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存量房是什么意思

存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的

房地產開發樓盤“庫存待售”的房產。

存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同在生效后的30日內，向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記。

存量房背景分析

存量土地短期內形成商品房供給同樣比較困難。一是開發商刻意長期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低，閑置項目具有相當大的獲利空間，堅持捂地的項目可能有一些。但是，經過2005年以來的調控，有資金和風險承受能力的閑置項目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項目”，各種基金、投資銀行在社會經濟和房地產發展的長期利好條件下，熱購樓宇，開發商被“套牢”的可能性非常小。三是開發環節的延遲。一般來說，已經出讓的存量土地要形成竣工商品房要經過約180個圖章審批。正常情況下這個過程要2到3年時間，但開發過程難免有某個環節遇到阻礙。四是動遷的延遲，隨著動遷成本逐年提高，政府為緩解動遷矛盾而控制動遷節奏，使動遷的周期越來越長。五是政府的土地儲備，生地出讓促使開發商追求經濟利益，造成動遷矛盾。把生地開發成熟地出讓，這個過程比較漫長。六是根據“雙增雙減”調整規劃，提升城市環境，使原來的可建面積重新規劃減少。可見存量土地轉入住房供應也不是一件易事。

增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地產市場有80%是二手房交易，新建住房非常少。中國的開發商開發的住房，要滿足大部分需求，而在美國只需要滿足20%的需求。一個成熟的房地產市場，最重要的標志就是二手房交易的比例占多數。中國有一些居民擁有二套以上住房，并且一些投資者是投資房價增值，而不是投資出租。

“經濟發展和城市化水平到一定階段后，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變為以更新、改造和保護為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場。”**地產副總經理金*松認為，部分城市住房一級市場的快速發展已經使城鎮居民的整體居住水平從生存型進入到發展型，部分進入享受型。根據發達國家的發展經驗，當住房存量滿足基本生活需要時，資金主要投向舊住房的改造，即表現為存量型的發展。因此短期內各城市的存量房市場將有望逐漸取代新房地位，成為市場主要交易對象。

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