脫身而出。
從幾家化債先鋒的具體方案來看，債券展期成為其緩解償債壓力的首要選擇，例如此前綠地控股9只美元債、龍光境內債和富力地產等，均是以展期重組為主；而后華夏幸福則采取了“展期+債轉股+現金兌付+以資抵債”等混合重組方式，融創中國則是“展期+債轉股”方式。
展期之外，債轉股已成為出險房企作為延長或重組債務計劃的一部分，華夏幸福正是方案中涉及股權抵償，才于今年1月完成對49.6億美元離岸債券進行重組，化債超八成。
融創是“債轉股”化債典型企業之一，境外債務重組方案中，主要是通過可轉換債券、強制可轉換債券、轉換為部分融創服務股權、置換新票據等4種方式實現債務重組，“債轉股”預計降低約30億美元債務。
目前包括恒大、花樣年等在內的房企，也在嘗試推進“債轉股”的方式化解境外債務，但其化債依舊處在“拉鋸戰”之中，或是與債權人，或是與股東。
“拉鋸”進行時：境外債重組阻力大
最早引爆這一輪地產違約潮的花樣年，雖在5月5日獲76.44%債券持有人支持。但其境外債務重組方案，目前遭第二大股東TCL實業反對，如果TCL實業一直持反對態度，花樣年境外債務重組將可能無法完成。
恒大境外債重組方案于3月下旬推出，涉及191.48億美元債務，主要是通過債務展期及子公司股權等方式，4月初進一步披露進展，已與債權人特別小組成員，簽訂了三份重組支持協議。
境內債務方面，恒大雖已先后對9 支債券展期，涉及本金535億元、利息37.03 億，但債務規模依舊巨大。截至2022年底，境內有息負債逾期金額達2084 億元，境內商票逾期達3263 億元，境內或有債務逾期達到約 1573 億元，而且部分境內債權人已對其采取了法律行動。
去年11月宣布暫停支付境外債務本息后，旭輝在今年3月拿出境外債重組初步方案，涉及68.5億美元債，主要包括不削減本金金額、債權人自愿選擇轉股、減少利息的現金支付、債務展期不超過 7 年、制定切實可行的額外增信方案等。
相隔一個月后，旭輝又拋出境內債回售調整方案，謀劃境內債展期。截至目前，旭輝境內、境外債重組方案還在推進中。
世茂的債務重組則較為緩慢，目前尚無成熟重組方案推出。根據4月公告，其已將境外債重組草案，發送給了美元債債權人小組及協調委員會的顧問，各方正努力縮窄現在重組方案項下各項經濟條款的分歧。
龍光境內債去年12月整體展期后，目前正在尋求境外債重組；佳源國際雖然重組方案獲得80%債權人同意，但正面臨被強制清盤風險；佳兆業雖是2023年首家復牌的出險房企，但尚未拿出債務重組方案。
5月14日，因一筆2.12億債務未按時償還，合景泰富也開啟了尋求境外債務的全面重組。
這些企業的化債，尚在推進中，面臨來自不同層面的阻力。從目前來看，出險房企在境外債重組方面，遭遇的阻力更甚，無論是花樣年、世茂還是龍光、旭輝等企業，主要卡點均在境外債重組方面。
債務重組達成與否：自救、取信債權人是關鍵
至于背后原因，中指研究院企業研究總監劉水告訴搜狐財經，主要有兩方面原因：一方面，境內貸款及債券展期工作明確受到政策支持。2022年11月底，央行、銀保監會發布“金融16條”，包括：支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。
另一方面，從發行看，境內信用債要求高、流程麻煩，前幾年海外債發行要求條件寬松，很多企業尋求發海外債融資。從償還看，海外債多是借新償舊方式，由于個別企業海外債違約，海外投資人對民企海外債風險提高警惕，投資購買意愿急劇下降，新債很難發行無法償還到期債務，導致海外債違約越來越多造成惡性循環。
顯露出足夠的誠意，讓債權人更具安全感，成為出險房企境外債重組的關鍵，融創境外債重組能獲得87%債權人通過，與孫宏斌的再次讓步有很大關聯，將強制可轉換債券的最高限額，由17.5億美元增加至最高22億美元。
近期有消息稱，龍光也更新境外債重組方案，在先前已放入重組方案的6個項目基礎上，再增加約15個項目作為支付重組項目的資金，更新后方案將在兩周內提交給債權人。
這是否意味著，后續的境外債重組需要出險房企做出更大的讓步？劉水認為：其一，出險房企特別是實際控制人或大股東要積極自救，采取處置資產、增加股東借款、股東注資、股東擔保等措施，取信于債權人。
其二，出險房企應統籌考慮自身資產和債務情況，統籌考慮市場形勢和流動性情況，制定切實可行的回款計劃，使債權人增強信心，債務重組方案早日通過并且落地，企業最終恢復正常經營，達到正向循環的效果。
其三，加快銷售促回款，促進企業持續發展。出險房企應緊抓“因城施策”窗口期，加速布局較好項目的銷售去化，快速回籠資金，只有持續的銷售回款，才能保障現金流入，才能增強償債能力。
