廣州樓市 梁寶欣/攝
本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道
廣州2022年土拍落下帷幕。
12月15日，廣州年內第四批集中供地收官，供地6宗，成交5宗，流拍1宗，成交金額為191億元，而流拍的地塊位于廣州中心區——天河區。至此，廣州2022年土拍工作結束，全年攬金約1221億元，相比2021年減少約557億元，銳減3成。
值得注意的是，也是在12月15日，國家統計局發布了最新一期70城房價指數，其中廣州11月份新房價格環比下降0.5%，二手房價格環比下跌0.6%，均連續四個月下滑。同時，克而瑞數據指出，截至今年11月底，廣州新房庫存11.8萬套，去化周期18.9個月。
安置房用地爭奪最為激烈
廣州第四批次集中供地，共出讓6宗地塊，而這也是2022年四輪集中供地中供地宗數最少的一批次。其中，1宗流拍，1宗溢價成交，另有1宗安置房回購地塊以降價競回購價方式成交，合計攬金191.22億元。
具體來看，此次流拍地塊為天河梅花鋁廠地塊，與之前火到搖號燕塘地塊三（AT020883地塊）一路之隔。據《華夏時報》記者了解，今年7月18日，廣州2022年度第二批集中供地競價出讓，其中天河區燕塘地塊三（AT020883地塊）經過54輪的競價達到最高限制值，后轉入現場搖號階段，最終由越秀地產以81.19億元競得。
為何此次天河梅花鋁廠地塊會流拍？
對此，克而瑞廣佛區域指出，關于地塊流拍原因坊間傳聞說法不一，除“受周邊新開樓盤去化不佳影響”以外，另有說法則是“地塊權屬尚不明確被迫流拍”。
而中指研究院土地事業部負責人張凱在12月15日接受《華夏時報》記者采訪時則表示，流拍的天河區梅花鋁廠地塊區位優越，但因需配建超2.2萬平安置房，致使其實際樓面地價過高，最終流拍。
此外，唯一溢價成交地塊為另一宗天河區中鐵物流園地塊，被保利以95.81億元拿下，折合樓面價45915元/平，溢價0.2%，進入廣州宅地成交樓面價TOP10行列。據悉，該地塊位于五山板塊，此前已斷供7年，直至今年豪宅匯景臺入市才填補了供應缺口。克而瑞廣佛區域指出，今年匯景臺的成交均價為12.5萬元/平。
廣州中原研究發展部則表示，中鐵物流園地塊未來大概率將會建成單價“10-15萬+”的豪宅項目，這將刺激匯景、黃村、牛奶廠等天河東部高端板塊業主心態，建議買家同樣要加快入市步伐。
不過，說到此次土拍熱度最高的莫過于白云區安置房用地。由于該地塊建成后的房子由白云區政府指定單位回購用于拆遷安置，房企不用擔心銷售問題，所以這宗地塊競爭最激烈，共吸引3家企業報名競拍，經歷了9輪報價，最終由中建國際以總價16.35億元拿下，競安置房回購價格17100元/平。
張凱指出，在市場充滿不確定性的當下，房企更偏好于投資這類“類代建”的無風險、低收益的地塊。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉也認為，白云安置房地塊的競爭是最激烈的，讓人有點意外。該地塊的利潤率盡管不會太高，但是因為會由政府兜底回購的原因，市場風險又是最小的，反映了這一階段企業追求穩妥的策略以及對業務轉型的嘗試。
同時，肖文曉指出，本次土拍波瀾不驚。此前“金融十六條”以及“三支箭”的出臺盡管是行業資金面趨于改善的一個顯著拐點，但是無論是通過信貸、債券或者股權中的哪個融資渠道，企業距離真正獲得資金的支持都需要一段時間，因此也很難在年底這個關口傾力而出。也正因為如此，明年首次集中供地房企的表現會更加令人期待，政策利好的作用會在那個時候有更完整的體現。
全年出讓金銳減三成
值得注意的是，隨著第四批集中供地收官，廣州2022年土拍落下帷幕。克而瑞數據指出，廣州今年四批供地合計成交819.5萬平，同比銳減四成；與此同時，今年廣州土拍收金只有1221.42億元，同比降31%。可見，今年廣州土拍成交規模對比去年有明顯縮水。
此外，據統計，廣州今年土拍成交幅數共48宗，同比減少38%，其中有28宗來自中心六區，占比58%。
圖源：克而瑞廣佛區域
值得注意的是，廣州今年并未完成年初定下的供地目標。根據廣州市規劃和自然資源局今年年初發布的《廣州市2022年建設用地供應計劃》，原計劃廣州今年供應建設用地2505.02萬平，其中商品住宅用地供應計劃436.88萬平。
而截至第四輪集中供地收官，廣州合計已出讓宅地面積305.53萬平，完成率僅約為七成。
土拍市場的冷暖與房地產市場息息相關，土拍市場蕭條的背后是廣州房地產市場仍處于嚴寒中。
克而瑞數據指出，截至今年11月底，廣州新房庫存11.8萬套，去化周期18.9個月。尤其是11月新房供求萎縮明顯，從市區至郊區，廣州約8個區域先后推出疫情管控措施，線下銷售活動停擺，樓市熱度降至冰點。成交均價為35075元/平，環比下降10%。
此外，國家統計局于12月15日發布最新一期70城房價指數，其中廣州11月份新房價格環比下降0.5%，二手房價格環比下跌0.6%，均連續四個月下滑。
不過，廣州中原研究發展部則認為，2022年土地出讓情況將對未來1-2年新房市場產生深遠影響。像過去4年“天量供應”的增城、番禺、黃埔今年用地供應量減少50%以上，其中多年的“東大倉”增城更是同比減少79%，這意味著未來增城新房供應將趨于緊張，有意入市增城優質板塊的買家，應該抓緊時間購置。而海珠、荔灣、天河三大核心行政區今年土地供應量大幅增加，且地塊大部分處于優質板塊，明年入市或將會刺激周邊一二手市場。