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作者 | 王迪
編輯 | 吳亞
萬科與融創的股東大會都在6月30日舉行。
兩大巨頭恰好代表了時下兩種房企涇渭分明的狀態：掙扎“上岸”的出險房企，在債務泥潭中謀取最終化債思路。而生存還算不錯的優質房企，則著眼于如何發展及轉型的難題。但于他們而言相同的命題是，在行業新舊模式轉換之下，如何探索新的模式、尋找新出路。
過去三年，是地產行業前所未有慘烈的三年，暴雷、違約、爛尾成為高頻詞。縱然政策加大“劑量”，決定房企業績的行業銷售額并沒有明顯起色。而萬科是頭部房企中為數不多活下來的企業。
談到過去三年任期的感受，郁亮感嘆：對行業的每個從業者來說，都是百感交集的，并非只有萬科不容易。沒有哪個人、哪個企業是容易的。
除了選舉產生了新一屆董事會，為行業“打氣”成為萬科股東大會的主基調。
郁亮表達了對行業未來的信心，相信道路是曲折的，前途是光明的，消費者需求更新迭代的速度快，市場是不會飽和，有信心萬科能夠穿越周期。
深鐵大股東則給萬科“打氣”，深鐵董事長辛杰給予萬科團隊高度肯定，稱投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時的波動而變化。
此外，新獨立董事任命、萬科定增進展、上半年經營業績、市場看法、融資等諸多話題成為投資者關注的重點。
談市場：短期表現明顯承壓，長期需求基礎仍在
在談到市場長期需求時，郁亮指出未來十年，還會新增將近7000萬城鎮人口，有2.6億新市民將會扎根下來，他們現在住的房子改善需求大。
對于未來市場，郁亮認為，短期表現明顯承壓，長期需求基礎仍在，信心重建需時間，未來可修復到合理水平。
郁亮先談到了一組近期市場數據，4月主要城市新房成交環比下降26%，5月又下降2%，6月目前來看也沒有恢復。從新房來訪和二手房帶看量看，6月比5月也是下降的，分別下降7%和10%。
在郁亮看來，消費者需求更新迭代的速度快，市場是不會飽和的。房地產市場是常做常有常做常新的，總會有新的生意機會。
“要抓住這些新的生意機會，就要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統模式下一味靠拿地和融資，否則就會出現買得越多錯得越多，融資越多其實越不安全。”
因此，郁亮表示，會持續聚焦三件事情：一是提高開發業務的管理水平；二是經營、服務業務已經完成0到1、1到10，通過了商業邏輯檢驗，以及可復制性的驗證，接下來要擴大競爭優勢，爭取更大的發展空間和更好的回報水平，不斷培育優質資產；三是堅守財務穩健，保持行業領先的信用水平。
新一屆董事會班底呼應萬科經營性業務轉型思路
并非是單一開發企業，而是布局多個不同賽道，分攤風險成為萬科著眼的關鍵。經營性業務的發展也為萬科業績企穩增加助力。
從此次董事會換屆就可以看出，萬科也在以多元化人才夯實企業業績。
從各方席位來看，萬科本屆董事會治理結構延續了穩定、平衡的局面。新一屆董事名單中，深圳地鐵作為大股東，董事席位數量并無變化，仍然保持三席，分別是深圳地鐵董事長辛杰、總經理黃力平、副總經理雷江松。萬科方面的席位數量同樣保持了一致，仍為三席，分別是郁亮、祝九勝、職工董事王蘊。
新接任的獨立董事里，既有具備大型企業管理經驗的企業家，也有知名的專業人士。
獨董沈向洋，曾任微軟全球執行副總裁，主管微軟技術與研發部，對大型企業管理和技術發展有著深刻的理解；獨董林明彥曾任凱德集團總裁兼首席執行官，在房地產開發及投資領域擁有大量的實踐；獨董廖子彬曾任畢馬威中國主席，具有豐富的資本市場合并、收購、重組和上市項目實務經驗。
獨立董事具有多元化的專業背景，也有助于保障董事會決策的全面性和科學性。
此外，董事會席位結構不變的背后，是深圳國資希望繼續保持萬科的市場化運作，不做過多干預，也有利于萬科的發展。此前，萬科大股東深圳地鐵多次公開表態，始終支持萬科的混合所有制結構、城鄉建設與生活服務商戰略和事業合伙人機制，支持萬科管理團隊按照既定戰略目標，實施運營和管理。
此前，據一位內部人士透露，即使在此輪地產行業最艱難的周期中，深鐵也從未派駐過任何人員到萬科。
與此同時，搜狐財經發現，萬科正加快與深鐵在業務領域的合作。大股東也在幫助萬科成長。
2022年11月，萬科與深鐵等6家深圳國企簽署全面戰略合作協議，于城市更新、產城融合、TOD等領域深入合作。就在不久前，萬科和深鐵聯合打造的TOD商業綜合體睿印于4月30日正式落地，成為深圳未來核心片區超級總部基地首家開業的商業項目。
談融資：150億元定增方案還在審核中，短債比年初下降30%
最近，“第三支箭”首單落地，招商蛇口“嘗鮮”，保利發展等房企的再融資項目步伐加快，都獲得證監會批文。萬科150億元的定增募資屬于房企定增募資方案中最大的一單。
針對A股的融資方案進程緩慢，董事會秘書朱旭回應稱，萬科向特定對象發行A股的事項還在進程之中。增發的方案需要深交所審核，并要獲得中國證監會的同意才能實施。
據了解，5月24日，萬科已經收到深交所關于增發方案的問詢，問詢函涉及的部分事項我們還在進一步落實和完善，萬科申請了延期回復。萬科會根據事項的進展情況，按照相關的規定履行信息披露義務。
針對未來的融資方向，朱旭進一步解釋稱，如果股東允許萬科拿到一般性授權，也并不意味著公司一定會實施增發，因為投資人對增發攤薄每股收益的擔心，萬科會綜合考慮整個行業的市場環境以及整個公司發展的戰略，以及股價的情況，以及跟股東溝通的情況來決策是不是要做，萬科一定會以股東的利益為最優先的選擇和考慮。
針對去年年底有息負債增加比較多，萬科集團執行副總裁、財務負責人韓慧華則指出，萬科抓住市場機會擴大融資力度，同時做很多主動的融資置換，包括提前歸還一些一年內到期的短債，把一些高息的融資換成低息的融資，把一些短期的融資換成長期限的融資，不斷地優化債務結構，拉長久期，降低成本，提高整體的安全性。
據了解，萬科是目前市場為數不多的依然還能夠完全依靠自身的信用在公開市場融資的企業。從去年到今年上半年，萬科信用債的發行量超過360億，位列行業第一梯隊。
盡管有息負債在增長，但是萬科短債在大幅度下降。韓慧華進一步解釋稱，2020年、2019年之前萬科的短債都占到有息負債的30%以上，高的時候在36%，2021年就降到了22%，2022年下降到20.5%，今年進一步降短債，通過融資置換，現在短債相比年初還有30%左右的下降。
“在境內外債務的結構上，我們也在不斷做一些優化和調整。從去年二季度開始美元一直在加息，今年4、5月份我們集中有16.7億美元債到期，折合港幣130億，我們只用90億的銀團去置換，其他都是用自有資金去降，現在境外負債同比年初也有10%的下降，境外債的占比未來也希望控制在20%以下。”
此外，萬科也在不斷優化融資成本，去年，集團整體新增融資成本大概在3.88%，今年上半年境內融資成本在此基礎上進一步下降。
談業績：短期有壓力、努力有成效、長期有信心
除了市場及人員調整，作為承接上半年及下半年的時間節點，2023年成績成為投資者關注點。
對此，祝九勝表示，萬科對目前形勢、經營壓力和未來的判斷，總體是三句話：“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”。短期有壓力，是基于行業的現狀和行業業績的滯后性。
他指出，過往兩年，特別是2022年市場變化的嚴峻性還是超出預期，導致公司無論是銷售額還是毛利率都出現下降的態勢，這是壓力的第一方面。第二，市場有一些不確定性，這是來自市場的壓力。第三，開發業務和經營性業務能力的提升，轉化為結算利潤，客觀上有一個時間的滯后。
“今年第一季度公寓、物流、商業都是雙位數增長，公寓收入增長10.8%，物流增長了20 %，商業增長了10.4%，但這些努力反映在業績上還需要時間。我們對經營性資產是用成本法，所以一些價值當年是很難體現出來。”
對此，祝九勝認為，努力有成效，面對變化我們還是要堅持不變，就是要提升我們的投資能力和經營水平。
祝九勝透露，去年，針對投資追高、經營相對離散這兩個過往沒解決好的問題，萬科努力有成效。
對于投資追高的問題，萬科在哪些城市、哪些片區投資什么樣的項目，提前會把標準和原則定好，從去年的投資項目來看，大部分項目到今天都開始有兌現，去年拿的項目到今年來看兌現度92%。投資兌現比較可靠，最終的業績就有相對的保障。
此外，他指出，解決經營離散度靠的是抓產品管理和產品線的管理。
“以前對一線的授權比較大，大家按照自己的理解去定位產品，給產品做產策，做定位。開發經營本部成立以后，每個項目在產策環節做得比較足，產品管理做到位了，并且用產品線管理這種方式把不同地方共性的因素找到。改進方面還包括把產品線管理和供應鏈結合起來，要解決批量處理的能力。”
祝九勝認為，長期有信心，信心既取決于客觀的勢，也取決于主觀的心。心來源也是三個方面：行業有機會，品牌信用還給力，行業有機會，10萬億級別的市場。
很慶幸的是，萬科比較早布局了很多賽道，無論是出租公寓、商業、物流、酒店，能力建設的過程雖然漫長，至少今天已經具備接著往下跑的能力和條件。
2022年年報顯示，在萬科5038.4億元收入中，經營服務業務全口徑收入為512.6億元，同比增長23.1%，占公司收入的10%。在經營性收入中，萬物云、萬科商業，分別實現收入303.2億元、87.2億元，物流和泊寓年收入規模，均超過30億元。
“少賽道可以跑得快，多賽道可以跑得遠，但需要有耐心，也特別感謝股東和投資人給我們更多的耐心。”祝九勝稱。
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