本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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“現在真不是中介在造勢，售樓處確實人多”，三亞樓市火得太突然，房產中介王玲玲的說法被質疑是在營銷，她在網上和人爭論了起來。

在此之前，三亞樓市沉寂了近乎一年。海南省統計局的數據顯示，去年三亞的房屋銷售額為315.24億元，同比下跌20.7%。“之前客戶確實不多，案場銷售天天給我們發樓盤資料，讓我們指定帶看，無論買房、租房，價格都是最低點”，王玲玲說道。

不過，防疫政策調整后，王玲玲明顯感受到了樓市的冷熱差別，游客的再次涌入讓三亞樓市也跟著活了過來。58安居客房產研究院的數據顯示，2022年10月開始，三亞新房找房熱度逐月攀升，尤其是12月防疫政策調整后游客劇增，三亞樓市的關注度升高，導致12月找房熱度大幅增長，漲幅達到55%。

隨著春節的到來，天南海北游客奔向海南，海南省旅游和文化廣電體育廳披露，今年春節假期，海南省接待游客總人數639.36萬人次，同比增長18.2%，而三亞是海南最熱門的旅游城市。

為了抓住這波久違的行情，不少三亞的房地產從業者春節期間放棄了休息，王玲玲稱自己也在帶客戶看房，雖不是一刻不停歇，但確實人很多。她告訴時代財經，春節開始就很少有銷售主動找她，“都忙得找不到北，消息有時候都不回了”。

一時間，三亞樓市變了個天，強烈的對比甚至讓個別從業者誤以為回到了多年前的市場盛況。

客戶看房已排到五一假期

“我們公司的銷售春節都主動上班，抓住時機賺錢”，三亞當地的一名房企員工李思婷告訴時代財經，過去一年因為疫情的影響，無論中介，還是銷售都過得非常艱難，“不少中介公司上一天休一天，只發半個月工資，甚至連大公司也欠薪，很多公司去年停工了差不多三個月，扛不住的銷售就回老家了”。

據李思婷的觀察，三亞樓市的回暖基本與防疫政策調整的時間一致，“去年12月中旬開始客戶變多”，她就職的房企旗下樓盤成交量也從那時開始持續上升，“今年1月成交量幾乎是去年全年的2倍”。

時代財經從企業發布的信息獲悉，今年1月尤其是春節期間，三亞市場部分樓盤成交表現不俗，個別樓盤1月單盤銷售額達到了數億至上十億，甚至有樓盤單日銷售額突破1億元。

“全國的客戶都有，包括港澳臺，購買力最強的還是江浙滬的客戶”，李思婷表示，雖然此前市場低迷流失了部分銷售人員，但公司目前人手還是夠的，由于市場轉好，“銷售也挑客戶，對于預算才一百來萬的客戶，銷售的積極性不強，他們最喜歡預算400萬以上的，這樣拿的提成也高，大客戶也往往很快就能拿定主意”。

李思婷稱，即使過了春節，公司旗下樓盤的成交量也一直在上升，個別客戶預約看房的時間甚至已經排到了五一假期。

由于市場回暖，不少樓盤對外宣稱“漲價在即”。而三亞房產中介王玲玲告訴時代財經，部分二手房業主已率先采取了行動，“不著急用錢的業主或者不賣了，或者漲價了”。

實際上，三亞樓市僅僅是旅游城市的一個縮影。多家第三方機構的研究報告顯示，春節期間全國多地新房市場表現平淡，不少人在疫情三年之后第一次返鄉，但火熱的返鄉置業潮并未如期而至，相對而言，多個旅游城市卻在春節期間嶄露頭角。

旅游城市的房子好賣了

在海南從事一手房分銷業務的房產中介肖雯告訴時代財經，好賣的不止是三亞的房子，還有海口，“主要的社會資源都集中在這兩個城市，大多數預算足夠的客戶會優先選擇這兩個地方，不夠才會選擇其它城市”。

海南省統計局的數據顯示，多年來，海口和三亞均是海南樓市成交的冠亞軍，雖然兩者均是熱門旅游城市，但它們的區別在于作為海南省會的海口擁有更高比例的本地、剛需客。

在肖雯看來，市場回暖一方面是因為疫情調整之后人員能正常流動，另一方面也是因為很多地區已經開始降低購房資格。她認為，對海南市場最大的影響因素是限購政策，而非疫情，“全島限購限售之后，整個市場就直接‘從天到地’”。海南從2018年4月至今在全域范圍實施嚴格的限購政策，根據海南省統計局的數據，海南全省在2017年實現的房屋銷售額為2713.72億元，而2019年僅為1275.76億元。

肖雯感受到了海南市場在慢慢回暖，她告訴時代財經，春節過后，新房的成交量沒有出現回落，原因是海南樓市會在每年10月跟隨旅游行業一起進入旺季，“一般要到次年的4月左右才會轉淡”。

無論防疫政策調整之后海南樓市的復蘇程度幾何，一個不爭的事實是，旅游城市的房地產熱度與游客人數有著明顯的關聯度。

諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2023年春節假期期間重點15城新房成交386套，較2022年春節下降58.4%。不過，大連、南寧、青島、濟南、揚州成交情況好于去年春節，其中，南寧成交120套，顯著高于去年同期。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析指出，“南寧、青島等城市表現較為亮眼，這部分城市具備較為明顯的旅游特色。除了返鄉置業群體外，可能也與旅游熱潮帶動樓市成交有關”。

此外，克而瑞云南區域的數據顯示，今年1月，西雙版納憑借20.87萬平方米的成交面積，領跑16個重點地州城市，該面積同時創下近13個月的最高值，同比2022年1月上漲27%，環比2022年12月上漲41.5%。

其中，今年春節西雙版納商品住宅成交套數達到143套，為2019年以來的最高值，2019年至2022年，西雙版納在春節期間分別成交了70套、129套、129套和21套住宅。

二房東也出手搶房了

受益于旅游行業回暖的不止是住宅市場，民宿行業也出現了不一樣的變化。

旅游城市的房地產更多體現的是度假需求而非自住，由于業主來自全國各地，他們往往選擇將在旅游城市擁有的房產托管給中介機構或者民宿公司。三亞的小型民宿公司負責人王明告訴時代財經，其公司正是這樣的業務模式，即業主將房子委托給公司，公司將房子進行裝修后作為民宿對外出租。

王明透露，去年11月團隊在預判防疫政策或將放松后就開始在市場上收房，“大概收了十幾二十多套，沒想到突然就全面放松，收房速度還是沒有趕上（市場變化）”。去年12月下旬，多地新冠感染達峰后，海南迎來了第一波游客，“一下子有很多中介哄抬租金，現在對于我們來說不是收房得好時機，只能等一等”。

“比如我們現在做的一套全海景三居，正常租金成本價是8萬元/年，作為普通的民宿出租大概10萬元/年左右，裝得再好點可能會達到12萬元/年，但中介會跟業主說幫忙找愿意付15萬元或20萬元的租客，變相地把房源控制在手里，但實際上要真的找到接受的人才可以把錢給到業主”，王明舉例稱。

王明并不是唯一看好民宿后市的人，在海南從事民宿、土地項目轉讓的“維哥選房”負責人告訴時代財經，想投資民宿項目的客戶現在確實多了起來，“有找大型酒店項目的，或者中小型民宿項目，也有客戶說想租賃房屋自己改造成民宿，都有很多”。

“2022年底一直到2023年春節，民宿和酒店確實是賺到錢了，這讓一些原本想轉讓民宿的老板心態發生了變化。之前價格低一點也能接受，現在他們覺得如果有人愿意接手，價格合適就放手，但價格太低他們干脆不考慮轉讓了”，該負責人補充道。

與海南類似，大理的民宿也吸引了投資者的注意，位于大理古城西門外三月街上，約定大理客棧的經營者最近每天都要接見幾撥投資客，洽談轉讓客棧的事情。

該經營者告訴時代財經，自己原本在古城內經營了幾家小吃店，“2020年想著疫情應該差不多，可以抄底”，他便從上一個經營者手中盤下了客棧，用于公司招待客戶和員工住宿，同時對外出租，“沒想到疫情會持續這么久，幾個小吃店后來虧損，我就把它關了”，客棧是他在大理的最后一份生意，“能夠撐到現在，也是因為在其它城市有生意，收入能補貼”。

經營者稱，過去一年是客棧最難的一年，“最火爆是7月，也是一房難求，但一年也只有一個7月，其它時間我們工作人員都坐在店里大眼瞪小眼，一個月可能只能租出去一兩間房，有時候甚至一間房也租不出去，現在疫情熬過來了，幾乎天天滿房”。

盡管如此，他還是決定收手，將客棧轉予他人。該經營者表示，疫情過后租客的年齡明顯年輕化，這意味著自己需要重改裝修風格和經營思路，“租期只剩兩年，追加裝修投入肯定不劃算，我就提前跟房東談續約，房東說續約就要漲租金，我一下子心灰意冷”。

該經營者給時代財經算了一筆賬，“接手的時候花了10萬元轉讓費，重新裝修又投入了78萬元，再加上兩三年來請人、辦證的花銷，期間又沒有賺到錢，現在48萬元轉讓出去，起碼虧了一半多，雖然行情變好了，但也開不了太高的價格，價格高了沒人要”。

稍感安慰的是，目前對客棧表露出興趣的投資者不少，“有幾個本身已經在大理經營了幾家客棧，看到行情起來之后決定擴大規模，反正做一個也是做，做三個也是做，再加一個也是做”。

（文中受訪者王玲玲、李思婷、肖雯、王明為化名）