問：我公司為一房地產開發企業，公司于2017年初通過招拍掛取得一建設用地，現已達到土地增值稅清算條件，我公司按照規定主動清算土地增值稅，但是在土地增值稅清算收入的認定上面和清算稅局產生異議，具體說明：

我公司該項目為營改增后的新項目，根據國家稅務總局2016年第18號公告，計算增值稅銷項稅時，銷項稅額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)*11%，主管稅局在清算土地增值稅時說土地價款在計算增值稅銷項稅時抵減了一部分收入，所以在確定土增稅收入時應該加回來，即土地增值稅清算收入=含稅銷售收入÷(1+9%)+土地出讓金÷(1+9%)*9%。請問將土地出讓金抵減銷項稅的金額加回來是否合理?

答復機構：河南省稅務局

答復時間：2021-02-05

您好!您所咨詢的問題收悉。現針對您所提供的信息回復如下：

根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號) 規定，第一條 關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題 營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。……第四條、關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題 房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時，按以下方法確定相關金額：(一)土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。……

因此，根據上述文件規定及按照您的描述，營改增后，房地產開發企業在營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。建議您參考上述方法計算，具體事宜您可聯系主管稅務機關進一步確認。