本報記者 于麗麗 李貝貝 北京報道

房地產市場進入低谷，近兩年來，不斷有消息稱外資開始抄底中國房地產。10月24日，總部位于紐約的高盛集團與森瑤中國宣布已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目。

不只高盛集團，根據中指數據，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資正在國內房地產市場加速布局，從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等項目類型。

10月26日，中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《華夏時報》記者表示，外資房地產機構有三個策略，包括發展策略、發展模式以及城市布局，其與內地房企有很多不同。而內地房企經過本輪市場深度調整的洗禮，應積極吸取經驗，更加注重穩健經營，更加聚焦深耕一二線城市，更加注重存量發展機會。

高盛集團抄底中國地產？

2016年10月4日，總部位于美國紐約的高盛集團發布題為《中國樓市：當好消息變成壞消息時》的研究報告時表示，中國樓市火箭躥升上漲之后，未來泡沫風險正急劇放大，樓市火爆，隨之而來的可能是回吐效應造成的滑坡。

彼時，高盛集團提出三點擔憂：首先，需求提前，有可能出現住房供應過剩的風險；其次，房價大漲之后，多地民眾住房購買力會顯著減弱；再次，房地產投機活動增加，已有地方政府開始踩剎車。

2016年，曾有外媒報道高盛集團上述相關消息，并稱這是高盛集團就“中國房地產市場的前景拉響警報”。2016年至今，中國樓市發生了跌宕起伏的變化，值得一提的是，當初對中國樓市持非樂觀態度的高盛集團如今已開始布局中國樓市。

10月24日，高盛集團和森瑤中國共同宣布，雙方已成立合資公司，首批種子項目是4個位于大上海地區共計24萬平方米的倉儲資產，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目。

高盛集團的上述操作并非無端可循，早在2021年底，高盛投資組合管理團隊接受媒體采訪時就曾表示，正在買入中國房企債券，高盛資產管理著手上海的倉儲資產。高盛資產管理亞太區房地產私募投資負責人村田貴士表示：“看好中國及全球新基建的長期增長前景。”

對中國樓市“刮目相看”的不只是高盛集團，還有素有美國頭號房企之稱的鐵獅門。2005年，鐵獅門中國基金建立，開始在中國進行房地產開發，陸續在一二線城市展開項目布局。

不過，在7年后的2012年，鐵獅門因為出讓上海地塊或股權的消息曾牽動業界的敏感神經，被多家媒體報道“出逃”中國樓市，彼時，有業界人士分析，鐵獅門的“出逃”是一個信號，是外資撤離中國樓市的重要信號。

股市常言“別人恐懼時我貪婪”，在中國樓市開始顯現蕭條的2021年，外資意欲抄底中國樓市的消息開始顯現，而其中又出現了鐵獅門的身影。去年11月，鐵獅門與新長寧集團合作開發上海市長寧區的綜合體項目，土地成交價超50億元，該項目地處上海虹橋經濟技術開發區的中心位置，已被長寧區列為重點開發項目之一，擬于2025年落成。

此外，2021年，鐵獅門還在北京斥資21億元收購一幢單體公寓，經過升級改造正式對外公開發售，這是鐵獅門回歸北京后的首個單體公寓項目。鐵獅門另與首鋼基金聯合打造了城市更新地標項目六工匯購物廣場，已于去年對外亮相。

《華夏時報》記者注意到，今年9月，鐵獅門中國區CEO陳志超對外表示，目前鐵獅門正在做兩件事，陳志超重點提到，中國很多酒店從資產運營的角度處于不良狀態，這些酒店在運營層面存在問題，可考慮通過城市更新將其改造成場所公寓，改造各方面功能，這涉及到巨大的產業。另外，已經廢棄或者老舊的產業園若能引入新概念或重新再開發，也擁有巨大商機。

近兩年來外資加速布局房地產

除高盛集團和鐵獅門外，近兩年來，其他不少外資也正在加速布局中國房地產。根據中指數據，今年2月，易商紅木在上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等城市收購總建筑面積達55萬平米、共計11個已竣工的物流及工業資產包組合，時至8月，其又收購了位于上海張江的生命科學研發產業園。

今年4月，凱德地產競得武漢和成都兩個優質住宅地塊，總價34.93億元。今年9月，博楓收購富力地產及合景泰富上海楊浦項目，含3座新建樓棟。

而去年第四季度，外資在中國布局的動作則更加明顯。2021年10月，凱德投資旗下的凱德中國信托宣布擬向非關聯第三方收購一個物流資產包，包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資產，收購總價為16.834億元。2021年11月，貝萊德增持融創中國172.2萬股涉資2396.39萬港元。2021年11月大和房屋以25.46億元競得蘇州相城區商住地。

外資加速進入中國房地產市場，涉足住房租賃、產業園區、商業地產等不動產資管市場。中指院相關分析人士指出，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資在國內房地產市場加速“布局”，從抄底北上廣深寫字樓擴大到商業地產、長租公寓、工業與物流地產、城市更新、數據中心等項目類型，外資投資者日益關注投資組合的多元化和對穩定回報的預期。

10月26日，中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《華夏時報》記者表示，外資房地產機構有以下幾個策略：第一，發展策略，外資房企更關注經營收益、財務層面的穩健并注重規避行業的周期性風險。第二，城市布局，投資更為偏好核心一線和強二線城市。第三，發展模式，不同于“規模導向”發展路徑，以港資為代表的房企注重“租售并舉”經營模式，重視持有物業運營。

劉水認為，內地房企，經過本輪市場深度調整的洗禮，應積極吸取經驗，應更加注重穩健經營，更加聚焦深耕一二線城市，更加注重存量發展機會。