臨近“陽春”三月，北京樓市的成交數據漸顯“暖意”。豐臺區作為北京供地大戶，也是住宅成交排名位居前列的區域，轄區內新盤建商品房涵蓋豪宅、改善、剛需等多種需求的產品，其成交以及樓盤的表現成為北京樓市走向的風向標之一。

為此，新京報記者探訪了豐臺區在售的幾家樓盤，目前其售樓處接待量、銷售量與以往相比發生了怎樣的變化？從業人員對于市場預期如何？以此揭開北京樓市悄然變化的一角。

去年三批次供地項目接連開售

豐臺區不乏受關注的樓盤。據房天下研究院數據顯示，2月第3周，在豐臺樓盤中，位于地鐵豐臺站南的君禮著受關注度登上榜首；位于南三環中軸的中海和瑞叁號院關注度緊隨其后，排名第二；第三名是位于青龍湖公園東門的萬科·雲廬。此外，華曦府、橡樹瀾灣、永定金茂府、龍湖建工九里熙宸、北京悅府、保利·和光逸境、北京城建宸知筑也位列關注度排行榜中。

上述這些受關注的樓盤，大多是去年拿地的項目。君禮著目前是待售項目，不過因為將要開盤，還是吸引了不少購房人群。據銷售人員介紹，雖然項目還沒有開始銷售，但是售樓處已開放，可以看到沙盤和戶型圖，具體開盤時間預計在下月。

君禮著項目主力戶型為125-145平方米的三至四居，總數僅400余套，銷售指導價為106000元/平方米。從10萬+的單價以及三四居的戶型可見，這是一個純粹的改善型項目，每套總價都在千萬元以上。該項目正是2022年北京第三批次集中供地中的豐臺區造甲村土地一級開發項目地塊，當時被首開以總價38.295億元+7000平方米現房銷售競得，溢價率15%。去年底地塊案名公布為“君禮著”。

而同樣是在2022年第三批供地中成交的豐臺區大紅門地塊，目前已開售近2個月時間，這就是中海和瑞叁號院。2022年9月，中海斥資49.7億元、溢價率3.54%拿下該地塊；兩個月后，中海和瑞叁號院案名正式發布，年底正式開盤，從拿地到開盤的速度足見中海的工作效率。

而與中海和瑞叁號院相鄰的永定金茂府也是去年第三批供地的項目。當時金茂以38.1億元競得北京豐臺大紅門一宗地塊，溢價率4.1%；去年年末開售首日官宣銷售23億元，也是市場中的熱銷項目。

銷售員：“我1月份賣了3套，2月已賣6套”

在中海和瑞叁號院城市展廳中，比沙盤更為醒目的是北京中軸線的建筑模型。

中海和瑞叁號院項目位于南三環中軸線上，靠近大紅門南地鐵站。該項目的城市展廳設在西城區莊勝廣場內。2月21日，新京報記者在現場看到，比樓盤沙盤更為醒目的是北京中軸線的建筑模型。當天雖然是工作日，但下午時仍有六七組購房人正在與銷售人員溝通，有的正在看沙盤，有的正在簽合同。

據現場一位銷售人員介紹，此時并非人多的時候，“如果是周末，客戶都沒有地方坐，有的要站著簽合同。”“如果是提前預約的客戶，我們都不建議周末約，一般會約在平時。”

據悉，中海和瑞叁號院占地面積3.94萬平方米，規劃13棟樓，樓座為13層-15層的小高層，共計700多套房源，在售戶型建面108-163平方米，包括108平方米三居和137、144、163平方米四居等。既有兩梯兩戶，也有一梯一戶，全部為精裝修交付，銷售指導價為9.5萬元/平方米。

從戶型及價格來看，這無疑也是改善樓盤。據上述現場銷售人員介紹，從開盤至今項目已經賣了300套左右，去化近一半；目前，一位銷售人員每天會接待四組來訪，總體來看20位銷售人員要接待80組來訪；而1月份，他本人賣了3套房，2月至今已經賣了6套。

對于3月份的市場走勢，這位銷售人員覺得市場還會進一步回暖，“隨著3月‘小陽春’到來，加上一些政策預期的利好，預計銷售會穩中有升。”而對于為什么豐臺的項目會將售樓處設在西城，其表示，從買房群體來看，西城區的人比較多，比如金融街的白領，以及一些置換的西城居民，最明顯的是賣掉“老破小”再購買改善型的房子。

部分剛需、改善盤銷量明顯提升

龍湖建工·九里熙宸銷售指導價為6.5萬元/平方米，77平方米的戶型總價450萬元。圖為該項目售樓處現場。

離開中軸線，豐臺樓市另一個關注點在于西南部。龍湖建工·九里熙宸距離地鐵14號線郭莊子站約1公里，項目共規劃建造19棟7-10層洋房，1梯2戶，共800多戶；產品為建面77-99平方米的二至三居，以及建面約120平方米的四居，銷售指導價為6.5萬元/平方米，其中77平方米的戶型，總價450萬元就能“上車”。由此可見，該項目的產品定位主要為剛需和剛改。

據了解，該項目是2022年二批次土拍中由建工+龍湖以24.4億元底價拿下的豐臺北宮鎮東河沿村棚戶區改造項目地塊，項目占地面積約4.39萬平方米。

據龍湖建工·九里熙宸現場銷售人員介紹，因為看房人多了起來，周末售樓處每天接待80-100組來訪，相比之下，折扣也比年前少了點；項目購房人群包括改善和剛需，一般是住在海淀以及麗澤商圈的購房者。在問及具體銷售數量時，這位銷售人員說，在周末的時候能賣到15套，而年前能賣到10套左右。

與龍湖建工·九里熙宸偏重于剛需、剛改不同，位于豐臺青塔的北京城建·龍樾天元則以大戶型為主，偏重于改善型購房者，戶型為建筑面積117-167平方米的四居。由于項目靠近四環，位置相對較好，價格也比其他樓盤略高一些，售價約8.5萬元/平方米。項目共有8棟樓，分別為洋房和小高層。由于鄰近天元公園，這也是案名的由來。

據北京城建·龍樾天元現場銷售人員介紹，目前購房者大多來自于西城區和海淀區，從銷售量對比來看，如果現在能賣30套房子，原來僅賣十幾套，大約比原來多了一倍。

上述兩個樓盤代表著豐臺剛需以及改善項目，均為精裝修交付，更為巧合的是，兩個項目的售樓處均設置在豐體時代大廈，相距不到100米。不過，項目之間針對的群體不同，彼此競爭并不激烈。

從新京報記者到訪的售樓處來看，北京樓市的確“暖”起來了。雖然平日里不及周末“火熱”，但也能感覺到銷售人員的確都在忙碌中。他們對于未來市場的走勢大多較為樂觀。當然，并非北京所有的房子以及豐臺所有的房子都有熱銷場景。據有銷售人員介紹，目前城六區的房子較為好賣，但門頭溝、房山等偏遠的地區，市場銷售情況還沒有多好。

北京城建·龍樾天元戶型為建筑面積117-167平方米的四居，側重于改善型購房者。圖為該項目售樓處現場。

1月份豐臺成交300套，位居全市第三

豐臺不僅是北京土地成交“大戶”，同時也是北京市場成交的主力區域之一。從1月份北京區域新房的成交表現來看，據諸葛找房數據研究院統計顯示，昌平區成交規模處于領先地位，成交581套，大興、豐臺兩區分別以353套、300套的成交量位居區域第二、第三；與此同時，平谷、懷柔、延慶、密云4個郊區及西城區的成交體量仍處于較低水平，單月成交均低于50套。

值得一提的是，包括豐臺在內的北京樓市，其整體回暖也從數據中得到印證。據諸葛找房數據研究院統計顯示，北京新房、二手房成交量已連續三周回升，其中，今年第8周，北京新房成交1600套，環比上漲20.66%，同比上漲36.4%。在諸葛找房數據研究院看來，在前期積壓的購房需求釋放的支撐下，樓市“小陽春”有可能提前到來，但這一波復蘇態勢維持多久還要看后續政策方面是否能形成支撐。

不過，中原地產首席分析師張大偉指出，過去幾年北京房地產市場的高峰也基本都出現在3月份，大部分都是因為購房入學需求上漲導致的。2023年北京入學人口刷新歷史紀錄，所以在這一需求的影響下，2023年北京樓市也出現了“小陽春”。而北京新建住宅供應量依然比較大，單周成交量都在1000套以下，市場分化嚴重，除了少數熱銷項目，大部分市場平穩。

新京報記者 袁秀麗 攝影 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 趙琳