本文來源：時代財經 作者：林心林

中國最新城市規模分級來了。

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近期，國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室所編制的《2020中國人口普查分縣資料》發布。據此，全國共有105個大城市，其中包括了4個縣級市，分別是江蘇昆山、浙江義烏、浙江慈溪和福建晉江，均為Ⅱ型大城市。

放眼全國，這些縣級市的身影并不陌生。

昆山、義烏、慈溪、晉江，這4個縣級市均是全國百強縣中的佼佼者。根據賽迪顧問發布的2021年中國縣域經濟百強榜單，昆山為全國第一縣，2021年GDP達4748億元、工業總產值破萬億，超過貴陽、烏魯木齊、呼和浩特等省會城市；晉江、慈溪、義烏則以2986.4億、2379.2億、1730.2億的GDP總值位列第4、6、10名。

經濟發達的縣級城市往往伴隨著人口聚集、城鎮化水平躍升，上述4個縣級市2020年的城區常住人口均超百萬，其中江蘇昆山常住人口達209.25萬人，這也推動了當地房地產市場的發展。

直至今天，城鎮化仍是推動房地產平穩發展的力量。根據中國房價行情網的數據，截至2022年6月，房價破2萬元/平方米的縣城數量達到8個，其中諸如義烏、昆山這樣的頭部縣城房價則直逼3萬元/平方米，趕超許多二線省會城市。

縣城房價趕超新一線，也會出現“萬人搖”

昆山、義烏、慈溪、晉江，這四個躋身大城市的縣城，都在近年來經歷了房地產市場的輝煌發展。

在房價上，義烏站在了全國縣城的頂端。中國房價行情網的數據顯示，截至2022年6月，浙江義烏的房價位列全國縣城第二，房價均價為25690元/平方米，僅次于海南陵水縣。

義烏位于浙江省中部，由地級市金華代管。

和十年前中國“六普”（123萬人）相比，2020年第七次人口普查顯示，義烏人口已經增加了62.5萬人，十年間增長50.68%，年平均增長4.18%。這些義烏人創造了如今超千億的年GDP總量，也見證了義烏的樓市發展。

2018年是義烏樓市爆發的起點。彼時“三四線”是許多開發商競相爭搶的戰場，美的置業、碧桂園、中梁、綠地等多家開發商涌入義烏，在土地市場一擲千金。當年6月，碧桂園經過884輪競價，以364.3%的溢價率拿下赤岸鎮政府一宗商住地塊，地價僅3929元/平方米。

2018年全年，義烏商品房總成交6416套，同比增長40.15%，總成交面積超81萬平方米，同比2017年增長18.88%，成交金額為159.27億元，同比增長39.92%；商品房成交均價為19661.42元/平方米，同比增長15.01%，二手房同樣呈上漲趨勢。

2020年年中過后，疫情緩和，市場熱效應從高能級城市迅速向下傳導至地市及縣級市，不僅義烏的土地樓面價一度頻頻破3萬元/平方米，住宅成交量也迅速反彈復蘇，迎來新一波漲勢。

短短幾年間，義烏的商品房總成交套數在2019年突破1萬套、2020年達1.6萬套，到2021年則攀升至2.9萬套，一度出現“萬人搖”的樓市景象。

成交均價則早已突破2萬元，達到2.5萬元/平方米，超過了武漢、成都、佛山、重慶、長沙一眾新一線城市。核心區商品房銷售價格，則是從1萬-2萬元/平方米上升至4萬-5萬元/平方米，甚至高峰期有樓盤售價達7.6萬元/平方米。

作為連續18年穩居全國百強縣市首位的縣級城市，江蘇昆山的房價上漲顯得相對平穩一些。

昆山位于江蘇省東南部，是蘇州四大縣級城市之一、“百戲之祖”昆曲的發源地。2011年至今，昆山十年間房價漲了2.86倍，從2011年的6660元/平方米上漲至2021年的19055元/平方米。尤其2016年受全國樓市大漲行情的影響，昆山房價一年上漲超3000元/平方米，進入萬元時代。

這意味著，十年前昆山一套100平的房子只需67萬，而現在則需要將近兩百萬。

慈溪、晉江的房地產市場同樣在近些年邁上“萬元”臺階，如今慈溪、晉江的房價分別在1.8萬元/平方米以及1.2萬元/平方米左右，部分核心區域則接近3萬元/平方米。

產業帶動樓市，義烏小老板們愛買房

2021年5月，“縣城房價上漲”曾引發關注，彼時外界才發現，全國已有100余個縣城商品房均價過萬元，一些縣城房價則超過2萬元。

即便自去年下半年開始，房地產迎來一波調整與降溫，頭部縣城房價表現仍較為堅挺。譬如昆山，2022年6月的房價均價為23446元/平方米，是全國房價第五高的縣城，同比去年則漲了10.07%，遠遠跑贏了大市。

昆山的樓市發展在一眾縣城里面具有標志意義。

因緊鄰上海嘉定區以及有上海地鐵交通11號線直通的利好，昆山有著“環滬第一城”之稱。承接了不少來自上海的外溢購房需求，昆山成為一大批新上海人的置業熱土，樓市一直十分暢旺。

其中，隸屬于昆山的花橋鎮板塊，由于地理位置最靠近上海，并且在上海地鐵11號線設有站點，更是上海客置業的熱門地區。在11號線連接昆山的終點站的前幾個站，常常有穿著白色襯衣的昆山房產中介人員穿梭在地鐵車廂中派發樓盤傳單。

以花橋板塊熱銷的象嶼都城嘉園為例，主推67-104平方米的剛需小戶型，均價約為2.3萬元/平方米——與之對比的是，上海嘉定區的房價則接近5萬元/平方米，上海市中心房價更是動輒十萬以上。

因此，對于手頭預算有限或缺乏上海購房資格的買家而言，昆山置業成為一個不錯的選擇。“住在昆山，工作在上海”也成為了許多新上海人的寫照。據悉，昆山不少熱門樓盤幾乎八成以上的客戶來自上海。尤其在2022年8月18日，昆山取消了外地戶籍購房的社保要求之后，當地樓市快速回溫。

但是隨著房地產調控逐步深入，以及受大規模棚改紅利消減等因素影響，一些曾經經歷高光時刻的縣城開始出現商品房銷售不暢、房價下行等情況。尤其是一些既沒有大城市輻射效應又缺乏產業支撐的小縣城。

“上述四個升級為大城市的縣城，均是產業基礎雄厚、產業資源聚集的城市，也是人居環境適宜、外來人口規模大的城市，使得當地房地產開發規模比較大，潛在購房需求也大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進強調了自身產業支撐對于縣城樓市的重要性。

嚴躍進認為，此類縣城的購房群體主要包括個體工商戶等富裕群體，也包括數量眾多的外來務工人員。

以浙江為例，在浙江不少地方，一個縣城就是一個產業集群，這些特色產業、支柱產業、新興產業提供著充足的就業崗位及穩定的置業需求。因此，在此次四個躋身大城市的縣城中，浙江獨占了一半名額；全國房價前10的縣城，也有七個來自浙江省。

義烏是浙江房價最高的縣城。作為全球最發達的小商品貿易城，義烏坐擁7.5萬個商鋪，超21萬從業人員，云集200萬種商品，出口219個國家和地區；這里的電商同樣發達，擁有全國最大的淘寶村集群，2021年全市實現電子商務交易額3715.05億元，同比增長18.89%，排名浙江第一。

有統計數據顯示，2021年義烏人均可支配收入達到77468元，為全國平均水平的3倍。

正是這些大大小小的義烏老板們撐起了義烏樓市的半邊天。這批老板的財富、投資意識超前，將生意上賺得的資金投入到了房地產中保值增值，無形之中推高義烏房價。一位義烏商貿老板告訴時代財經，以前許多義烏生意人會選擇將資金用于擴大生意，但近些年“買房炒房”成為常態，“做一年生意虧30萬，還不如炒房”。

昆山、慈溪、晉江的樓市熱背后，同樣有十分強勁的產業支撐。信息技術、高端裝備制造產業發達的昆山，有著“家電之都”之稱的慈溪，跑出了安踏、特步、七匹狼等鞋服品牌的晉江，都在當地造起一座座工業園，吸附著人才留下買房。