出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
在4月和5月連續兩個月的“量價齊跌”后，6月的北京二手房市場仍在下探。
中指研究院數據顯示，6月北京二手房成交約1.1萬套，環比下降約15%；從價格來看，6月北京二手住宅價格環比下跌0.09%，跌幅較5月擴大0.06個百分點。
與此同時，北京市面上掛牌待售的二手房“越賣越多”。貝殼平臺監測的數據顯示，在去年11月時北京二手房掛牌量突破10萬套，隨后持續攀升；截至目前，該數據已超過12萬套。
“隨著二手房掛牌激增，去化周期增長，二手房變得‘愁賣’ ，二手房市場已從賣方市場開始悄然轉變為買方市場，” 易居研究院研究總監嚴躍進近日也發文指出。
搜狐財經在近期的北京二手房市場調研走訪中也發現，當樓市處于買方市場，賣房者為了將自己的房產銷售出去，不惜主動降價出售；處于主動地位的買房者，則希望房價再低一些，選擇持幣觀望，即作為買賣雙方的價格博弈逐漸加劇。
不過，也有機構認為這種博弈或不會持續太長時間。麥田房產在7月3日發布的研究報告中說道，“隨著時間的推移，市場上累積的調價房源會逐漸增多，而高性價比優質房源增多后，會推動觀望客戶入市。”
在麥田房產看來，當前北京市場正處于階段性需求回調的時期，三季度對購房者來說是一個不錯的窗口期。
“我自刀80萬才賣了房。”掛牌出售北京北四環一套三居室的郭予菲，想去置換一套學區房。最初她的報價為1020萬元，但歷時3個月還未賣出，讓她不得不降價賣房。
這種現象并非個例。早在5月末，“北京二手房降價90W賣不出”的消息就曾登上熱搜。那時，有不少網友認為，這是房產中介故意制造的噱頭。但從各研究機構披露的數據來看，如今的北京二手房市場，賣方降價的現象越來越普遍。
麥田房產數據顯示，5月北京二手房議價空間較4月相比擴大0.37個百分點，到了6月議價空間繼續擴大，和5月相比擴大0.67個百分點。
“近期市場成交減少，成交房源價格和前幾個月相比有所松動，市場上愿意做出價格讓步的業主比例以及讓價力度均有所增大。”麥田房產指出。
搜狐財經查詢諸葛找房平臺的實時數據則發現，截至最新的24小時里，該平臺上掛牌在售的78085套二手房中，有1448套選擇降價，降價幅度在1萬元-59萬元不等。
其中，有不少房源是多次降價。如位于北京海淀區清河清景園一套99平的電梯房。該房屋曾于3月24日掛牌，初始報價770萬元；從4月下旬開始到6月底已降價三次；截至7月3日，該房源已累計降價30萬元，報價已下調至740萬元。
房產經紀人對北京樓市降溫的感知則更加具體，也更直接。北京東城區某房產中介周磊告訴搜狐財經，“現在業主正在接受降價賣房這一事實，甚至自己主動提出降價。”
據周磊透露，目前降價的業主主要分為兩類，一類是“急售型”。這類業主普遍已預訂了要置換的新房，著急賣出手中的舊房子以完成資產的變現，“附近有個小區6月份總共成交5套房，其中有兩套業主非常著急出售，最終成交價相比上一套降低了10%。”
“他們是降了好幾次才賣出去，之前已經付了200萬的新房訂金，舊房賣不出去就無法填補資金缺口。”他向搜狐財經說道。
另一類則是“恐慌型降價”，這在各大機構監測的數據中也有所體現。如易居研究院就認為，“二季度供求矛盾持續尖銳，市場情緒非常糟糕。隨著二手房出售的難度驟然加大，容易產生恐慌性降價的問題。”
在走訪中，朝陽區國貿片區的一名房產中介告訴搜狐財經，現在市場向下走，部分業主在同小區房源降價氛圍的感染下，愿意 “隨行就市”進行讓價，“不像市場往上走的時候，想讓業主讓價幾千塊都難。”
值得一提的是，部分業主在降價賣房的同時，也在算一筆賬。“割肉80W賣房”的郭予菲就是如此。談及為何主動降價？她表示，“感覺周圍都在降價，手中的房子降價的同時，我想置換的房子也在降價，折算一下也不虧。”
相比業主們的揮淚降價，購房者們更像是“沉默的大多數”，有的在持續觀望，有的擱置買房計劃，有的在默默等待心儀的房子降至心理價位再出手。
有購房者在社交媒體上分享自己的買房經歷，今年3月看中豐臺南三環一套小面積房子，當時房主很強硬，沒有談妥價格；緊接著這位買房人被公司裁員，暫停買房。等到6月再看，曾經她所看中的這套房源已經降價了45萬，但仍未找到買方。
反觀當下，二手房市場處于買方市場，買方成了強勢的一方。麥田房產分析師指出，“掛牌在售的房源量多，而市場需求和2、3月相比又明顯減少，相當于購房者競爭對象少了，市場可以給購房者充足的挑選時間。”
周磊也表示，現在購房者可選范圍多，在與業主談價的過程中，很多抱著“能談就談，不能談就換下一個”的心態，“甚至一上來就按照房源總價5%的幅度砍價，非常強勢。”
與走到談價環節的購房者不同，全職媽媽宋冉已經觀望3個多月，還沒遇到合適的房子。據她介紹，今年3月，她順利在市場高點出手了一套“老破小”，準備為兒子換一套學區房。隨后她考察了昌平、豐臺、回龍觀的學校后，決定在回龍觀購房。
談及購房原則，她表示，受裁員氛圍影響，不會加過多杠桿；同時，她期待著北京能夠降低二套房首付比例，減輕換房壓力。
而目前更讓她苦惱的是，“現在好房子太少了。但凡小區位置好、戶型好的房子出一套就賣一套，很難碰到。”對于不甚完美的房子，她則等待其降至心理價位后再出手。
何為心理價位？宋冉舉例稱，“如果一套房子與原來的市場價相比，已經跌了50萬，如果它能再跌20萬，那我肯定想買。”
宋冉直言，“最近回龍觀龍躍苑，有一套頂層的房子賣了375萬元，一下子跌回五年前。這樣房子誰都想要，太值了。”
不過，宋冉告訴搜狐財經，她不會等太久，預計7月會出手買房，“感覺市場該降的，已經降差不多了，對于剛需自住的我們來說，再等下去的意義不大。”
無獨有偶，周磊也認為二手房房價已觸及一個底部。他建議剛需者購房者，與其繼續觀望，不如選一些房源與業主談談價格。
“合適就買，不合適也沒有損失。”在他看來，一旦樓市推出重大利好政策，市場將立刻轉向賣方市場，購房者很可能失去談價的主動權。
麥田房產在7月3日發布的研究報告中也指出，北京的二手房市場議價空間擴大，買方占據市場優勢，“一邊是掛牌量持續增長，在售房源越來越多，一邊買房人想要選到性價比合適的房子依然感覺很困難。”
麥田房產認為，這主要是北京目前在售房源結構和需求不匹配導致的。不過，其也指出，當前買賣雙方的價格博弈在繼續，隨著時間的推移，市場上累積的調價房源會逐漸增多，而高性價比優質房源增多后，會推動觀望客戶入市。當前北京市場正處于階段性需求回調的時期，三季度對購房者來說是一個不錯的窗口期。
雖然整體成交仍處低溫態勢，但市場也并非無積極信號。根據最新的諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年第27周（6.26-7.2），監測重點10城二手住宅成交量為14637套，環比上漲18.48%，同比下降11.73%。其中，北京二手住宅成交3232套，環比上升37.12%，同比下降6.43%。
對于市場未來整體的走向，嚴躍進在與搜狐財經交流時則指出，“三季度樓市還會進一步下跌。因為樓市一旦出現降溫，不可能只有二季度出現下跌。換言之，市場信心恢復不會太快，哪怕推出購房政策，也需要時間逐漸恢復。樓市真正止跌可能要在今年四季度后。”
（應受訪者要求，文中周磊、郭予菲、宋冉均為化名；本文不構成任何投資建議）