鄂爾多斯夜景。 截圖自“鄂爾多斯發布”微信公眾平臺

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 見習記者 董紅艷 北京報道

鄂爾多斯是內蒙古自治區西南部的一座城市，蒙古語意為“眾多的宮殿”，即眾多高大華麗的房屋。而鄂爾多斯一度房屋真的“眾多”，甚至過剩，被外媒稱為“鬼城”。但是，如今鄂爾多斯已經不再是往昔的模樣了，據悉，截至2021年底，鄂爾多斯康巴什地區的入住率已經達到91%。

對于“鬼城”的稱謂，10月27日，鄂爾多斯資深地產媒體人小野在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“我們已經習慣了這個稱呼”，不過“再聽到的時候也會覺得好笑”，“鬼城”都是過去式，這里房地產市場供銷兩旺，甚至已經“一房難求”。

“鬼城”不再

鄂爾多斯主城區主要為老城區東勝區和新城區康巴什區。“鬼城”的印象主要來源于十多年前的康巴什區。據悉，2010年，美國《時代周刊》的記者見到建設初期的康巴什新區少有人煙后，寫下了《中國鄂爾多斯:一座現代鬼城》一篇報道，報道稱“康巴什是中國房地產泡沫的最佳展示品”。從此，鄂爾多斯被烙下了“鬼城”的名號。

而現如今，康巴什已經成長為鄂爾多斯新的政治文化、經濟中心。據鄂爾多斯政府網站信息，截至2021年底，康巴什區人口已達12.04萬人，當地住宅入住率達到91%。

對于“鬼城”的稱謂，小野向記者表示，“我們已經習慣了這個稱呼”，不過“再聽到的時候也會覺得好笑”，“鬼城”都是過去式，這里房地產市場供銷兩旺，甚至已經“一房難求”。

近年來，鄂爾多斯的房地產開發投資和房地產銷售情況保持著高增長，相比全國絕大多數城市的低迷情形，顯得十分“提氣”。據鄂爾多斯統計局公布的數據，2021年，鄂爾多斯房地產投資共計118.6億元，同比增長75.9%，住宅投資90.2億元，同比增長77.2%，住宅銷售面積同比增長86.3%，住宅銷售額同比增長106.8%。

今年各項指標增速雖然有所放緩，但是增長率仍然較高。據鄂爾多斯統計局數據，2022年1-7月，鄂爾多斯房地產開發投資87.9億元，同比增長30.1%，住宅投資67.8億元，同比增長35.4%，其中，康巴什區的房地產開發投資領先各旗區，增速高達131%。2022年1-7月，鄂爾多斯住宅銷售面積增長11.9%，住宅銷售額增長3.3%。

房價方面，10月27日《華夏時報》記者從當地中介處了解到，鄂爾多斯核心區域房價在2018年已經開始破萬。小野告訴記者，鄂爾多斯主城區的兩塊區域中，康巴什區的房價要貴一些，目前核心區的房價約為11000-18000元/平方米，城市邊緣區域的房價約為5500-11000元/平方米；東勝核心區房價約為8000-12000元/平方米，位于城市邊緣的房價約為5000-7000元/平方米。

而據中國房價行情網監測數據，2022年7月鄂爾多斯住房平均單價為8362元/平方米，環比增長7.79%。在內蒙古經濟最好的幾個城市中，僅鄂爾多斯的房價在保持上漲，其他城市房價基本都在下跌。

10月28日，中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長、研究員牛鳳瑞接受《華夏時報》記者采訪表示，“鬼城”的判斷太過于簡單化，城市化進程中，在城市化的初級階段會出現房子蓋起來沒有立刻賣出去的情況，“鬼城”的現象屬于城市發展和房地產發展階段性的正常現象。

樓市透露穩重氣質

雖然現在“鬼城”的名號已經名不副實，但是當年這個稱謂的由來也并非空穴來風。據當地人向記者透露，當時每個“土著”家庭手里至少有兩套房。而中介人員向記者坦言：“2008年以來，鄂爾多斯的房地產停滯了10來年，期間一直都在去庫存，2018年才陸續開始開發新的項目。”

10月27日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者指出，鄂爾多斯的“鬼城”是當時大量資金進入樓市，導致住宅供應量太大，一時難以消化而出現的。

記者注意到，目前鄂爾多斯房地產開發，多以本地開發商為主，資金雄厚的全國性品牌開發商較少。而目前煤炭產業發展向好的情況下，本地的煤炭企業是否會憑借其資金優勢涉足房地產？

在小野看來，當下鄂爾多斯的煤炭企業不太會瘋狂拿地，因為房地產開發時間長回報不及投資煤礦，而且房地產也存在較高的技術門檻，拿地的大部分企業還是原有的開發商。據他所知，現在僅有極少數年輕的煤老板進入了拿地行列，之前的60后、70后一代都在退出房地產市場。

如今，鄂爾多斯的房地產市場透露出一種穩重的氣質。記者從中介人員處了解到，目前鄂爾多斯的住房銷售多為現房和準現房，交付快，所見即所得，符合當下購房者的消費心態。

10月27日，《華夏時報》記者采訪了鄂爾多斯多名購房者，他們大多的心態平和，下手較為迅速，從看房到成交均在半年內。購房者郭圓圓（化名）告訴記者：“現在新房的工期比較緊湊，購買后很快就能交付入住。而且感覺政策不會有大幅度調整了，挑到合意房子的就下手了。”

其實，“鬼城”的概念不僅僅出現在鄂爾多斯。記者了解到，全國多個城市的開發區、高鐵新城在開發初期入住率并不高，鄭州的鄭東新區、武漢的光谷區域、南昌的紅谷灘區域等多個城市新區均被喚作過“鬼城”，但是這些區域目前的發展態勢以及房價情況也是其他區域不可企及的。

嚴躍進指出，看待樓市并不應該絕對的悲觀，房地產庫存壓力較大、入住率較低的情況是可以進行改善的，不被看好的地方樓市也可以擁有繁榮期。同時，嚴躍進認為，鄂爾多斯樓市對于人口導入較慢的城市，具有一定的啟發意義，類似的城市需要科學規劃城市建設和人口導入，防范出現樓市項目庫存消化難的問題。

“與鶴崗不可同日而語”

說到資源型城市，就不得不提到鶴崗。而同為煤炭城市的鶴崗住房已經跌到了“白菜價”，從“5萬元鶴崗買房”到“1.5萬鶴崗買房”，頻頻走紅網絡，刷新了人們的房價認知下限。那鄂爾多斯樓市會走上鶴崗相同的道路嗎？

10月27日，業內人士向《華夏時報》記者表示，鄂爾多斯并不會“鶴崗化”。該業內人士分析指出，鶴崗房價之所以“白菜價”，是因為它已經沒有足夠的產業支撐，而且人口稀少，地處偏遠。但是鄂爾多斯煤炭等資源儲備量較大，擁有較多產業，是內蒙古省域副中心城市之一，人口走勢較好，與鶴崗不可同日而語。

“鄂爾多斯的經濟已經好的不能再好了。”小野這樣描述鄂爾多斯的經濟發展狀況。據統計局數據，2021年鄂爾多斯的GDP總額為4715.7億元，達到新高，而人均GDP達到21.81萬元，再次躍居全國第一。具體到產業，“羊媒土氣”鄂爾多斯“樣樣精通”，公開消息顯示鄂爾多斯羊絨產量約占全世界十分之一，煤炭探明儲量超過2000億噸，約占全國六分之一，已探明稀土高嶺土儲量占全國二分之一，天然氣探明儲量4.9萬億立方米，約占全國三分之一。除此以外，鄂爾多斯還在調整產業結構，發展旅游產業、電子商務等。而鶴崗煤炭資源已經面臨枯竭，產業支柱不再。

而縱觀十多年的人口走勢，記者發現鄂爾多斯的人口并未出現人口凈流出的現象，總人口保持著較為穩定的增長態勢。根據第七次全國人口普查結果，2020年全市常住人口總量突破215萬人，達到215.36萬人，與2010年第六次全國人口普查結果相比，鄂爾多斯常住人口增加21.30萬人，增長10.97%，年均增速1.05%。據鄂爾多斯政府公布的數據，截至2020年底康巴什區的常住人口已經達到11.88萬，2021年末又增加到12.04萬。而鶴崗的人口虹吸能力較差，多年來人口呈現為凈流出狀態。