紅周刊丨秦佳麗

在數十個城市為“穩樓市”下調首套房貸款利率之際，存量房“提前還貸潮”意外出現。而火熱的提前還貸進一步催生了許多違規操作亂象，比如違規將經營貸置換為房貸等。對于銀行股來說，“提前還貸潮”可能會影響銀行的短期業績表現，但長期主要是受宏觀經濟增長表現影響。

近期，多地出現提前還房貸預約排隊時間長、難度大的現象。據《紅周刊》了解，某國有大行長沙的預約排隊時間已經到6月。與此同時，違規“轉貸”現象陸續出現。近日，央行召開會議，要求商業銀行改進提升服務質量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作；同時加大檢查處罰力度，加強違規轉貸風險警示。

無論是提前還貸，還是違規轉貸，都關系著銀行的資產質量和業績表現。對此，有業內人士向《紅周刊》表示，引發提前還貸的主要因素是當前房貸利率遠低于存量房貸款利率，這可能對少數銀行短期盈利構成一定擾動，但中長期影響有限。

長沙提前還房貸需排隊到6月

利率預期下行成提前還款主因

“如果購房滿一年，現在可以預約申請，但是得排隊到6月12日。你現在要不要登記？今天不登記，我怕過幾天更往后推，耽誤你時間。”2月22日，《紅周刊》以還貸人身份咨詢某國有大行長沙地區支行個貸中心，對方表示，后續選擇提前還貸的人可能會更多，該支行的手機在線申請功能已經關閉。

據該工作人員介紹，目前每天都有購房人打電話咨詢還貸，不過其所在支行每天限定處理30單提前還房貸申請業務。“雖然說該盡快，但是人太多。好比大家過年回家買車票一樣，座位只有這么多。”

某國有銀行個貸咨詢中心經理吳爽（化名）向《紅周刊》表示，盡管日前央行、銀保監會召開座談會要求商業銀行做好提前還款服務工作，但其實提前還款向來需要提前預約：“去年沒有這么多人申請，所以當月就能約上。現在肯定也能預約，可以通過手機銀行在線申請，不過需要排到兩到三個月之后。”

吳爽介紹說：“很多客戶其實本身沒這樣的想法，但最近看到了相關新聞后可能產生了從眾心理，導致很多人排隊。今年初出現提前還貸高峰，還有很大一部分原因是大家年終獎到手，有的夫妻倆加起來可以有幾十萬拿來提前還款。”

吳爽表示，不是所有的房貸種類都適用于提前還款，如果是公積金貸款，由于利息本身比較低，提前還款沒有太大必要；組合式貸款則可以提前還商貸部分，后續再還公積金貸款部分。

《紅周刊》咨詢多家銀行個貸中心了解到，出于房貸利率降低、缺乏優質投資理財機會等原因，手持余錢的客戶會選擇提前償還部分房貸。不過，目前各大銀行釋放還款額度仍然有限，申請人普遍需要排隊2～6個月。

目前，提前還貸預約排隊時間過長等問題，引起許多房貸客戶的不滿。在黑貓投訴平臺，今年以來，涉及銀行“提前還貸難”的投訴已達50余條，涵蓋預約排隊時間長、還款額度受限、非全款提前還貸遭拒、在線申請功能關閉等情況。

一位房貸客戶近期在黑貓投訴平臺投訴稱：“本人于2017年在某國有銀行江陰支行做了一筆住房貸款，合同約定貸款之日起36個月內不允許提前還款，現在已經過去5年，本人申請提前還款，銀行要求預約到2023年8月才能還，這期間我每月需要支付六到七千利息。”

對于“提前還貸潮”現象的出現，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向《紅周刊》表示：“一方面，由于近年來房貸利率快速下行，存量房貸利率高的購房者，希望通過提前還房貸來減少利息支出；另一方面，少數購房者有金額較大‘閑錢’，又缺乏更理想的資產配置機會。還有，不排除部分購房者濫用了目前的便利、低成本的融資環境。”

在周茂華看來，該輪提前還貸現象中，需要防范經營貸、消費貸等信貸資金違規使用，以及“以貸還貸”問題。“對于個人來說，提前還房貸減少了未來的房貸利息支出，但也需要讓渡資金流動性，而且涉及的資金金額不是小數目。”

違規“轉貸”業務紅紅火火

多方提醒貸款置換風險

把經營貸違規轉用于房貸，已經成為一些中介的紅火生意。據了解，近期不少貸款中介機構聲稱，可幫助消費者提供按揭貸款置換服務，包括提供“過橋資金”讓客戶還清房貸，包裝貸款資質，在銀行辦理經營貸后歸還墊資。

相較于此前5%、甚至6%左右的存量房貸利率，目前的房抵經營性貸款利率更低。《紅周刊》以貸款人身份咨詢某貸款中介機構，對方介紹：“房抵經營貸利息正常情況下3.5%至3.6%，最高3.85%。”

在常規的“房抵消費貸”“房抵經營貸”兩種貸款模式中，該中介機構人員竭力推薦經營性貸款：“‘房抵消費貸’就別考慮了，國家對這一塊有監管，現在百分之七八十的銀行不做消費貸，少數銀行做消費貸款的最高額度也就100萬元。現在市面上做的都是經營性抵押貸款，貸款額度跟房值掛鉤，大約是房產價值的七成，比如價值1000萬的房子，能貸款700萬。我們收取貸款金額的百分之一作為服務費。”

據該中介人員介紹貸款申請方式：“前期先申請經營性抵押貸款，銀行給了批貸函以后，咱們再著手去做按揭的解抵，‘兩條腿’走路。等經營性抵押貸款批下來后，正好按揭解抵也約上了。”

而對于多數名下并無營業執照的普通貸款人而言，該類中介平臺的賣點之一是幫助包裝貸款資質。“可以花幾千塊錢買個‘公司’加執照，過戶到你名下，到時候就是正常的經營性抵押貸款。相關的財報、上下游三方合同、流水等，我們都可以幫你提供，直到銀行把貸款批下來，整套流程下來估計一個月。”

“說句不好聽的，銀行那邊做按揭解抵的客戶有的甚至排到了半年后，客戶現在瘋狂地在做按揭轉抵押性經營貸款。站在銀行角度看肯定不愿意咱們提前還款，但是大家都想把資金最大化利用，通過置換貸款把之前五點多的利息降到三點多。”據該中介業務人員舉例，如果按照首套房貸年化利率5.35%、按揭尾款100萬元計算，通過經營性貸款置換把年化利率轉成3.8%上下，每月可以節省利息上千元。

而對于監管層早已明令禁止的“經營貸違規流入樓市”，該業務人員聲稱，今年做這項業務的人尤其多，且其經手的客戶百分之七八十都將貸款用作了購房或提前還房貸。

吳爽對上述轉貸操作不以為然：“聽小道消息，確實有客戶有這樣的想法，不排除有的客戶可能確實手續做得‘精益求精’而成功的。但是個人并不建議，不管是房抵消費貸還是房抵經營貸，按規定都禁止流向房地產領域，后續系統也會監控它的流向，不能用來還房貸或者買房。”

各地監管層近期對于“轉貸”背后的風險給予了頻繁提醒。比如2月21日，山東省地方金融監督管理局發布“關于提前還貸、轉貸存在風險的提示”，提醒廣大消費者是否提前還貸應算好經濟賬、不盲聽盲信盲從。2月17日，銀保監會公告對中國銀行、民生銀行、渤海銀行等五家金融機構及相關責任人員依法作出行政處罰決定，合計罰沒約3.88億元。處罰案由包括小微企業貸款資金被挪用于房地產領域、違規發放房地產貸款等違法違規行為。

“‘轉貸’現象之所以一直在樓市潛行，是因為經營貸往往比購房貸利率要低，所以一些群體盯上了利率差額，甚至不乏一些銀行也在私下參與，形成了一個個利益鏈條。”北京金訴律師事務所主任王玉臣向《紅周刊》表示。

據王玉臣介紹：“這種做法是明令禁止、違法違規的。首先，銀行貸款是有明確的用途設定的，不是錢到手了想怎么花就怎么花。經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，這種貸款是給中小企業經營的惠民舉措，明令禁止流入樓市；其次，這種行為對購房人有不小的風險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險，資信也會受到嚴重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產被拍賣的風險。”

他補充道，在轉經營貸的時候，不少人會在中介的指引下采用過橋貸款，此時還會產生新的成本，且過橋貸款的利率往往高于銀行貸款利率，一旦后續資金出了問題不能及時償還，無疑會適得其反。而對于一些操作經營貸置換房貸的中介或銀行機構，一旦被查出也會面臨被處罰，嚴重者還可能會涉及到刑事犯罪問題。

銀行股資產質量受關注

短期承壓長期企穩

個人住房貸款作為銀行的優質業務，提前還貸可能會侵蝕銀行的部分未來收益；而違規“轉貸”則會考驗銀行的風控能力。當前，有分析認為，銀行控制釋放提前還款額度，原因之一是不愿“讓利”。

思睿集團首席經濟學家洪灝向《紅周刊》就此表示，目前銀行層面沒有披露具體的提前還貸金額，不過無風不起浪，從市場反饋看，最近提前還房貸應該已經具備一定規模。在他看來，引發提前還貸的根本原因是利差，存量房貸利率多數在5%～6%以上的高位，對比之下經營貸、消費貸3%點多的利率具有吸引力，而這也是提前還貸現象不可控制性的原因：“只要有利差壓力就會出現這種現象。”

他分析認為：“由于主要涉及存量房市場，因此提前還貸潮對樓市影響并不大。不過，提前還貸并不是銀行樂意見到的，這會直接影響銀行收益，銀行股走勢在短期內也會受影響。”

目前，個人住房貸款在各銀行總貸款中占比較高。以“工農中交建郵”國有六大行為例，截至2022年中期，六大銀行個人住房貸款規模在發放貸款總額中的占比均超過20%。其中，郵儲銀行個人住房貸款規模占比最大，其2.23萬億元的個人住房貸款金額在發放貸款和墊款總額中的占比達32%。（見附表）

與此同時，伴隨行業凈息差整體處于下行通道，銀行凈利息收益率也整體在收縮。據iFind數據，截至2022年第三季度，42家A股上市銀行的凈息差平均值、中位數均為1.96%，較上年同期同時收縮10個BP。其中，僅南京銀行、貴陽銀行、常熟銀行、鄭州銀行、江陰銀行、紫金銀行、江蘇銀行7家銀行凈息差有所上升。

不過，有業內人士認為，無須就“提前還房貸”對銀行資產變化作過度解讀。洪灝表示，雖然個人住房貸款發放規模普遍占比銀行貸款總額超過兩成，但是并不意味著這批貸款都可以提前歸還，另外，目前個人住房貸款余額與往年相比依舊處在高位。

據央行發布《2022年四季度金融機構貸款投向統計報告》，2022年個人住房貸款余額達38.8萬億元，增速較上年末低10個百分點，但仍同比增長1.2%。

在周茂華看來，近期部分客戶提前還貸可能對少數銀行的短期盈利構成一定擾動，但中長期影響有限。而房貸雖是部分銀行的重要資產之一，但并非主導。與此同時，房地產市場開始呈現企穩復蘇跡象，有望重返平穩健康發展軌道。“從歷史經驗看，國內也經歷過不少的經濟和產業波動，但銀行整體保持良好盈利態勢。”他對此表示，“影響銀行整體盈利的因素中最為重要的就是宏觀經濟走勢。我國實體經濟發展壯大，銀行在較長一段時期仍是融資主要渠道，且隨著銀行產業結構多元化，能夠推動銀行資產負債結構持續優化和經營能力提升。”

洪灝指出，“對銀行來說，如果當初購房合同約定了可以提前還款，那么現階段就應該提供好對應的服務渠道。現在市場調降存量房貸利率的呼聲也是有問題，還是應該遵守合同、尊重契約的。”

（本文已刊發于2月25日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）