▎市場分析丨By：世聯評估
前言
松山湖作為國家級的高新技術產業園，是廣深科技創新走廊重要節點，亦是東莞市的產業創新中心，匯聚了眾多世界500強企業，如：華為、大疆、易事特、生益科技等。
2012年東莞市政府下發了《關于限制我市四大園區新增商品住宅項目的通知》，指出松山湖、虎門港、生態園和長安新區四大市屬園區明確以發展產業功能為主，限制新增商品住宅項目。其中，松山湖可利用土地資源有限，不再新增商品住宅用地。
松山湖商住地競拍條件高，在產業升級的背景下，松山湖為東莞重點打造的高新技術產業園區，未來將打造成為東莞“創新城市”形象的標桿片區，建設尖端制造業匯集地，也是吸引東莞高端人才的重要陣地。而在打造人才居住配套上，松山湖從土地供應上就有嚴格要求。
自2012年松山湖頒布“禁地令”以來，商品住宅用地一地難求。近年來，松山湖出讓為數不多的宗地塊中，僅1塊是深業鵬基拿下的商住地(地塊2019WG029號)，其余他均為人才定向用地。
就在本月9號，地塊2020WR032號位于東莞市松山湖桃園路與阿里山路交叉口西北角，占地39,240.41㎡，計容建筑面積98,101.03㎡。地塊30,363萬元起拍，起拍樓面價為3,095.07元/㎡，該地塊最終被東莞綠苑實業投資有限公司(華為子公司)底價成功再拿一宗人才定向用地，折合起拍樓面地價3,095元/㎡。至此，華為已在招拍掛市場上斬獲6宗人才定向用地。
地塊現狀分析
2020年9月25日經過三天“競價+終次報價”的報價、多家房企角逐終被南京海嘉房地產開發有限公司(即中海地產)競得。
地塊2020WR039號占地43,321㎡，總建面約129,963㎡，容積率為3.0，起拍總價215,739萬元，加價幅度為1,000萬元，最高限價為285,008萬元，終次報價區間為285,008萬元至286,008萬元，將采用“最高限價+終次報價”的方式拍賣。
該地塊需無償配建人才安居房，若剔除所需配建，起拍可售樓面價為19,530元/㎡，達到最高限價后，最高可售樓面價為25,800元/㎡，土地單價為65,790元/㎡。
地塊2020WR039號掛牌出讓信息：
宗地位于莞深高速南側，松山湖南部大學路與環湖路交叉口西南側，大朗進入松山湖的入口區域，毗鄰松山湖中心區。地塊離松木山水庫較近，與松山湖中心小學隔大學路相望，南側用地為規劃商業用地，東側緊挨深業去年斬獲地塊。
宗地2公里范圍內有松山湖規劃的未來學校項目、九年一貫制學校 ;松山湖管委會、大學創新城、東莞理工學院均位于地塊4公里范圍內。
地塊周邊已有萬科虹溪諾雅、萬科松山湖1號花園等多個小區，入住率均達到90%以上，該項目所處地段區位優越、交通便利、規劃配套健全。未來建成后可極大緩解當前松山湖高端人才就近居住的高品質居住需求。
地塊位置示意圖
值得注意的是相關配建要求較多：
1
該地塊開發建設期為2年，宗地建設項目在 2021 年 11 月 9 日前開工，在 2023 年11 月 9 日前竣工。
02
宗地權利人須無償配建 19495㎡建筑面積(宗地總計容建筑面積的 15%)的商品住房給東莞松山湖高新技術產業開發區管理委員會(或指定單位)作為人才安居房，并無償配建相應的停車位(可辦理獨立產權證)。
03
如競買申請人注冊地址不在東莞市松山湖的，受讓地塊后 30 日內(即簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》30 日內)須在東莞市松山湖注冊成立全資子公司開發建設該地塊;
04
根據《東莞市人民政府關于大力發展裝配式建筑的實施意見》，該宗地項目權利人應執行市關于裝配式建筑的政策要求(由市住建部門監管);
05
建筑形態方面，要求高層建筑的建筑高度從湖景路往環湖路的方向，由60m向100m逐漸遞增，形成高地錯落的城市空間形態;
06
同時地塊位于松山湖重要地段，為保證城市的高品質建設，在規劃建筑方案設計階段，用地單位須實行方案設計競賽的方式確定方案，須有三個以上(含三個)國內外設計單位參賽，具體操作辦法以松山湖管委會意見為準。
存量住宅市場分析
地塊周邊松山湖內存量二手住宅情況
松山湖內可以自由流轉于新房住宅市場的住宅早已一片空白，而存量二手住宅的均價也早已突破4.0萬元/㎡。
可以從圖中看出松山湖除了疫情期間上漲幅度較低外，其余上漲幅度都在2.5%以上。受深圳市“7.15”新政的影響，加速深圳客外溢。作為緊鄰深圳的城市，東莞亦成為深圳客的目標， 故7月上漲的幅度較大。同月出臺東莞市“7.25”新政對存量二手房住宅市場進行調控，不認個稅只認社保，非莞籍限購、限售等抑制投資客入市等舉措。房價回歸理性，8月房價相對穩中有升。
下面我們來看一下地塊周邊松山湖內的存量二手住宅樓盤情況：
1.地塊周邊樓盤樓盤分布圖：
2.地塊周邊樓盤房價情況：
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷!如需轉載本文，請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。