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作者 | 馮紫彤
9月7日，農行、工行、中行、建行先后在公眾號、官網等平臺發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的公告》，就調整范圍、調整規則、申請方式等內容進行了明確。
四大行將自2023年9月25日起，將與存量個人住房貸款客戶就貸款執行利率進行協商調整。
① 誰能調：
綜合四份公告來看，貸款發放時間或合同簽訂時間在2023年8月31日（含當日）以前；用途為購買住宅的商業性個人住房貸款，包括普通純商業性個人住房貸款、公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，這兩條為基礎條件。
對于“首套房貸”的認定，四家公告中均表示，包含“原貸款發放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸”，以及在“認房不認貸”政策下可被判定為“首套房”的房貸。
情況二主要包括：
一是房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的。
二是房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的。
三是其他滿足房屋所在城市首套住房貸款利率標準的存量房貸。對于當地政府目前尚未明確是否執行“認房不認貸”政策的城市，可待當地政策確定后按照《通知》及銀行公告內容執行。
對于已被認定為不良的個人住房貸款，工行、中行公告表示，“待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態恢復正常后，再進行存量房貸利率調整”。
建行將“不良”進一步限定為：連續拖欠天數超過90天。
② 怎么調：
按照《中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）要求，調整后的存量首套住房商業性個人住房貸款利率在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
而各城市首套住房貸款利率政策下限，應以人民銀行各省級分行官方網站公布的為準。
銀行執行層面，四家銀行均按照發放貸款時間將存量房貸分類，且標準大致相同。
1.對于2019年10月7日（含）前發放的、已按人民銀行2019年第30號公告要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的存量首套個人住房貸款，利率水平調整至原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。
2.對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發放的存量首套個人住房貸款，利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR（即加點幅度為0）；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。
3.對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發放的貸款），利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即原貸款合同期限對應的LPR減20個基點；貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高于原貸款合同期限對應的LPR減20個基點的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行。
但若調整后的利率水平不高于原貸款合同期限對應LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，則不作調整。
③ 怎么申請：
農行表示，按照《通知》要求，可采取變更貸款利率和新發放貸款置換兩種方式，這兩種方式調整的結果一致。
從操作的便利性來看，后者所需的流程較多，所花的時間較長，為方便客戶，我行主要采取變更貸款利率方式。我行將于2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。
工行、中行也表示，“原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，我行將主動按上述調整規則統一批量調整貸款利率，如有特殊需求的可聯系原貸款服務行。”
建行公告稱，“新的利率即日生效。不同意調整或擬采取置換方式調整的客戶，可聯系貸款經辦機構”。
對于客戶需新發放貸款置換的、“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，則需客戶向銀行主動申請利率調整。
其中，固定利率貸款先按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。
四行均表示，2023年10月22日（含當日）前完成申請的，將于2023年10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整；2023年10月22日后申請利率調整的客戶，工行、中行將逐筆人工審核，農行將在10個工作日內完成認定，建行也將在審核確認后當日完成調整。