出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
6月28日，據港交所披露，珠海萬達商管遞交招股書，中信證券、摩根大通、瑞信為聯席保薦人。此前4月25日，珠海萬達商管招股書第三次失效，這是其第四次提交招股書。
同日，證監會決定中止大連萬達商管公開發行公司債券注冊程序，稱于6月9日收到大連萬達商管和主承銷商國泰君安、開源證券分別提交的《關于中止大連萬達商業管理集團股份有限公司公開發行公司債券注冊程序的申請》。
3月21日，因向上海證券交易所申請發行一筆60億小公募，證監會對大連萬達商管出具問詢函，如果大連萬達商管子公司“珠海萬達商管”不能于2023年底成功上市，萬達商管需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。
證監會要求其補充說明珠海萬達上市進展情況，以及對萬達商管短期償債能力的影響。大連萬達商管需要在3個月內書面回復上海證券交易所，如不能按期回復，證監會將終止債券的審查。
如今三個月期限已到，大連萬達商管尚未對問詢函作出回復，而是主動申請中止發行60億公司債券注冊程序。就在證監會做出中止決定當天，珠海萬達商管再次遞交招股書。
根據萬達與投資人的對賭協議，距離上市期限還有6個月時間，這一次也被業內視為萬達商管的終極沖刺。如果按照其此前與銀團參貸行的約定，沖刺時間僅剩5個月。
萬達集團目前境外共計三筆美元銀團貸款，存量合計13 億美元。根據約定，如珠海萬達未能在2023 年5 月8日前完成上市，如超過66.67%份額的參貸行要求還款，則萬達集團需歸還貸款。
4月下旬，經萬達集團與參貸行溝通后，無一家銀行提出需萬達集團提前還款，該條款暫無觸發風險，同時將合同約定的上市日期調整為2023年11月30日。與上市對賭協議相比，萬達與參貸行約定的上市時間，提前了一個月。
“估計此次遞表順利上市的概率比較大，因為萬達商管作為優秀商管企業的代表，與可比同類上市公司而言并無不符合上市的硬性條件，尤其是在完全實行注冊制和市場化發行的香港資本市場更是如此。”IPG中國首席經濟學家柏文喜告訴搜狐財經。
他補充道，珠海萬達商管此次遞交的招股書，各項財務和經營數據指標已更新至2022年12月底，應該是最新的數據了，而且看起來基本全面完成了業績對賭，經營指標以及儲備項目等也都尚佳。
最新招股書顯示，截至2022年底，珠海萬達商管管理472個商業廣場，在管建筑面積達6560萬平方米；此外，珠海萬達商管有181個儲備項目，包括163個獨立第三方項目。在2020年、2021年及2022年，其在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率為98.6%。
珠海萬達商管在2020年、2021年及2022年分別實現171.96億元、234.81億元及271.2億元，凈利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元。其中，2022 年收入同比增長 15.5%，其解釋稱收入增加主要由業務擴張導致的在管商業廣場數目及在管建筑面積增加所推動。
按其最新在管規模及儲備項目規模計算，珠海萬達商管是中國最大的商業運營服務提供商，市場份額為9%，也是行業中科技驅動的商業管理和數字化運營的先驅，主要專注于商業廣場。
此外，中止發債注冊的是大連萬達商管，而非正處于IPO進程中的珠海萬達商管，不會對珠海萬達商管上市有直接影響，短期內對萬達流動性不會有明顯影響，也不排除未來在具備條件的情況下重新提交發債申請。
“也許這是萬達集團為化解可能的流動性壓力，互為風險備份的雙重考量，因此在此次珠海萬達商管重提IPO極有可能成功的情況下，也就用不著大連萬達商管發債來緩解未來可能的流動性壓力了。” 柏文喜進一步指出。
但珠海萬達商管包含國資，想要以H上市，需要“大路條”與“小路條”放行才能實現赴港IPO。目前而言，其已獲得中國證監會赴港上市的“小路條”，完成了港股上市的先期注冊程序，但一直未能拿到 “大路條”，未獲得證監會正式出具的“H股發行批復”。
6月2日，證監會國際部對珠海萬達商管出具境外發行上市備案補充材料要求，對珠海萬達商管提出了六個問題，涉及分紅、內控制度、商場出租率否存準確、控股股東短期償債風險情況以及上市募集資金的用途等方面。
此次四戰IPO能否決勝，順利取得“大路條”，業內不少人士認為很大程度上取決于其能否提交補充材料。