華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道

10月25日，無錫完成第四批次集中供地，成為22個城市中首個完成第四批次集中供地的城市。此次為吸引房企積極參拍，無錫加大了核心區域優質地塊的供應，但因房地產市場整體尚未回暖，疊加臨近年底房企資金相對緊張，13宗地塊仍全部底價成交。

平淡的土地市場之外，今年以來，無錫出臺了一系列“穩樓市”政策，推出優惠利率、帶押過戶、降低首付比例、調整限購限售政策等等，但目前無錫樓市仍不溫不火。盡管“銀十”初期，多家主流房企推出密集的優惠活動，小幅拉升了無錫樓市的熱度。但克而瑞無錫指出，地產調控大背景不變，無錫未來樓市的預期依然是求“穩”。

地方國資拿地金額占比降至33%

10月25日，無錫第四批次集中供地毫無波瀾地落下帷幕，13宗地塊全部底價出讓，成交總價163.78億元，顯示市場熱度仍維持在低位。而此前一天，無錫公布了地塊報名結果，13宗涉宅用地均只有一家報名企業，即意味著所有地塊均將底價成交。

“本次地塊數量適中，同時核心區加大供應，如新吳區太科園板塊在斷供3年后，一次性掛牌2宗地塊，起拍價達到18000元/平方米，但最終均底價成交，可見無錫土地市場熱度并無提升。”中指研究院方面坦言。

值得注意的是，多家研究機構指出，無錫此輪土拍，財政部政策效果初顯：公開資料顯示，國慶節之后，財政部印發《財政部關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》。其中提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”。

整體來看，在第四批次無錫土拍中，地方國資拿地比例明顯下降。中指研究院土地事業部負責人張凱向《華夏時報》記者強調，今年以來，無錫的集中供地一直以城投等地方國資作為主力軍，前三批次中，地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%，而央企、國企在四批次之前還尚未在無錫拿地。 “根據當前拿地企業的股權結構初步計算，本次無錫土拍地方國資拿地金額占比大幅下降至33%，可見該政策對于限制地方國資托底拿地起到了一定的約束效果。”張凱表示。

克而瑞無錫亦認為，上述政策限制了城投過度拿地：“這一次可以看到一些非城投或者與城投合作的開發商拿地，出現了一些久違的名字，也有新名字的出現。”

具體來看，位于太科園板塊的XDG-2022-69號地塊、XDG-2022-70號地塊均以18000元/平方米的樓面價成交，為本次土拍最高樓面價，由“新面孔”上海中鷹黑森林投資（集團）有限公司競得。據公開資料，該公司以打造“科技住宅”“森林豪宅”聞名，在上海普陀打造有“中鷹·黑森林”項目，此次奪地為首進無錫。

據克而瑞無錫統計，太科園板塊已“斷供”3年，上一次出現成交還是在2019年11月。彼時，大發競得XDG-2019-57號地塊，也是板塊內的首宗“萬元地”。2022年8月，太科園板塊內商品住宅庫存僅為1.57萬平方米，按照近12個月去化流速，去化周期約3個月。“板塊內土地市場長期空白，新房市場庫存告急，亟需補倉。未來，待這兩幅宅地入市，或將填補太科園板塊近年來的新房市場庫存不足的現狀。”克而瑞指出。

除中鷹黑森林外，綠地香港以總價18.7億元攬得梁溪區三宗地塊。至于拿地原因，綠地香港方面向《華夏時報》記者強調說，“企業還是要發展的”，而綠地香港“目前在無錫重倉”。

三批次“民企獨苗”朗詩則再入局無錫，以4.45億元競得XDG-2021-32號地塊，“后續是獨立開發、還是引入地方國資聯合開發、亦或是延續近幾年的轉型路線小股操盤做代建，值得市場關注”，中指研究院土地事業部負責人張凱表示。此外，在惠山區，保利進行了補倉，以總價54.3億拿下分別拿下XDG-2022-82號地塊及XDG-2022-83號，均為住宅地塊。

樓市預期依然求“穩”

無錫是22個城市中首個完成第四批次集中供地的城市。通過4次集中供地，無錫年內共出讓48宗地，總成交金額約為588.51億元。

從4輪競拍情況來看，作為長三角熱門城市的無錫，“曾經懸念迭起、大起大落的土拍局面，注定一去不復返。穩中有變，瞄準市場需求的土拍，以后或將成為無錫土拍常態”，克而瑞無錫總結說。

《華夏時報》記者注意到，在此輪13幅地塊全部底價出讓之前，無錫第三批次集中供地的11宗地塊亦全部為底價成交，總成交價為120.04億元。而第一、二批次土拍的情況也未有太多亮眼之處：今年5月7日啟幕的無錫首批集中供地中，8宗地塊總成交價103.97億元，其中7宗底價成交，1宗溢價成交；8月1日，無錫二批集中供地成功出讓16宗，其中1宗封頂搖號、2宗溢價成交、13宗底價成交，總出讓金200.7億。

而在平淡的土地市場之外，今年以來，無錫出臺了一系列穩定樓市的政策，推出優惠利率、帶押過戶、降低首付比例、調整限購限售政策等一系列政策，但目前無錫樓市仍不溫不火。

10月24日，國家統計局發布2022年9月70個大中城市商品房住宅銷售價格指數，長三角9個入選城市中，無錫下跌0.1%；二手房銷售價格方面，9月無錫環比下降0.3%。

同時，來自克而瑞的數據統計，2022年1-9月無錫市區商品房住宅新增供應243.24萬平方米，同比下降54.06%；成交面積229.22萬平方米，同比下降58.08%。不過，成交均價23643元/平方米，同比上漲10.09%。

不過，“銀十”開局，無錫樓市的熱度有所提升。據公開報道，“十一黃金周”期間，30個主流開發商在無錫推出優惠活動，取得一定成效。來自無錫房地產市場網的數據顯示，10月10日-10月16日，無錫商品房一周備案成交面積7.16萬平方米，環比增幅202.48%，成交套數561套，環比增幅164.62%，商品房成交量有所提升。

另據“無錫發布”，10月8日，在沖刺四季度的政府會議上，關于房地產方面，無錫市市長趙建軍表示，“要盯緊盯實商品房銷售面積等關鍵指標，優化推出促進房地產市場平穩健康發展的增量政策”。

無錫房地產業協會副會長兼秘書長沈洵向《華夏時報》記者坦言，受經濟下行等多重因素的影響，住房銷售還存在著一些困難，房企的資金壓力也比較大，表現在土地市場上回暖得也比較慢。

“但相信在中央’因城施策，用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求’的政策指引下，在省市促進房地產市場健康平穩發展的具體暖市新政的幫助下，在市場各方的共同努力下，無錫市土地市場和房地產市場一定會進一步實現良性循環和健康發展的目標”，沈洵樂觀地表示。

“對于無錫來說，未來房價不言漲，只言’穩’，是比較合理的期待。”克而瑞無錫指出，地產調控大背景不變，無錫未來樓市的預期依然是求“穩”。