京城頂級豪宅被抵押疑云：單套均價超六千萬的萬柳書院與背后開發商困局
萬柳書院，一度被認為是北京豪宅的“天花板”，如今因成不良債權的抵押物引發關注。
去年5月，萬柳書院的一處約300平方米的房產進入司法拍賣，最終以1.09億元成交，單價達到約36.47萬元/平方米。在社交短視頻平臺上，也曾多次出現“萬柳書院少年”的段子。
萬柳書院
近日，京東拍賣平臺上發布的北京赫華恒瑞房地產開發有限公司（以下簡稱“赫華恒瑞”）不良債權轉讓項目引發關注。公告顯示，赫華恒瑞這筆不良債權的抵押物為萬柳書院的住宅，債權總額46.9505億元，處置主體為中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司（以下簡稱“信達公司”）。
根據京東拍賣平臺上的信息，抵押物中有75套未售萬柳書院住宅，根據上述債權金額，核算下來這些住宅均價超過6000萬/每套。信息中還標明，中赫集團有限公司(以下簡稱：中赫集團)是共同債務人，中赫置地有限公司（以下簡稱：中赫置地）、中赫集團有限公司實際控制人周金輝及其配偶為提供連帶責任保證。
截至5月18日，已經有2萬人次的圍觀，61名意向人。但據網傳消息，這些住宅大都已出售并有業主入住，而在北京市住建系統中，也可以查到抵押中的房產有的顯示為已簽約狀態。
頂級豪宅變身抵押物，到底發生了什么？近年來，背后的中赫集團又遭遇了什么困局？
頂級豪宅的前世今生
“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰”，在北京流傳的這段順口溜中，不難看出萬柳書院在豪宅中的地位。
萬柳書院位于北京的教育高地海淀區，周邊有不少知名學府，在中赫集團官網上，對于萬柳書院項目的描述中也提到，“中關村三小、人大附中等稀缺教育資源近在咫尺。”
時間回到2012年7月，北京市海淀區萬柳地塊進入現場競價拍賣程序，最終中赫置地通過46次現場競價以及327輪激烈的回購房面積競報，以總價26.3億元、樓面價4.42萬元/平方米、溢價率40.9%，拿下該項目。當年，中赫方面也表示，樓面地價達到4.42萬元/平方米，刷新了當年北京單價“地王”紀錄。
根據媒體報道，2015年1月，萬柳書院現房開售，首批132套房源均價14.5萬元/平方米，產品為205-558平方米的三居至五居。一套房的起步價約為3000萬元，部分產品達到7000萬元。
豪宅單價紀錄上，也常常在萬柳書院的報道宣傳中提及。根據中赫集團官網信息，2015年過半，北京單價10萬元/平方米以上住宅的歷史紀錄已經被打破，新的紀錄創造者是中赫置地開發的萬柳書院項目。而以前的紀錄保持者同樣來自中赫置地——釣魚臺七號院。
阿里法拍網上被拍賣的萬柳書院房產
從當年的單價“地王”到單價“樓王”，此后的萬柳書院也一躍成為北京的豪宅象征。最近一次備受矚目的豪宅交易發生在去年5月，阿里法拍網顯示，萬柳書院于2022年5月14日先后拍出兩套房產，合計成交價約1.85億元。其中一套房產在5503萬元起拍價的基礎上，翻了近兩倍，最終成交價1.09億元，單價達36.47萬/平方米，刷新北京法拍房成交紀錄。坊間有消息傳，競買者為金山辦公前董事長葛珂。新黃河記者在阿里法拍網上也注意到，萬柳書院也有多個參與拍賣的車位，其中價格最高的起拍價為353.68萬元。
阿里法拍網上被拍賣的萬柳書院車位
鏈家網上顯示，萬柳書院3月份參考價27.3025萬元/平方米，暫無在售房源。海淀區一位房產銷售經理告訴新黃河記者，目前所代理的均是萬柳書院的二手房。
不過，近年來中赫集團尤顯低調。在一次公開報道中，中赫集團也表示已由“高端住宅開發商”向“高端物業開發和持有運營商”轉型。
困局待解的中赫集團
赫華恒瑞不良債權轉讓項目的公告顯示，截至2023年1月31日，債權金額為46.9505億元，其中債權本金37.5億元。萬柳書院小區是赫華恒瑞名下現在唯一開發和銷售的樓盤，屬于現房銷售，已售房產已經正常交房和入住。
赫華恒瑞不良債權轉讓項目公告
公告中還提到，本項目到期日為2025年3月份，債務人曾存在逾期等違約情形，并以主債務人名下位于北京市海淀區萬柳華府北街9號院(萬柳書院)的住宅、商業服務用房以及車位作為抵押物。
上述提到的中赫集團正是萬柳書院背后的開發商。根據公開信息，中赫集團創立于2005年，致力于高端地產、商業開發、文旅體育等產業。在高端地產界，中赫集團打造過多個豪宅標桿，其中就包括位于北京的北緯40度、釣魚臺7號院等。
天眼查信息顯示，北京赫華恒瑞房地產開發有限公司成立于2009年，注冊資本5008萬元，是中國信達成員。2019年時，中赫集團、中赫置地等已經退出赫華恒瑞股東行列，目前，中國金谷國際信托有限責任公司成為唯一股東。
為了解決資金問題，引入信托公司入股融資，在商界這樣的做法并不少見。然而此次萬柳書院75套住宅被抵押也昭示著中赫集團的債務危機并不輕松。
天眼查信息顯示，2023年4月，赫華恒瑞成被執行人，被執行總金額超過2000萬元;2022年9月以來，中赫集團多次成為被執行人，被執行總金額超過8.9億元，兩次成失信被執行人;2022年9月以來，中赫置地同樣多次成為被執行人，被執行總金額超過9.3億元，同時兩次成為失信被執行人。今年2月，中赫置地及法定代表人周金輝還被北京市朝陽區人民法院下達限制消費令。
可以看到的是，中赫集團正在經歷一場債務危機。
另一個備受關注的原因，源于中赫集團對體育的投資，公開資料顯示，2016年年底，中赫集團布局體育產業，對北京國安足球俱樂部增資35.5億元，獲得64%股權，成為該俱樂部第一大股東，并于2021年全資持有。2017年，北京國安足球俱樂部也正式更名為北京中赫國安足球俱樂部。同時，中赫集團還是崇禮太子城冰雪小鎮的投資運營商。根據天眼查信息顯示，冰雪小鎮的投資主體中赫太舞(張家口崇禮)文化旅游有限公司也多次成被執行人，相關資料還顯示，因為資金問題，其股權也被質押。
被抵押的豪宅，何去何從？
超過46億元的債權總額，并非小數目。值得注意的是，此次京東拍賣上的信息顯示，75套萬柳書院小區住宅并非是競價拍賣，而是資產推介招商。有業內人士分析，此項目真正實現交易，難度較大。而根據鳳凰網《風暴眼》的報道，一位熟悉萬柳書院房產交易的知情人士表示，這75套房產絕不會像傳言所稱最終走向“法拍”，因為房屋早已出售，業主也已經全額繳納房款。
有媒體報道，75套住宅中有至少15套在北京市住建委網站顯示已網簽。新黃河記者在北京市住建委官網查詢發現，在75套作為抵押物的萬柳書院住宅中，確有房產已經顯示為已簽約狀態。以2號樓為例，1單元401、501顯示在抵押公告中，在北京市住建委官網上，這兩處房產顯示已簽約。
北京市住建委官網，萬柳書院2號樓樓盤表
被抵押的75套萬柳書院住宅
根據第一財經報道，有房產中介表示萬柳書院前兩年就賣完了，客戶交完錢、大部分已經入住了。但是開發商之前把這70多套房子抵押出去，現在還沒資金解抵押，所以不能網簽、沒辦房本。也有媒體消息，中赫集團與信達公司正在進行協商，估計近期內會有協商結果。新黃河就此多次撥打中赫集團和信達北京分公司的對外電話，均未接聽。
上海秦兵（北京）律師事務所律師劉清告訴新黃河記者，房產作為抵押物登上法拍公告的情況并不少見。劉清介紹，在代理的房產案件中，確實有不少開發商以抵押房產來緩解資金緊張，待收到業主的房款后，為了資金周轉并不馬上用于解除抵押，造成業主收到的房產依然處于抵押狀態；同時也有房產已經網簽，但沒有備案，或是此前開發商已經把房產抵押的情況。而房產在轉移登記之前，所有權依然屬于開發商，業主網簽只是一種預告登記，只是準物權，并非真正的物權。遇到房產被開發商抵押和被拍賣的情況，對于業主來說可以尋求法律幫助，并向開發商提出執行異議。
在今年4月20日起執行的《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》中也提到，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
新黃河記者：李運恒
見習編輯：曹夢佳