作者 | 詹方歌
編輯 | 邢昀
7月17日晚，爆雷三年的中國恒大（3333.HK），終于一次性交出了三份財報。
2.58萬億、2.47萬億、2.44萬億，2021年12月至2022年12月的3個報告期內，恒大的總負債規模終于被揭開，如沉默的驚雷震撼了資本市場。此前大眾對其負債規模的認知，還停留在2020年末的接近2萬億元債務，實際的情況遠比想象中糟糕。
到2022年底，恒大的員工大概是10.3萬人，總負債在2.44萬億，這是什么概念？2022全年，廣州的GDP總量是2.88萬億元，當地的常住人口為1873.4萬人。
不過，獨立核數師對恒大2021年報和2022年報均“無法發表意見”，因為對“中國恒大未來現金流量的不確定性對集團繼續持續經營的能力產生重大疑慮”。這也意味著，目前恒大的總債務問題是一個無底洞。
目前，恒大一直處于停牌狀態，港股最長停牌期限是18個月，如果恒大不能在2023年9月20日之前復牌，則可能成為下一個被勒令退市的港股房企。公布所有未公布的財務業績，僅僅是第一步。
2021年恒大正式爆雷以來，掌舵人許家印一直在風口浪尖上。
這兩年來，與恒大有關的都是壞消息，曾經風光無限的許家印，立在險峰之上，出現在媒體報道里的重點變成了：許家印成為被執行人；打破跳樓傳聞，許家印現身恒大保交樓會議力破謠言等。
即使恒大的債務再焦頭爛額，許家印還得關心足球事業。許老板最近一次露面，是7月4日的恒大足球俱樂部管理會議。他要求，俱樂部全體人員要進一步弘揚“狼性十足、協同拼搏、堅韌不拔、錘煉精英”的精神。
表面工作依然得維持，但臺面之下，許家印似乎一直在變賣個人資產籌措資金，嘗試緩解恒大緊繃的現金流。
最新的消息來自2022年10月。有媒體援引英國《衛報》消息稱，倫敦最貴豪宅“Rutland Gate 2-8a”已經被投放市場，價格約為2.21億英鎊（約為20.76億元人民幣），僅僅幾周內就有6位潛在買家。
而根據英國《金融時報》此前的報道，這座豪宅的幕后主人就是許家印，當時購入的價格為2.1億英鎊，約為18.9億元人民幣。如果能按照2022年10月的市場價賣出，許家印的這筆投資還能略有盈利。但截至目前，這棟豪宅的出售下文外界并不得知。
2021年，曾有媒體援引恒大方面提供的信息報道稱，從2021年7月1日至2021年11月16日間，許家印已經拿出70億現金支持恒大。這些錢來自許家印個人抵押的股票，出售私人飛機、藝術品，以及出售位于香港豪宅、深圳灣一號和廣州珠江新城的房產。
但事實上，許家印當時只是將位于香港的三處豪宅做了抵押，共融得大約11億港元。這三處豪宅當時市場總價大概在25億港元左右。據香港媒體報道，許家印抵押自家三處豪宅中的布力徑10號B座，的確是為了償還恒大已經逾期的2.6億美元債。
許家印真舍不得自己的豪宅嗎？或許也未必。豪宅出售周期較難把控，而恒大的現金流問題迫在眉睫，或許抵押貸款反而是最快拿到錢的方式。最新消息顯示，2023年3月，布力徑10號B座已經在被建設銀行接管后掛牌出售，標價8.8億港元。
2021年末的情況到底有多嚴峻？當時我們還不清楚，但從恒大剛剛公布的業績數據來看，那時正是公司債務的峰值，債務總額達到2.58萬億元，也正是從這個報告期開始，恒大已經資不抵債。
許家印努力籌款的同時，昔日和他一起玩“鋤大地”的朋友劉鑾雄，抓住了最后的窗口期，拋售了恒大股票。恒大2022年3月停牌，劉鑾雄旗下的華人置業于1月7日發布公告稱，2021年內，公司不斷通過公開市場出售恒大股份，包括交易成本在內，共虧損78.7億港元。
而還沒來得及拋售的剩余股份則以2021年最后一天的收市價做評估，預計虧損約30.5億港元。合計超百億的虧損，大概也是劉鑾雄義氣的證明了。
截至2022年末，恒大的總負債規模已經超過2.4萬億元，負債凈額及流動負債凈額分別為5990.7億元和6877.3億元。
同一時間，恒大賬上的現金總共還有143億元，這其中還包括了沒辦法調用的受限制資金。而許老板個人籌款的回流金額以十億為量級，無論怎么算，都杯水車薪。更何況，除了債務，恒大還有每月新增的員工工資、恒大財富的產品兌付及全國各地工地復工等固定支出。
因此，恒大必須從公司層面努力出售資產回款。2021年業績公告顯示，年內公司出售了New Gain、盛京銀行，分別回款163.5億港元、99.93億元人民幣，但在出售恒騰網絡全部股權的過程中，恒大卻沒能按約定獲得全部回款。證券時報統計稱，2021年內，恒大合計通過變賣資產，回款超過320億元人民幣。
此后公告顯示，2022年3月，公司出售了杭州水晶城項目，作價36.6億元。兩個月之后，恒大以13.48億元轉讓了城市之光廣場項目。轉讓對價中的一部分，是用來抵償恒大在當地項目的應付款項。
財報數據顯示，截至2022年末，恒大集團仍擁有土地2.1億平米，同時參與79個舊改項目，其中34個位于深圳。
2022年初的保交樓會上，許家印曾強調，“任何時候都不能賤賣公司資產”。但恒大的情況延續至今，是否賤賣資產，或許公司自身已經很難掌控。
2022年11月，恒大公告稱，其持有的一宗位于香港元朗的未開發土地，以6.37億美元（約為48.98億港元）出售了，而所得款項將被用來償還公司對該項目的財務義務。公司預計在該項目上的虧損達到7.7億美元（約為60.15億港元）。
同月，恒大以75億元人民幣出售一塊位于深圳的商業地塊，最終錄得約1.63億元人民幣的虧損。
恒大所有資產中，頗受關注的萬通保險中心（原名中國恒大中心）的變賣卻一波三折。2022年7月，萬通中心傳出變賣消息，估值約90億港元，相比買入時又打了七二折。要知道，2015年恒大從劉鑾雄手中買下萬通中心時，就已經是友情價125億港元。
今年6月，在經歷了越秀、長實等諸多傳聞中的買家后，市場中再次傳出消息，和阿里密切相關的云鋒金融或將接手萬通保險中心。但云鋒金融很快發布澄清，公司從未購入該大廈的任何業權。而該大廈從中國恒大中心改名為萬通保險中心，只是因為萬通保險至今已經租賃超過20年，恒大也同意大廈改名。
除了三份業績公告，恒大還在17日晚間發布公告稱，擬在7月24到25日間舉行境外債務重組協議安排聆訊。這或許是近年來恒大為數不多的“守約”時刻。
今年3月的恒大全球債權人會議上，恒大公司領導層曾表示，公司將力爭在7月底前提出重組方案。
而根據恒大3月22日發布的公告，恒大與債權人已經在重組方案上取得了不錯的進展。
比如，恒大方面或將發行新債置換原有債券，新債券的年限或在4到12年，年利率在2%到7.5%之間；前三年恒大方面暫不付利息，第四年開始付息等。不過，本次重組協議的具體生效日和最后期限日分別被定在今年10月1日和今年12月15日。
重組協議同時透露，如果債權人不同意此次重組，恒大被破產清算了，那么債權人們也基本上拿不到什么。
恒大給他們算了一筆賬，魚死網破之下，無擔保債權人的預計回收率為3.53%；現有恒大票據持有人的預計回收率為5.92%。
如此低的回收率被擺上臺面，恒大的債權人看起來也毫無選擇。
3月22日的債權人會議上，公司管理層還透露出一個信息，未來三年內恒大的核心任務其實是保交樓，而為了完成這個任務，還需要2500億元-3000億元。按照恒大的經營情況來看，這一大筆錢，還要靠借。
業績數據顯示，2022全年，恒大的總營收為2320.54億元，其實不能完全覆蓋2661.94億元的營業成本，凈利潤虧損更是達到1059.1億元。2022全年，集團實現合約銷售金額人民幣317億元，合約銷售面積390.4萬平方米，全年累計銷售回款357.9億元。而這些銷售額中，大部分是甩賣現房和準現房換來的。
恒大的財務狀況，可以用八個字形容：資不抵債，入不敷出。
事實上，恒大的“三年保交樓”經營戰略，是2021年9月提出的。這3年來，恒大的目標定得越來越低，愿景也越來越小。以2022年為例，有媒體報道稱，2月6日的保交樓新年動員大會上，許家印表示，恒大要在年內實現交樓約7000萬平米、60萬套的目標。
但到了2022年12月的保交樓專題會上，許家印口中的全年保交樓目標卻被砍了一半，30萬套。2023年初，恒大宣布，全年累計交樓30.1萬套，剛剛過線。業績公告中，恒大承認，2021年9月后公司銷售曾一度陷入停滯，直到2022年4月才開始逐漸恢復。
坊間傳聞中，許家印是靠和鄭裕彤、劉鑾雄、張松橋、楊受成等諸多港商富豪打“鋤大地”，要來投資，補上了2008年金融危機時恒大的資金缺口。后來的這些年中，港商在上個周期底部紛紛出走，將大筆內地和香港資產以友情價轉讓給許家印，共享恒大股權紅利。
再后來，鄭裕彤去世，張松橋代持了許家印的倫敦第一豪宅，劉鑾雄虧損百億，終于在最后關頭，開始清倉恒大。但一個時代的句點沒有那么容易畫下，巨額債務該如何清償，可不僅僅是打打牌那么簡單了。