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關于暫未取得房產證的情況下房屋租賃合同效力問題

原建設部《城市房屋租賃管理辦法》第6條的規定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權證的;……”按照上述規定，未依法取得房屋所有權證的，房屋不得出租。《城市房地產管理法》第52條在對租賃合同進行定義時，將出租人限定為所有人。故沒有產權證的房屋，不得進行出租。許多法院據此也認為，無產權證的房屋出租的房屋租賃合同應認定為無效。

但是上述觀點是否正確存在相當大的爭議。《民法典》第703條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，從該法律規定可以看出，強調的是轉移租賃物的使用和收益，并不要求出租人必須是租賃物所有權人或已取得產權證。

《民法典》允許轉租的規定也可以印證出租人并不一定是房屋所有權人。從合同的角度來分析，出租人作為合同的一方，并非以所有權人為限，因為租賃關系體現的是占有的轉移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以及使用收益。從物權的角度來分析，合法占有權人在所有權人允許的范圍內享受收益權，房屋的合法占有人也有權出租房屋。因此，現實生活中應分情況認定尚未取得房產證的房屋能否出租問題，在出租人為房產合法占有人的情況下，雖然出租人未取得房產證，但仍然有權出租房屋。

《城市房地產管理法》第52條規定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”此處雖然將房屋出租人解釋為“房屋所有權人”，但一是不屬于“效力性強制性規定”;二是對租賃合同出租人的限定過窄，并不符合立法原意。最為顯著的例子是國有房屋的出租，并非所有權人行使，而是由有管理權的人行使。出租人顯然不應限于所有人。三是沒有房屋產權證并不必然就不是產權人。在工程未竣工之前，開發商雖未取得房產證，但是在建工程的所有權人，其當然有權將在建工程對外出租。

有些人認為原《城市房屋租賃管理辦法》第6條第1款規定了“未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租”，但需注意該辦法是建設部頒布的部門規章，不屬于法律和行政法規，不能作為認定合同效力的法律依據。因此，未領取房產證不必然導致房屋租賃合同無效，開發商可以在取得《商品房預售許可證》后對外簽訂租賃合同。同樣，預售商品房的購房者在簽訂了《商品房買賣合同》以后，房屋標的已確定，也可以對外簽訂租賃合同。

房屋未取得權屬證書的租賃合同效力

目前，多數法院在司法實踐中，在確認房屋租賃合同的效力時，僅僅要求出租人具有房屋所有權(產權沒有爭議)或者得到房屋所有權人的合法授權，而沒有一律要求出租人證明其持有產權證。我國現行法律中，只有1999年1月1日實施的《房地產管理法》第52條給城市房屋租賃下了定義，即：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。司法實踐中，一些法官以此為依據，主張房屋租賃合同的出租人必須是所有權人，否則房屋租賃合同無效。這種觀點是不正確的，首先，且不說根據新法優于舊法的原則，人民法院審理涉及房屋租賃合同糾紛案件首先應當考慮適用的是《民法典》，而且《房地產管理法》第52條內容的本身并不屬于法律關于城市房屋租賃的禁止性規定，該條并沒有規定租賃合同的出租人必須對合同標的物享有所有權，否則合同無效。

按照民法理論，有權對財產進行占有、使用、收益的人，不僅僅有所有權人，還包括合法占有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人于租賃期內或者租賃期屆滿后擅自轉租他人之物的，是否要一概認定這些租賃合同無效，不僅在理論上存在爭議，在人民法院司法實踐中也仍然做法不一。

最高人民法院法官傾向于認為，雖然合同的效力屬于人民法院主動審查的范疇，但我國現行法律和行政法規中并沒有規定租賃合同中出租人必須對合同標的物具有所有權或者經所有權人授權，否則合同無效。因此不能認為租賃合同的出租人對合同標的物必須具有所有權或者其出租行為必須經過所有權人的授權。

房屋租賃合同最長期限是多少年

《合同法》第705條規定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”

因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。

①房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

②房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

③房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。

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