本文來源：時代財經 作者：劉新歌

因房地聯動價高達21萬元/平方米、刷新了上海楊浦區房價天花板和上海房地聯動價紀錄，上海楊浦區平涼社區03B3-01地塊歷史風貌保護項目一度引發市場關注。彼時，不少業內人士認為，該“王炸”地塊或被央企、國企拿下。

10月25日，楊浦區政府公示了遴選結果，該項目將由上海房睿置業有限公司、上海楊樹浦置業有限公司聯合開發，股權比例分別為60%、40%。天眼查信息顯示，前者由瑞安管理（上海）有限公司全資控股，后者由楊浦區國資委全資控股。

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當日午間，瑞安房地產(00272.HK)公告稱公司的間接全資附屬公司上海房睿置業有限公司，被確定為位于中國上海市楊浦區平涼社區03B3-01 地塊遴選階段的實施主體，并參與其后續該地塊土地使用權出讓及發展。不過目前尚未與楊浦區規劃和自然資源局訂立具有法律約束力的相關合同。

據此前發布的遴選答疑紀要，協議出讓結果公示后即可簽訂土地出讓合同，自簽訂出讓合同之日起5個工作日內支付土地總價款的50%，90個自然日內支付土地總價款的50%。

據遴選公告，該項目土地使用權底價為23.76億元。地塊用途為二類組團住宅用地，建設用地面積近1.7萬平方米，容積率1.4，其中地上計容建筑面積約2.38萬平方米。整地塊為肌理保護范圍，地塊內歷史建筑均為里弄建筑，總建筑面積約0.52萬平方米。

由于涉及歷史風貌保護，該項目對申請人提出“2021年度總資產規模不小于1000億”、“2021年度凈負債率不大于60%”，且近三年內在上海中心城區自行開發的住宅項目建筑面積不少于10萬平方米，在上海市風貌區、風貌街坊內涉及歷史建筑保護項目的建筑面積及其他保護、修繕、改建的歷史建筑的建筑面積總計不少于5萬平方米等要求。

瑞安房地產與楊浦區國資委的聯手契合了上述要求。據瑞安房地產2021年業績報，其總資產為1138.96億元，凈資產負債率為30%。而在進入內地市場之初，瑞安房地產便大量布局舊改和商業地產物業，標志性項目有上海新天地、上海盧灣區舊改項目等。

上海新天地是其在內地的首個大型舊改商業項目，占地面積約3萬平方米，建筑面積約6萬平方米，2001年正式對外運營，目前仍是上海一張重要的城市名片。

而作為楊浦區國資委下屬企業和重要的功能性國資企業，上海楊浦濱江投資開發有限公司承載黃浦江兩岸楊浦段綜合開發建設，協助政府做好濱江地區土地收儲工作，是一家集城市地產開發、產業投資運營、城區綜合管理為一體的城市綜合運營商。

對于瑞安的中標，上海中原地產首席分析師盧文曦表示并不意外。“瑞安在虹口區的項目很好，楊浦的基礎也不差，需要引進這樣相對優質的開發商，再造好的產品。”

上海是香港瑞安集團進軍內地房地產市場的首站，也是它一直重倉的城市。早在1984年，瑞安集團主席羅康瑞便成立了瑞安（中國）有限公司，瑞安成為最早在上海從事地產開發的港資房地產企業。1996年，瑞安接連獲得上海黃浦區太平橋公園地塊和虹口區瑞虹新城地塊的開發權，前者被開發成上海新天地和翠湖天地，后者則被打造為瑞虹天地和瑞虹新城。

與其他港資房企的開發節奏類似，瑞安開發速度也以“慢”聞名。直到今年，上述黃浦區太平橋公園地塊和虹口區瑞虹新城地塊才將最后一期住宅產品推向市場，開發周期超過25年。

而因地處上海核心位置，這些開發多年的項目持續為瑞安房地產貢獻著業績。今年上半年，其合約物業銷售額同比增長55%至187億元，其中住宅物業銷售占99%。上半年，上海中糧瑞虹·海景壹號（第 7 號地塊）、瑞虹新城瑧庭（第167A號地塊）錄得強勁的銷售業績，合約銷售額分別為76.88億元、96.49億元。

慢節奏開發雖然讓瑞安房地產吃透了土地溢價，但舊改和商業地產物業的巨額投資和漫長回報周期，也讓瑞安房地產面臨資金壓力。2013年，在羅康瑞復出、重新擔任行政總裁后，瑞安房地產開始轉變經營模式，除了不再直接參與舊區重建動遷，收縮戰線、出售部分項目股權外，拿地也以合作為主。

在8月25日召開的2022年中期業績會上，瑞安管理層稱，在未來的拿地及發展過程中，瑞安房地產還是會根據需求來尋求合作伙伴。截至今年6月30日，瑞安房地產土地儲備總面積為940萬平方米，共13個發展項目，分布于上海、武漢、佛山、重慶、南京等5座城市。

如今重回上海舊改市場，項目利潤空間或為誘惑之一。按照23.76億元底價計算，上述楊浦區平涼社區地塊樓面價為99868元/平方米，與21萬元/平方米的房地聯動價相比，有不小的利潤空間。