出品｜焦點財經&搜狐地產
作者｜王迪
編輯｜吳亞
近日，廈門信托與正榮地產、中梁地產關于保險柜爭奪戰引發業內關注。
事件起因為，正榮地產、中梁地產、廈門國際信托三方共同保管的保險柜，在一次搬家過程中被廈門信托派人搬走。該保險柜中保存著上述三方合資公司的公章、財務章、土地使用權證等多項重要物品。
對此，三方各執一詞。作為項目股東方，正榮和中梁地產雙方選擇報警處理。而廈門信托的說辭為：“為維護投資者利益和國有資產安全，在對方違約在先情況下，我司依法行使合同權利。”
廈門信托指出，目前保險柜安全存放于公司辦公場所，原有封條保持完整，處于7×24小時視頻監控中，公司仍將嚴格依照協議約定，共同保管印章和銀行賬戶材料。
關于保險柜之爭，其背后是出險房企與金融機構之間關系惡化的表現。此前，融創偷換與中融信托共管的保險柜鎖芯，劃走11億，涉及樓盤是武漢塔子湖項目。而綠城也曾撬開與通銀合作項目徐州“明月春曉”的共管保險柜，劃走1個億。
利益糾葛三方“羅生門”
該事件涉及中梁與正榮合作的天著潤宸開發項目。而保險柜存放的是項目的公章、財務章、法人章、空白支票、土地使用權證、工規證、施工許可證等物品。
在此事之前，項目信托企業和地產商本身已經有多次糾紛。
據了解，該項目的股權結構為正榮地產持有51%、廈門信托持有44%、中梁地產持有5%。2021年5月，廈門首輪集中供地，正榮及中梁聯合拿下集美J2020P03地塊，溢價率高達49%。為融資，拿地3個月后，項目找來當地國企廈門信托配資，金額4.5個億。貸款期限為2021年8月20日至2022年10月20日。
只是，在2022年房地產市場降溫過程中，廈門信托公司向房企催收，要求提前還貸。而正榮股債出現雙雙震蕩下挫，中梁也面臨債務壓力。至此，房企和信托公司產生了較多的糾紛和矛盾。
廈門信托的整體思路是，正榮及中梁違約在先，且信譽受損希望引入代建品牌。
廈門市榮奔置業有限公司的說辭則是，廈門信托曾要求中梁和正榮質押所持項目股權，并由廈門信托出面尋找正榮方股權接收方。正榮方多次與廈門信托溝通盡快配合辦理預售許可證申請手續，但廈門信托一直未配合，干擾項目未能開盤。
此后，在2022年3月4日、9日，正榮、中梁將股權質押至廈門信托。3月29日，正榮、中梁、廈門信托第一次三方會議，正榮方明確不愿意低價轉讓股權。廈門信托要求股權代持及建發代建方案，中梁與廈信持續溝通代建定價。
但因廈信要實質剝離正榮與中梁項目實控權與經營權，且建發代建費率過高、無兜底約束條件，中梁與正榮雙方均未同意。2022年下半年，因多輪溝通無果，項目遲遲未能開盤，迫于資金壓力，項目工程、物業及銷售團隊均已撤場。
正榮認為，從2022年2月份項目首次溝通申請預售開盤，至2023年4月份整整一年多的溝通時間中，項目額外增加的利息支出、工程資金投入、現金流損失等已經高達6500余萬。
易居研究院研究總監嚴躍進指出，該事件的一個焦點是房企和信托公司的責任誰更大。對于房企而言，其一個重要的理由是此類項目若融資工作到位，實際上預售工作和資金回籠問題都不大。而信托公司則認為，民營企業信譽受損則會影響項目的銷售去化。兩方面似乎都有一定的理由。
出險房企信任度降低 專家：應聚焦保交樓
事實上，在房地產市場上行周期，民營房企與信托公司是“魚水關系”，風險共享，利益共擔。如今，諸多民營房企身處債務漩渦，不僅融資受困，也在項目紓困中面臨待解難題。
嚴躍進指出，此事具有非常大的典型性，也是房企和信托類機構糾紛的一個重要案例。從當前房地產金融風險防范的角度看，主要涉及到房企債務問題、銀行房貸問題、信托貸款問題。
在北京金訴律師事務所主任王玉臣律師看來，此次廈門國際信托抱走保險柜的行為是否違反三方約定及法律規定，需要根據具體情況分析。
“首先，在該保險柜被抱走前，屬于多方共管的狀態，雖然廈門國際信托稱此次搬走保險柜的原因是因中梁、正榮違約。如果廈門國際信托此次的行為并不符合合同的約定，且該行為造成了合作項目受損，那另外兩方有權根據合同約定及法律規定追究廈門國際信托的相關責任。“
該事件直接反應了出險房企目前的生存鏡像。在因債務問題而導致品牌受損的情況下，民營房企也遭到信托質疑，無力兌付廈門信托的融資款項，進而導致樓盤開發停滯。
搜狐財經發現，兩家出險房企有鮮明的共性，都曾不惜以高杠桿拿地，現在債務纏身。
早在2022年7月，中梁地產已經官宣違約，到期未支付一筆9.5%優先票據。隨后，中梁地產開始了一系列的減少拿地、精簡人員、出售資產等動作。
就債務結構來看，截至2022年底，中梁地產的有息債務總額約267.35億元，其中境內、境外有息負債分別為185億元、82億元，在手現金只有146.04億元。正榮地產也在尋求和推進境外整體債務重組，根據此前公布進展，為預計不削減本金、分期攤還本息。
事實上，金融機構和房企的信任機制建立，雙方需要達成更高維度的共識，而非只聚焦合作項目本身，但是在利益面前難免各執一詞。
在地產出清階段，不僅房企與信托之間糾紛不斷，房企間、房企與兄弟公司及子公司之間也容易出現糾紛事件。
針對資金轉移利益問題，南京金浦房地產起訴南京金東房地產，兩兄弟陷入長達數年的法律糾紛。此外，近日，鑫苑服務4.02億存款被地產關聯方抵押，后與地產母公司步入“對簿公堂”的境地。
“此類事件的解決原則，要從購房者的角度去理解。即股東方、開發商等都要優先保障項目能夠及時復工和交付。若影響項目銷售和樓盤建設，那么需承擔的責任要更大。”嚴躍進如此表示。
事實上，自2022年下半年開始，央行及銀保監會公開表示，保持房地產融資平穩有序，做好保交樓金融服務。為此，地產公司與金融機構以“結對子”方式紓困地產項目。
例如，中國東方南省分公司通過“破產重整+以物抵債+引入產業投資人”，帶動昆明滇池國家旅游度假區的西南海項目“爛尾工程”部分復工，近年來累計投入45億元重整資金；中國信達則通過“傳統債權收購+增量資金投入+地產公司代管代建”的集團協同模式，幫助原佳兆業廣州南沙“悅伴灣”項目掃清存量債務障礙，提供項目復建資金。
