頂端新聞記者 曾令統 李斯琦 實習生 李佳子

“200萬的房貸，只需少量的手續費，20年合計節約利息56.49萬元。”面對中介這樣的介紹，如果是你，你心動嗎？

近來，隨著貸款利率的不斷降低，利率較高時購房人，不禁心里泛起了嘀咕，自己能否通過一些“措施”來享受目前的優惠紅利呢？

那么，這些措施有無風險？記者聯系房產金融從業人員、銀行從業人員及鄭州市不動產登記中心相關工作人員進行了打探。

鄭州市民稱遭遇中介“無風險”降低房貸受騙

2016年底，當了十幾年鄭漂的李偉(化名)，花費160萬元在惠濟區買了一套房。

為購買這套房子，李偉貸款100萬元，利率為6.37%，分30年還清，總利息為124.5萬元，月供6325元。

自今年年末，李偉便收到大量中介打來的電話，其均稱，自己有渠道為李偉辦理轉貸業務，且并非短周期經營貸，而是30年正常銀行按揭貸款，辦理過程中，不需業主離婚或額外支付稅費，該中介承諾，辦理成功后，業主每月月供最低減少1403元，30年利息總額最低減少50.5萬元，而其收費僅需貸款總額的0.5%到1%不等。

隨后依據該中介的要求，李偉向其郵寄了自己的房本材料及電話卡，并填寫了相關的房產及個人信息。

中介向其解釋道，之所以需要李偉的電話卡，是因為后期將會替李偉進行幫擋催收，而在其為李偉辦理降貸期間，他們也可以以李偉的名義直接同銀行進行溝通。

“我們銀行有人，這個不存在任何風險，你只需要等1個月左右，我們便會替你弄好。”中介稱。

但是隨后，隨著訂金的轉入及材料的郵出，李偉降貸的事情卻一拖再拖，“他們就一直說手續有點麻煩，隨后又讓我注冊公司，接著我便收到了來自工商稅務部門的電話，后來我咨詢后才發現，這些都是違法的行為，但是我前期繳納的手續費他們也不愿意退給我了。”李偉說。

記者調查：市面上主流“降貸業務”分別為親屬轉貸及“現房抵押”

頂端新聞記者在調查時發現，目前市面上主流推廣的“房貸降息”的方式主要有兩種，分別是將個人名下的房產直接轉給他人，或以現房抵押的方式，向銀行申請走經營貸款。

選擇辦理直系親屬轉貸的市民，需在房管局監管下走贈予模式，而辦理人一般會在中介的操作下，將其房屋產權人過戶給直系親屬或朋友，進而可以享受最新房貸利率4.1%的優惠政策。

另一種模式則是向銀行申請經營貸，負責辦理業務的中介一般也稱這種模式為“現房抵押”。

選擇該模式的市民，需要業主本人有營業執照，通過將房屋抵押給銀行的方式，取得新的貸款，辦理成功后，其貸款利率要比目前首套房貸利率4.1%更低，但是一般貸款年限短，且無法達到30年。

業界人士：“現房抵押”輕則影響購房者個人征信記錄并承擔經濟風險

而中介此前推薦李偉辦理的便是走經營貸款，從而達到降息的目的。

記者了解到，走經營貸就是先把現有的銀行貸款還清，然后再去另一家銀行用房產作為抵押，從而申請經營貸。如客戶現金不足，也可通過中介進行墊資，中介再收取相關的墊資費用。而沒有營業執照的客戶則需要辦理營業執照，再向后順延辦理程序。

在此過程中，雖然不少中介一再聲稱，全程無風險且銀行各環節均有人，但是往往存在較大風險，“可以說，如果市民一旦輕信，未來數十年將會一直面臨著風險并存，甚至違法違規的的局面。”一位從業房地產金融貸款行業9年的工作人員對記者稱。

該工作人員介紹，對于部分購房者而言，不少市民由于對相關政策的誤讀從而導致其輕信中介宣傳，最終自己跳進了“火坑”。

在購房費用方面，除了原來的房貸要還清，在轉貸過程中，中介的墊資利率、銀行手續費、公司流水“包裝費”也需業主支付。

除此之外，在使用經營貸的期限中，貸款人更要面臨銀行、稅務、工商部門的抽查，一旦發現異常，銀行會立刻停止與購房者的貸款合同，并會要求購房者短期內向銀行一次性償還全部貸款。一旦事發，貸款人將則面臨著影響個人征信記錄并承擔經濟風險。

2021年3月，央行、銀保監、住建部聯合發布【2021】39號文《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，個人經營性貸款、企業流動資金貸款等經營用途貸款是為了滿足企業臨時性周轉性資金需求、提升企業持續運行能力。經營貸流入房地產領域屬于是違規行為。

鄭州一不愿具名的銀行業內部人士表示，經營貸流入房地產市場是違規行為，個人如果辦理經營貸后，將款項用于房貸等用途，如遇處罰需自行承擔責任。

“如果銀行辦理違規業務被發現，還會收到監管部門的處罰。”該名銀行人士說。

帶押過戶，或為降房貸利率“良方”

存量房房貸利率調低，是不少群眾的一致呼聲。那么，有沒有既有安全保障，又能幫助市民降低存量房貸款利率的方法呢？

記者了解到，帶押過戶便是一個官方認可，且安全有效的方法。

此前，頂端新聞·河南商報曾刊發了鄭州可以辦理二手房“互換”業務的報道，不少讀者評論及留言詢問該業務的辦理條件及業務辦成后利率是否能夠降低。

隨后，記者從鄭州市不動產登記中心相關工作人員處獲悉，二手房互換業務辦理前提是房子處于“未抵押”狀態，即全款房，而處于“抵押”狀態的房屋若想辦理過戶交易，則需要帶押過戶這一新政策的執行。

頂端新聞記者了解到，自11月起，鄭州市也可實行二手房帶押過戶這一便民政策，不過據了解，由于鄭州市疫情原因，還未有市民前往辦理相關業務。市民如果通過傳統方式辦理二手房過戶，需要通過一筆“過橋資金”先辦理房屋解押，不僅涉及高昂的利息費還存在一定風險。

而通過“帶押過戶”的方式，賣方在出售房屋時，在未結清銀行按揭貸款的情況下，就可出售住房，直接進行過戶。

鄭州市不動產登記中心相關工作人員表示，通過帶押過戶方式完成房屋交易，房貸利率將按照最新利率政策執行。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，帶押過戶就是免除了贖樓擔保的費用，且打通了各環節的繁瑣，降低了信用信息調查的成本、縮短了交易的周期，有利于二手房交易流轉。“有公證處的法律權威以及其獨立性，能消除各方對風險的擔心。”