自8月30日廣州在一線城市中首個執行“認房不認貸”新政以來，全國基本已全面執行首套住房“認房不認貸”政策。
各地樓市新政即將陸續滿月，新房、二手房市場表現如何？
來源：中指研究院
“樓市新政出來后，二套房首付直接降到了4成，預算不成問題了，就決定趕緊下手了。”
廣州番禺區一新盤，原定于9月底之前才開盤，不料，8月30日廣州限購松綁新政發布當天晚上8:00開始，陸續就有客戶到訪，晚上10：30左右，整個案場洽談區已經坐滿客戶。對《每日經濟新聞》記者（簡稱每經記者）說出上面那番話的，正是現場購房者王女士。
不過，隨著交易門檻降低，各地二手房掛牌量也隨之大增，部分城市二手房業主展開了降價競爭。上海世茂濱江一套高層江景豪宅掛牌價降了500多萬元，從2022年6月的2600萬元降到今年8月31日的2030萬元。
中指研究院數據顯示，北京9月2日-9月18日二手房掛牌房源量增加約1.2萬套；上海9月1日新政當晚二手房掛牌房源增加1000多套，9月1日-9月18日掛牌房源量增加約1.3萬套；深圳月 9月18日全市共有約5.6萬套有效二手房源在售，較8月28日增加約3200套。
“銀十”將至，每經記者選取了幾個典型城市展開調查，這幾個城市包括：一線城市中率先取消近郊限購的廣州、作為全國樓市風向標的上海、首個“認房不認貸”并大尺度放松限購的省會鄭州，以及房地產銷售長期低迷的重慶。
廣州：準業主凌晨填寫認購書
第三周數據開始下降
8月30日，廣州市人民政府辦公廳就發布了首套房貸款執行“認房不認貸”新政，9月20日，廣州市人民政府再次官宣，多區放開限購政策。
隨后，廣州絕大多數新盤到訪量、成交出現明顯增長，但還難言“反彈”。
根據每經記者向多家房企采訪發現，目前廣州還未有要明顯上調售價的項目，市場雖有回暖但還未到全面開花。番禺亞運城項目一名置業顧問表示，“認房不認貸”等新政后，周末來訪和成交的客戶都比較多，但在清盤的部分樓棟仍在推行一口價優惠房源。
廣州番禺亞運城售樓處 每經記者 黃婉銀 攝
二手房方面，不少小區掛牌量都出現環比增長，降價賣房的房源依舊不少。每經記者調查發現，新政后不少購房者屬于“買一賣一”，想要改善置業就需要先賣掉第一套房。
貝殼研究院統計顯示，近期掛牌及賣房成交客戶中，換房需求成為主流，占比較高，其中京滬超過80%，廣深超過60%。
廣州番禺一項目在新政后的開盤現場 受訪者供圖
廣州天河區蘭亭盛薈小區近日掛出的一套123平方米四房，較今年6月掛牌價降185萬元，目前為1070萬元，折合單價約86689元/平方米。而該小區今年3月成交的一套同東南向戶型，總價為1340萬元，成交均價為108564元/平方米。
“廣州現在一二手成交都有明顯提升，但不至于‘反彈’。二手房業主心態也比較復雜，有些業主覺得可以等到明年過年再賣房。”廣州一名中介機構中層人士表示。
中指監測數據顯示，廣州9月前兩周成交商品住宅26萬平方米，環比8月上半月成交增加2.4%，在執行“認房不認貸”政策后成交未出現明顯增長。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析道，“從市場監控來看，盡管‘信貸組合拳’出臺之后的前兩周廣州全市樓盤來訪認購數據都有上升，但到第三周環比已經開始下降，顯示市場的需求動能仍然不足，因此也具備進一步優化調控政策的條件。在‘信貸組合拳’之后，廣州再度調整限購區域范圍、降低限購區域社保門檻、降低二手房交易成本，對于年底樓市整體復蘇回暖有‘再添一把火’的作用。”
鄭州：房價回到2016年的水平
與客戶簽保價協議
“您要是真的訂房，我們可以和您簽保價協議，一旦降價，雙倍賠償。”
9月初，《每日經濟新聞》記者以看房人身份來到鄭州金水區北部新開放的一個售樓處，銷售人員李敏如此告訴記者。
但對于保價時限，李敏則表示：“到國慶節。”
鄭州的新房銷售人員在口頭極力維持著價格的穩定，李敏表示：“我們剛剛開盤，如果降價是會影響我們后續銷售的。”
但幾天之后，李敏就表示：“我們能在之前報價的基礎上總價大約再優惠10萬元。”
“鄭州目前房價相當于2016年的水平，也就是本輪房價上漲以前的價格。”房產經紀人劉夏（化名）直接說。
8月3日，鄭州官宣“認房不認貸”政策，還將實施購房契稅補貼政策。至此，鄭州成為近期首個取消“認房不認貸”政策的省會級城市。
9月12日晚，鄭州取消二環內限制性購售政策，同時首套付款調整為不低于20%，二套首付款比例不低于30%。
可以看到，目前鄭州幾乎拿出了所有政策工具：既沒有了限購限售，首付比例也降到了首套20%低點，購房契稅也在進行補貼，優惠政策貫穿于住房交易的各個環節。
鄭州某二手房小區 每日經濟新聞資料圖
朱稻（化名）是鄭州一名金融中介，他說：“現在鄭州房貸利率基本上處于3.8%-4.2%的水平，已經比公積金貸款高不了多少了，不過目前的問題是符合貸款條件的客戶越來越少了。”
記者見到房產經紀人劉夏的時候，他正站在賈魯河北岸即將開業的新店前，和裝修人員溝通著種種施工細節。劉夏不時用手指著門店各處，描繪幾天之后完工的樣子，身上還有著創業者的激情。
原以為劉夏會對鄭州市場更加樂觀，沒想到他說：“鄭州目前幾乎所有的買房人都賠本了，只不過是多少的問題。”
據劉夏介紹，自己門店的營業額波動還是很大，“春節后業績不錯，我們一個門店2-3月平均營業額在40萬元-50萬元，但5-7月下降到了20多萬元，8月份開始回升到30多萬元。”
劉夏說：“目前市場下行，從賣方市場變成了買方市場，我們經紀人存在的價值就高了，當然這需要你本身就是成熟的經紀人。現在很多業主的預期也很低，例如有的會直接告訴我們‘這套房子只要XX萬元，多賣的部分歸你’，某種意義上講，我們這個行業又回到了‘吃差價’的狀態。”
鄭州市金水區某新建小區 每經記者 王佳飛 攝
觀望情緒似乎充斥在各個環節中，大家出手變得更加謹慎。
“總體來看，鄭州市場表現尚沒有明顯好轉，市場壓力仍然較大,”中指研究院河南公司總經理梁波濤告訴每經記者，“政策出臺以來，項目到訪量逐步小幅上升，市場熱度有所提高。不過，由于基數較低，目前平均到訪量整體還處于較低水平。同時，到訪客戶的成交轉化率尚未明顯提升。”
李敏告訴記者：“最近看房的挺多的，這兩天我們一共賣出去7套。”雖然李敏說的成交量無從查證，但現場確實有不少看房人，銷售人員成交后為客戶鳴放了紙禮花。
梁波濤進一步表示：“中長期來看，鄭州作為中部核心城市和人口大市，住房需求依然具備較大潛力，近年來產業發展大幅提速，未來城市居民就業和收入增長具有更強保障，置業能力也將得到實質性提升。”
上海：新房成交數據坐上“過山車”
二手豪宅降價500萬掛牌
上海市場成交數據則在“認房不認貸”落地之后的三周起起伏伏。
據中原地產數據，8月28日至9月3日一周，上海新房成交面積27.71萬平方米，環比增加113.98%；經過新政的強脈沖之后，9月4日-9月10日一周，新房成交僅5.66萬平方米，環比減少近80%；新政后的第三周，環比再次增加了53%。
對于這三周的市場反應，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，四個一線城市全部落地“認房不認貸”超過市場預期，對信心提振作用也非常大，效果立竿見影。新房市場反應比二手房強烈，尤其是500萬元-700萬元的首次改善產品帶看、下定等改善最明顯。三周之后雖然新增來客數量過了高峰期并且出現回落，但絕對量仍要高于政策落地前，說明政策還在發揮效力。
上海唐鎮板塊某新盤售樓處 每經記者 包晶晶 攝
“認房不認貸”新政出臺前一日，上海第八次以集中批量供應的方式推出26個樓盤項目、共8444套房源，距離上一次集中推盤不足一個月。
9月1日，上海官宣“認房不認貸”，市場一度情緒亢奮。但很快，第八批入市新盤認購率讓大家發現：原來別人和自己一樣在觀望。
被戲稱為上海“宇宙中心”的唐鎮板塊，新政以來，浦發唐城置業顧問小楊已經賣掉了七八套新房。他告訴記者，項目是7月份開盤的，推盤300套，兩個月不到去化了兩百多套，新政之后客戶到訪突然增多了，銷量也好了。但記者在現場看到，新政后第三周，雙休日的售樓處只有零星一兩組客戶，樣板房區域也空空蕩蕩，幾乎沒什么人參觀。
上海唐鎮板塊某新盤售樓處 每經記者 包晶晶 攝
以往火熱的市中心豪宅，分化也越發加劇。
9月25日，上海徐匯區網紅熱門樓盤云錦東方三期二批次加的105套房源，在當日下午搖號至244號左右時全部售罄，單套最高總價9618萬元。值得留意的是，該項目入圍分數高達118.32分，是上海市實行積分制度以來首個滿分盤。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，云錦東方將成為上海新房市場回暖的風向標。“一是，政策層面對于高端樓盤尤其是高積分的高端樓盤已不再限制，允許高端樓盤推售了；二是，云錦東方的熱銷為9月的上海樓市加了把油，預示新房市場也會加速回暖。”
上海云錦東方開盤現場 每日經濟新聞資料圖
而剛剛結束認籌的上海內環內14萬+豪宅海玥黃浦源公告，本次認購比例小于2.5:1，不進行積分排序。市場最火熱的時候，上海豪宅都是“躲著賣、藏著賣”，甚至難覓售樓處的蹤影，如今，置業顧問卻在蓄客階段主動在社交平臺推廣自己的聯系方式，求聯絡。
上海市區內環內稀缺地塊的中海海上合集二期，單價12.1萬元/平方米，也在新政后發起了認籌，一期開盤售罄的情況下，二期盡管認籌良好，但也只觸發了搖號，并沒有觸發積分。
“從目前一手商品住宅成交量來看，9月成交量有望達到80萬平方米，明顯高于8月份63.23萬平方米。隨著第八批次、九批次成交并網簽，預期10月份維持80萬-90萬平方米沒有什么問題。而到了年底最后兩個沖刺年度業績的階段，上海樓市成交量起碼不會低于10月份的成交量，甚至來一個成交量翹尾的行情也是可以期待的。”張宏偉提出。
在二手豪宅市場，“持幣砍價”則已經成為準買家的標準操作，中介遇到買房客戶，則是直接安排車接車送。二手房市場面臨集體降價的“競爭”，比如世茂濱江一套高層江景房掛牌價降了500多萬元。
“二手房市場目前還處在博弈階段，大部分是賣掉手上的二手房后去購置新房的人群。”中指研究院上海常務副總經理張文靜表示。
記者走訪多家中介時觀察到，市區內多個熱門小區掛牌單價已經悄然下跌，中環間90平方米2房2廳掛牌總價比上半年下跌了100萬元不止；郊區二手房跌幅則更大，青浦白鶴鎮綠地時代名邸，62平方米左右的次新房成交總價降至130萬元，比最高峰跌去了20萬元。
諸葛找房小程序顯示，二手房新增房源數量仍然在上升，并且掛牌均價比8月份下降9.64%。按照周度價格走勢來看，這一下降趨勢從今年3月開始，進入下半年降幅則更快。
圖片來源：諸葛找房
近期的掛牌房源中，降價房源占絕大多數。上海21世紀房產李小憶告訴記者，“新政以后帶看量多了一些，成交也多一些，但并沒有大家想象中或期待中那么火爆，房子其實還是挺難賣。”
重慶：有項目一周賣了一個月交易額
但整體“成交量還沒起來”
“剛出臺政策的那兩周（9月1日-14日），疊加秋交會各項目給出的優惠政策，盡管大部分購房者還處于觀望狀態，但整體到訪量還是有明顯提升，每天到訪量最多能達到20組。”重慶電建·洺悅府項目置業顧問張欽（化名）在第三方平臺告訴《每日經濟新聞》記者，秋交會期間，項目還推出了特別優惠。
根據重慶市住建委發布的消息，2023年秋交會期間（線下9月7日-10日，線上9月7日-10月31日），在中心城區購買房屋的，由房屋所在地區政府（管委會）給予一定的購房補貼。主要有：一是契稅返還，一般為50%、最高可達100%；二是現金補貼，住宅為10000元/套、非住房為2000元/套；三是對人才和多孩家庭提高補貼標準。
在多重利好政策疊加下，部分項目成交量也有了明顯提升。“新政對跨區域、有改善性需求購房的人士比較友好，很多之前在觀望的購房者更有意愿來咨詢。”招商渝天府一位置業顧問說，新政出臺后的一周，其所在項目成交額達到4930萬元。
“這兩天咨詢的客戶明顯多了一些，包括客戶對政策的關注度以及購房的意愿也比前兩個月要高一些。”龍湖江山頌項目負責人表示，新政一周其項目銷售額在8000萬元上下，相當于以前一個月的交易額。
“‘認房不認貸’政策出臺后，市場確實開始產生一些積極變化，如我們整體到訪量數據是在提升的。”龍湖重慶公司相關負責人在接受每經記者采訪時表示，但客戶整體還處于觀望期，期待有更優、更好的政策，“因此整體轉化成交情況還不是很好。”
“新房帶看量整體提升了20%左右。”重慶鏈家萬科錦城店商圈經理劉小波在接受記者電話采訪時表示，9月交易量比以往也有一定提升，不過市場整體處于比較穩定狀態。
宸御聯行管家公司創始人、房產投資專家潘樹屹在重慶經營著幾家中介門店，主要為置業成都、重慶的改善性購房者提供房產信息咨詢。在他看來，近段時間重慶連續出臺的政策一方面穩住了市場，另一方面也有小部分樓盤成交出現了上升，但“整體還是橫盤。”
重慶一不愿具名的機構人士更是直言，這一次政策效果不明顯，“（平均下來）主城區每四個項目一天只能賣一套房。”
來自渝地云監測數據顯示，9月1日-9月14日，重慶主城九區新房成交量為20.37萬平方米，成交金額30.87億元，成交套數1701套，成交均價15154元/平方米；而在7、8月時月均成交約34萬平米。
“7、8月本來就是淡季，新房成交量已是今年的谷底。”重科華地城鄉空間與產業發展研究院研究員劉渝鑫在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時指出，當下，重慶既無限購的行政政策，又針對財稅政策端的房產稅做出調整，還“認房不認貸”，對購房者來說都是利好，購房需求會被刺激釋放。”
重慶某二手房小區 每日經濟新聞資料圖
不過，記者采訪的多位重慶業內人士均表示，當前重慶政策已相對很寬松了，但對于購買需求刺激作用不大。
事實上，當前“穩起”的不僅是新房市場，重慶二手房市場同樣“穩起”。
“近段時間的價格和成交量都沒有太大變化。”重慶沙坪壩區德佑一門店資深中介于洋（化名）告訴記者，目前重慶二手房屬于買方市場，很多客戶都處于觀望階段，能降價的房源之前基本都已經調低了價格，當然也有“部分急于賣房的業主價格會稍微便宜”。
重慶某二手房小區 每日經濟新聞資料圖
在第三方平臺上，記者也先后咨詢了渝中區、九龍坡區、渝北區等多個主要區域的多家房產中介公司。被問及“新政變化”時，“最近一段時間連續的新政出臺后，來門店咨詢業務的人流相對多了起來，但下單轉化情況還不明顯”成了一致回答。
不過需要指出的是，近段時間，重慶二手房掛牌量還在持續上漲。
據貝殼找房，近三個月時間，重慶二手房掛牌量新增1萬多套。不過這一數據相對上半年月均增長1萬套而言，已出現了明顯下降。
寫在最后
據中指研究院研判，從一線城市整體情況來看，新政實施當月及次月“金九銀十”，隨著新政落地，促進了前期看房客戶加快入市，預計短期新房樓盤到訪及二手房帶看量增加，然后逐步趨穩。新政實施2個季度后，降首付逐步帶動需求釋放，若限購政策保持不變，則銷售將逐步趨穩。
中指研究院預測，未來樓市政策仍有優化空間，比如：一線及個別二線城市限購范圍仍較大，一線郊區及二線城市可繼續更大范圍放松限購；核心城市還可降低首套及二套房首付比例、降低房貸利率；降低交易稅費等。
記者|黃婉銀 王佳飛 包晶晶 陳利
編輯|王月龍易啟江 陳夢妤 杜恒峰
校對|孫志成
｜每日經濟新聞 nbdnews原創文章｜
未經許可禁止轉載、摘編、復制及鏡像等使用
如需轉載請向本公眾號后臺申請并獲得授權
【高位清倉常山藥業，黑馬選手成為半程冠軍！比賽報名火熱，上車贏大獎】周四，A股有3782只個股上漲，星閃概念火爆，妖股跳水。收盤，第一名“每經網友42853”收益率34.32%，上升15名成為半程冠軍，第二名“每經網友37629”收益率33.55%，第三名“我是個萌新”收益率30.25%。本期比賽賽程已過半，中秋國慶節期間比賽正常報名，報名時間為9月23日至10月11日，比賽時間為9月25日至10月13日。下載安裝每日經濟新聞APP，立即報名參賽，角逐現金大獎！