房市回暖的消息終于來了。根據最新數據，11月上海新房成交大幅回升，量價齊漲，共成交約9506套，成交量較10月大幅上漲87%；11月南京的新房成交量為4564套，相比10月份的3179套提升了近44%，是今年以來單月漲幅最多的一個月。

顯然，這是市場信心與預期好轉的直接結果，從11月12日的防疫“二十條”到12月7日“新十條”的先后頒布，防疫政策發生重大優化，無疑給市場打了兩劑強心針。新的防疫政策有利于人員與貨物的跨區流動，市場的修復帶來的是信心的修復，預期的樂觀助推了房市的回暖，“貨能暢其流”帶來的是“地能盡其利”。

但房地產的救市之路依舊困難重重，矛盾猶存。距離2022年結束僅剩十余天，國內商品房銷售仍然不容樂觀。多家機構測算稱，2022年國內商品房銷售額約為13.5萬億元，同比跌幅約為25%，對應銷售額減少約4.7萬億元。

房地產市場一年多來的下滑，其實是市場多方因素的綜合產物。“房企融資三條紅線”“房貸集中度管理”等政策打擊了高杠桿融資，一年多來多家房企的“債務爆雷”也打擊了購房者對房價上漲的預期。

新冠與一刀切、層層加碼的防疫對經濟的沖擊則是房地產市場不振的直接原因：人員流動困難重重，經濟增長放緩，收入預期受損，就業市場萎縮，消費指標不振，自然嚴重沖擊了房地產成交額。

潛在購房者對未來經濟的預期，直接決定著房地產市場的興衰沉浮。如果潛在購房者預期未來經濟向好、就業與收入的前景樂觀，那么他們就會更傾向于“長期主義”理財，投資購房的意愿隨之上升。

而如果潛在購房者假定未來經濟難有好轉空間，就業與收入的前景悲觀，那么他們就更容易走向“及時行樂”的消費理財策略，自然也就不會有長期儲蓄、購置房產的規劃，從而拉低房地產的交易量。

一句話，市場能給潛在購房者多少預期的信心空間，就意味著房地產業在未來能有多大的成交量空間。

支撐房價的主要要素本就不僅僅是一堆融資端與供給端的利好政策，而是購房需求端的市場預期與信心。企業愿意擴大投資與生產，就業市場興旺走高，消費市場重新興盛——宏觀經濟面的向好，才是房地產業的最大“托底”。

一旦購房者具備很好的收入預期，對長期主義計劃充滿信心，那么其購房意愿勢必與購房能力同步增長，帶來的購房需求最終傳導到供給端，為開發商與建筑商購買與開發土地創造融資需求，托起房價與房地產行業：房價凝結的乃是各方對經濟的長期信心、對未來經濟形勢的期望，而不僅僅是一塊以立方米計的水泥盒子，或是計算器里變來變去的數字。

從“930新政”到“金融十六條”，今年密集出臺的救市政策依然是“就房產而論房產”，要么融資端與供給端上閃轉騰挪、給房地產從業者留出緩沖時間，要么在購房資格與首付/按揭上做文章、刺激人們的購房意愿。但無疑地，如果市場沒有更多潛在購房者涌入，如果不能為市場創造旺盛的購房需求，如果人們的信心與預期難以提振，那么這些救市舉措都無法做到治標治本，充其量只能推遲樓市衰落的時間。

因此，拯救房地產行業仍需從宏觀經濟的高度，在政策工具箱里找到更順手的治本工具。房地產是國民經濟的支柱產業，直接牽涉各個經濟部門的興衰，其“國民經濟晴雨表”的性質在中長期內仍然不會改變。房地產市場的陰晴圓缺，反映的乃是國民經濟的沉浮枯榮，與就業、收入、消費等指標緊密相連：宏觀經濟面的風吹草動直接關涉購房者的信心與預期，“功夫在詩外”方是提振房地產業的題中之義。

“后防疫時代”已是人們展望未來經濟的高頻詞匯，顯見公眾對經濟恢復的殷殷期待：人們企盼有更多的政策牛肉促進投資、提振消費與就業，讓經濟回到新冠之前的上行軌道，為房地產市場注入涓涓不壅的源頭活水。

因此除了松綁限購限貸、放寬房貸按揭要求、為上游房企紓困等政策以外，面向整個宏觀經濟的政策發力，方是提振房產市場的治本之道。

王兢