韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，過去的5年里，韓國房價整體漲幅一度達到80%，如今卻面臨著量價齊跌的窘境。韓國央行的加息引起了一連串反應，全租房暴雷以致房東集中低價拋售的行為都加速了韓國房地產市場的下行。
房價過山車：買房一年漲50%又跌回
韓國房價波動的根源，還是利率波動。
2020年3月，因全球疫情擴散速度與范圍超預期，韓國央行降息至歷史新低。2020年3月16日，韓國央行召開金融貨幣委員會臨時會議，將目前的基準利率1.25%下調0.5個百分點至0.75%，在2020年5月再度將基準利率降至0.5%，創歷史新低，這一低基準利率維持了15個月。
韓國政府試圖通過降息放水來刺激市場經濟，而最先受到沖擊的就是樓市。在利率降低的同時，市場上出現大量貨幣，購房者可用接近零利率的貸款去購買房子，從而刺激房價的不斷上漲。
在韓國從事花卉出口工作的徐小洋告訴澎湃新聞（www.thepaper.cn），自己就是韓國這一波低利率購房的受益者。
“我們是在2020年11月置換購房，當時房價上漲的苗頭已經開始了，當時貸款利率是2.65%，看了七八家最后才買到房子。賣家看到房價開始上漲，有3個人當場就說不賣了，后來看的那一套賣家住在首爾，并不清楚仁川的行情，我們決定趕緊簽下來，購房款交了一半，買完之后房價就開始一路上漲，雖然我們在仁川不會像首爾那么貴，但眼看著房價也是一直在漲。”
據徐小洋稱，她購買的這套房子當時的價格為5.5億韓元（約合人民幣313萬元），在不到一年的時間里最高漲了約3億元（約合人民幣170.9萬元），漲幅超過50%，但目前基本已回落至當時買的價格。
韓國KB國民銀行發布的樓市統計資料顯示，2020年9月，首爾公寓的平均交易價格突破10億韓元，到2021年4月突破11億韓元，2021年10月的平均交易價格為12.1639億韓元(約合人民幣661萬元)。首爾公寓的平均交易價格在13個月時間上漲超2億韓元，漲幅達21%。
加息：利率從0.5%漲到3.5%
2021年1月，時任韓國央行行長的李柱烈表示，近期大量資金涌入資產市場、家庭負債規模也大幅增加，2021年有必要適時有序地將寬松政策轉為正常。
2021年8月，美聯儲祭出加息政策，韓國央行也緊隨其后將基準利率從0.5%上調至0.75%。此后，韓國央行加息步伐迅速，至2023年1月將基準利率上調至3.5%，累計加息300個基點，并維持至今。
這樣的加息政策一方面使得流向房地產的資金成本升高了，原來可以低息貸款買房的環境發生了改變，很多資金不流向樓市，轉向了其他領域。另一方面，不少在2021年房價高點時的購房者選擇了浮動利率貸款買房，利息飆升導致還貸金額翻倍，償還困難。
徐小洋表示，除了一套仁川的住宅之外，也是在這期間花費1.5億韓元（約合人民幣85.34萬元）她還買了兩套op房（商住兩用房）用于出租。op房辦理營業執照可以申請退稅，退稅金額是房子總價的10%，但是在十年內不能賣，賣了就需要退還返稅錢，還要追繳附加價值稅。購入時每個月還款利息為25萬韓元（約合人民幣1422元），但自從加息之后，一個月要還43萬韓元（約合人民幣2446元）。
據《亞洲日報》此前報道，進入2023年以來，韓國的公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價格較2022年平均下降18.63%，降幅創下歷史新高。另外，首爾部分區域的房價同期跌幅已達40%，成交量暴跌70%。
在韓國樓市下跌之時，韓國政府也出臺了政策穩定樓市。
韓國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬在今年3月表示，韓國今年公寓、聯體住宅等共同住宅的基準房價同比下降18.6%，為2005年實施相關制度以來最大減幅。他表示，基準房價下降歸因于政府爭取穩控樓市的政策和央行加息。征收綜合房產稅的房價基準從6億韓元上調至9億韓元(約合474萬元人民幣)，同時下調稅率也將發揮穩定樓市的作用。
7月13日，韓國央行行長李昌鏞表示，將與政府共同努力實現房地產市場的軟著陸，外匯匯率不僅受到與美國的利率差異的影響。李昌鏞預計通脹率將在8月之后繼續上升，到今年年底，通貨膨脹率將回升到3%左右，明年將下降到2%。
“全租房”市場的杠桿游戲
除了加息潮及市場上供過于求的現狀，韓國房產市場特有的“全租房”制度在當前的樓市波動中也成為了韓國樓市下行的重要因素。
高禾是一名在韓國工作的25歲的年輕人，他以自身經歷向澎湃新聞講述了自己全租房的過程。
“我在高麗大學附近2公里左右的地方看過一套公寓，每月的價格大概在120萬韓元（約合人民幣6832元），押金100萬韓元（約合人民幣5694元），要繳納公寓管理費，算下來的話其實挺貴的。我在韓國的一個朋友告訴我可以選擇全租房。”
在韓國，全租房是一個特殊的存在。
韓國的“全租房”是指租房者一次性向房東支付房屋全額價格的60%-70%作為押金，此后在租房期間不用再支付租金，在合約期終止后，業主才需要退還租客的全部押金。合約通常為2年，并可再續約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。租約期間，押金的利息收入與租戶無關，歸房東所有，房東可將其作為收入。
高禾表示，“以首爾一套6.5億韓元（約合人民幣370萬元）來計算，我需要付3.9億韓元（約合人民幣222萬元）的押金給房東，然后就可以住兩年。雖然看起來一次性要付得多，但是你可以向銀行貸款，在加息（作者備注：疫情期間，韓國央行多次大幅下調基準利率，在2020年5月將基準利率降至0.5%，創歷史新低，這一低基準利率維持了15個月）前，以基準利率0.5%來算的話，貸款幾乎不需要付利息，我可以用極低的成本租到一套不錯的房子，這也是很多韓國人選擇全租房的原因。”
在低利率時，租客可以通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進同級別住宅，房東則可以用租客的押金去進行投資或者選擇繼續購房以全租房的形式繼續出租獲得押金。在這種方式下，租客節省了租房開支，房東增加了個人資產。
看起來是雙方都獲益的制度，其模式的本質上還是杠桿游戲，無疑存在著極大的風險。
若銀行上調貸款利率，租客支付的利息一旦高于租金，租客就會選擇退租，對于用押金來炒房的房東來說就無法短期內退回押金。
在2022年8月1日韓國連續選擇加息之后，高禾的租房成本也開始提高。目前韓國央行的基準利率為3.5%，和高禾當時的貸款利率相比增加了300個基點。
“貸款利率提高，我租房的成本提高了，不劃算了，我就想退租就租品質差一點的房子，或者合租。”據高禾介紹，他的房東手里有二三十套出租房源，全部都是以全租房的模式出租的。
在租房成本提高后，高禾萌生了退租的想法。
“我其實算幸運的，我的押金在拖了三個月之后（今年5月）房東退回來了，我看韓國的新聞，有很多人的押金是沒有退回來的，押金動輒都是百萬的，就這么被房東卷款跑路了。”
據韓國住戶調查數據顯示，到2021年全租房占韓國租房市場的70%，在年輕租戶中的占比達80%。以往來說，上述的模式并不會出現什么大問題。但隨著韓國房價和租賃價格的下降及加息后更高借貸成本，開始出現租約到期后房東無法按照約定全額返還租客押金的情況。有的房東需要通過租客的押金來償還名下其他房產的房貸，甚至有房東直接將有欠貸問題的房屋租給住戶，而房價下跌也導致按比例得到的新押金不足以償付原押金，這迫使部分房東以大幅折扣拋售房產，在一定程度上助推了韓國房地產下行周期。
據新民周刊的報道，截至2022年底，韓國各地區已經有30余名炒房客拖欠保證金跑路，涉案金額高達7250億韓元。
韓國《東亞日報》4月19日報道稱，因遭受全租房詐騙的韓國青年們接連悲慘地自殺，僅今年就已發生3起。
為了避免全租房詐騙受害者自殺案件繼續發生，針對因為全租房詐騙而接連出現受害者輕生的情況，韓國總統尹錫悅4月18日在國務會議上表示，這是典型的對弱勢群體的犯罪行為，下令停止牽涉全租房詐騙案件的房屋拍賣程序。
（本文受訪者徐小洋、高禾均為化名）