基金報記者 吳君

4月15日，第一屆品器不動產大會在上海舉行，國家科技成果轉化引導基金理事長、招商銀行原行長馬蔚華作了關于后房地產時代新作為的主題演講。

馬蔚華表示，他從警惕房地產到放松警惕，因為時代變了。我們進入了后房地產時代，這是從增量到存量的時代變遷，金融和房地產的關系也發生了變化。

馬蔚華認為，未來對房地產存量市場不是簡單改造，要加上新的東西，結合新的消費特點和需求。我們在存量市場開發的時候，要開發適用于存量經營的金融工具，比如房地產信托投資基金REITs，現在到了大量用武之地的時候。

這是基金君整理的馬行長的演講內容，以饗讀者：

今天上午走進會場、登上T臺的時候，我覺得，注定一個新的時代開始了。我不知道過去房地產是否都在這種場合開會，我們經常說更上一層樓，他說更下一層樓、翻下一頁、走下一個臺階，這都是前所未有的，新的時代開始了。

很榮幸受馮侖邀請參加這個活動，我是搞金融的，不懂房地產，所以我從金融的角度談談這個新的時代。

出于職業的原因，過去我一直比較警惕地對待房地產，因為我的老朋友說過，這個世界上幾乎所有的金融危機都是由房地產引發的。

我們記得次貸危機，為了刺激經濟，連續11次降息，把利息降到幾乎沒有利息的程度，那么，本來不具備貸款能力的這些人開始貸款，買房子。他們買房子的行為本身就刺激到房地產的發展，結果刺激了經濟的發展，房地產帶動幾十個行業發展。經濟不斷地發展，美聯儲又不斷加息，加到10次以上的時候，結果出現了不良貸款。

所以，我當行長的15年，一直謹慎地控制房地產開發貸款的規模，從來沒有超過6%。

我的理解，銀行和房地產是捆在一起的，相互聯系。銀行的利潤很多來自于房地產，但銀行的不良資產，很多也是房地產貢獻的。

今天馮侖邀請我演講，還邀請我加入品器，我從警惕房地產，到喜歡馮侖，加入品器，為什么，因為時代變了。我們進入了后房地產時代。

后房地產時代的幾個標準

我們進入了后房地產時代，這是從增量到存量的時代變遷。隨著時代的變化，金融和房地產的關系也發生了變化，金融支持房地產的形勢也發生了變化。

什么叫增量和存量，什么叫前房地產時代，后房地產時代?

世界上很多國家在房地產開發、經濟發展過程中，都經歷過這個時代，從增量到存量。這個標志是什么。我們拿韓國和為例，有四個指標：一是經濟增長轉到中低速時代，后房地產時代開始;二是城市化率達到70%的時候，后房地產時代開始;三是勞動人口數量基本見頂;四是供求關系現有住房超過一套。這四個標準，我們基本達到了，由此可見，進入后房地產時代。

進入后房地產時代，不是增量沒有了，而是增量見頂回落，在一個比較長的時間內存在增量和存量并存的現象，不過增量漸低，存量向上。

可能有人說，去年盡管嚴峻，但是一手房交易增長了15萬億，二手房交易增長了8萬億，都分別增長8%以上。因為當時全世界都在大量發鈔票，買個房子放那還算好，這是大家的心態。所以，在這樣的心態下，去年房地產漲得好，超出預期。

但我講的是現象，從預期看大的趨勢是后房地產時代來了。還有兩大政策背景。一個叫做“房住不炒”，2016年中央經濟工作會議第一次提出，到現在已經形成共識，房子是用來住的，不是用來炒的。盡管去年受到影響，但是“房住不炒”一直寫在中央各種文件上，十四五規劃仍然有“房住不炒”，我覺得這已經形成了一個共識，構成了理性的認知。所以這是適應后房地產時代的政策。

還有一個政策是“三道紅線”。什么是“三道紅線”，包括剔除預收款的資產負債率、凈負債率、現金短債比等指標。對于房地產來說，這三大指標很不適應，但必須達標，超過這三大紅線一律不貸。開發貸款、按揭貸款集中管理，時代變化了。

房地產存量時代來臨

按照新的需求來打造

那么，我們進入了一個存量的時代，后房地產時代，這個時代有什么作為?

我覺得從銀行的角度，對存量市場和增量市場有我們的理解。大家知道，發信用卡有兩種情況，信用卡增加發卡量、開發新客戶是增量，增加刷卡量是存量。發卡量沒有意義，最重要是將刷卡量有保證。

對于房地產來說，增量是大規模開發，建新房子;存量是已有的開發，二手房交易。所以，這是完全不同的兩個時代，我們面臨不同的房地產形態。

去年一手房交易15萬億，二手房交易8萬億，二手房的交易差不多是一手房的一半，而未來的趨勢，二手房將不斷增長，一手房到頂了。因為二手房的交易市場，跟很多人的生活需求有關，人們對美好生活的需求在于不斷改善居住，所以二手房交易還會不斷增加。

未來租賃是主要形式。我們不是以買賣新房為主，對原有存量房源不斷開發調整和利用，租賃成為非常重要的形式。我們把存量搞活，把房子租給需要的醫療、教育、養老等機構，使得這些機構不再背負重資產，使得他們也得到發展。

還有一類，我們的城市更新，過去是打造空間產品，蓋房子增加，現在是打造空間服務轉向，房地產本身也是服務業，從空間開發到空間服務是不同的做法。

我們對后房地產時代存量的開發，要關注這幾個方面。

一是考慮到新產業的發展，包括養老康養、教育培訓、文旅，但是今天的時代，這種產業的形態和市場需求也在發生變化，我們不是簡單地按照過去那套需求來打造。

現在網上直播很短時間賣掉上百億的產品，我們說到Z時代，Z時代的年輕人。我幾年見過盲盒，但是沒有投資，還有我不太理解喜茶為什么有那么多人排隊，我跟他們聊，什么樣的動機讓你們排隊買，他們說是別人買我也要買。

現在的消費特點是，內容聯接、產業聯接等。IP粉絲的情感消費，喜茶就是情感消費，涉及時尚、體面。還有產業聯接，導入特色的業態，我覺得將來空房子改造都可以導入這些，這完全是另外的思維方式。

現在的康養，跟我們想象的養老院不一樣，要形成產業鏈，養老社區運營，要有客戶，要關注人群、物流、車流、貢獻的位置。夏天到北方，冬天到南方，養老也不是一般的養老。現在改造存量也要考慮信息化。

第三，必須對生態負責，綠色發展，追求生態文明。2030年碳達峰，2060年碳中和，重大產業政策能源政策各方面有改變。建筑業也是能耗很大的行業，增量市場都在進行綠色改造，所以作為存量市場，也要更加綠色節能。

所以，我覺得未來房地產存量市場不是簡單改造，要加上這些新的東西。后房地產時代需求的變化，我們提供服務也要變化。

房地產、銀行都是服務業，我歷來的理念是“因你而變”。要研究需求的不斷變化，要不斷“因你而變”，才能贏得市場。

要開發適用于存量經營的金融工具

最后講一下金融和房地產的關系，在房地產開發時代，對金融需求一般很簡單，一是開發貸款，二是按揭貸款。我比較喜歡按揭貸款，比較警惕開發貸款。因為房地產是高風險行業，銀行的高風險源于房地產的高風險，銀行本質上經營風險，貸出去的錢不一定每筆都回來，尤其貸款給房地產的錢，不一定每筆都回來，因為房地產是相對長的主題，而且經濟周期的變化非常嚴重地影響房地產，所以房地產定位為風險高。

進入后房地產時代，發生了三個變化：首先，后房地產時代對金融的需求從間接融資逐漸向直接融資發展，間接融資就是銀行貸款，直接融資就是基金、股票、債券。當我們改造存量的時候，我們通過資產證券化、REITs都是直接投資的手段，所以風險也是大大改變。

第二個是短期租賃，銀行對管理風險有很多本事，風險的特點有時空轉化的特點，可以把遠期風險轉為近期風險，可以幫你的風險轉成我的風險，也可以把我的風險轉成你的風險。資產證券化把流動性比較差、成本比較高的資產，轉化成為流動性比較強、成本相對降低、風險分散的一種形式，而且把間接融資變成了直接融資。所以，在后房地產時代，短期風險可以轉化為長期風險，集中的風險可以轉化為分散的風險。這樣既增加了流動性，降低了融資成本，同時又可以提高效率。

第三個就是長期貸款可以變成短期貸款，開發貸款是固定資產投資貸款，在銀行金融風險管理是管理檔次最高的，我們搞增量的時候必須要房地產開發貸款，現在我們搞存量，我們需要用經營貸款，這樣我們可以通過銀行的短期流動性貸款、經營貸款來解決這些問題，而經營貸款是風險比較低的，銀行也愿意貸。

所以，我覺得特別是我們要在存量市場開發的時候，要開發適用于存量經營的金融工具，比如房地產信托投資基金REITs，從2008年開始研究，現在到了大量用武之地的時候。房地產證券化，我們就是要把流動性比較低的非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上證券資產的金融交易的產品。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款這兩種，目的是讓存量流動起來。

通過地產基金、REITs基金，來購買存量資產，然后改造成一些功能提升，租出去達到收益率，然后通過資產證券化、資本市場賣出去，有非常多成功案例，比如萬科、世聯行等，這是非常有想象空間的金融市場。

我們把存量資產當成金融資產管理，這種金融資產的管理，也給我們理財時代，增加了投資者可以投資的內容和選擇，過去投資者選擇性很小，將來通過各種各樣的直接融資，把存量搞活，增加了市場可以供給的各種各樣的投資產品，需要金融界和房地產界不斷創新。

當馮侖跟我講起這個事情，使得我這個警惕房地產的人也放松了警惕，因為一個新的時代到來了，讓我們滿懷信心，迎接新時代。

編輯：艦長