出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
時間進入7月，房地產的上半年也迎來收官總結。
在傳統的年中沖刺6月，并未出現明顯翹尾行情。百強房企僅不到3成企業實現同比增長，環比增長企業也只占半數。
克而瑞數據顯示，百強房企6月實現銷售操盤金額5267億元，業績同比增速由正轉負，降低28.1%；環比增幅處于歷年同期的最低水平，過去5年，百強房企6月銷售業績漲幅環比約在15%-61%之間，但今年僅為8.5%。
即便一季度疫情期間積壓需求釋放，出現了一波“小陽春”行情，但二季度的明顯降溫，使得 2023上半年整體表現平淡，百強房企銷售操盤金額30620.2億元，同比僅微增0.2%。
千億以上銷售規模的房地產企業顯著減少，由2019、2020、2021年的12家、13家、19家，降低到2022年的8家，再到2023年的6家，分別為保利發展、萬科、中海地產、華潤置地、招商蛇口和碧桂園。
更為突出的是，TOP10、TOP11-30梯隊上半年銷售金額累計同比分別為增長5%、3%，而TOP31-50、TOP51-100梯隊房企銷售金額累計下滑10%和11%，這意味著頭部房企與中部房企的差距，正在逐漸拉大，頭部效應愈發顯著。
呈現而出的結果是，TOP 10房企銷售操盤金額門檻提升15.3%，從772億元上升至890億元；而TOP21-30門檻則降幅明顯，從257億元下降至217億元。
“一高一低”分化之下，頭部格局逐漸走穩，中部房企更替加劇。
頭部格局初定，“保萬中華招”列五強
克而瑞排行榜顯示，保利發展2023上半年實現全口徑銷售額2366億元、萬科2017.9億元、中海地產1784.8億元、華潤置地1702.2億元、招商蛇口1663.5億元，是最新的房企TOP 5陣容。
碧桂園排名由年初第一逐步滑至年中第六，招商蛇口成功躋身TOP 5，實現了年初設立的“力爭躋身五強”目標，緊跟在中海地產和華潤置地之后；保利發展和萬科，繼續保持著上半年第一和第二序位，TOP 5格局基本成形。
一個微妙的變化是，華潤置地、中海地產和招商蛇口競爭膠著，在第三、第四和第五的座次上演反超與被反超，年初華潤置地以50多億銷售額領先中海地產，到年中中海地產又以80億元實現反超。
央企們保業績壓力大，華潤置地曾在年初召開誓師大會，喊出 “開局即決戰，起步即沖刺”的口號，如今來看不止是口號，而是沖鋒號，這也勢必會加劇與同樣有保業績壓力的央企之間的競爭，招商與華潤在東莞的“開盤現場截客”事件，如同一個縮影。
就在它們膠著競爭之際，卻在遠遠甩開下一梯隊，從第六至第十依次為碧桂園、龍湖集團、綠城中國、建發房產和濱江中國，除了碧桂園全口徑為1609億元之外，其余四家均在900億至1000億元之間，呈“斷崖式”排序。
按照銷售目標來看，這種膠著狀態將繼續貫穿2023下半年，華潤置地今年總體供貨約5300億至5400億元，以60%來轉化設定銷售目標超3000億；中海可售貨值約7900億元，按20%增速銷售目標為3600億；招商蛇口可供銷售貨值6000億元，銷售目標定為3300億元。
按照目前的完成度，中海、華潤、和招商均已達成上半年50%的銷售目標；龍頭保利也是如此，按照其不低于去年4537.01億的目標來看，上半年銷售目標完成度已達50%。
中部“排位戰”繼續，“中建系”晉級兇猛
2023年上半年，50強房企中同比實現增長的房企有18家，其中銷售增速超50%的房企有5家，分別為越秀地產（+69%）、城建發展（+65%）、華發股份（+56%）、建發房產（+54%）、中交地產（+52%）。
這些企業均是央國企，相比于2023年初，越秀地產排名從16名至13名，華發股份從18名升至14名，建發房產從10名至9名，中交房地產從28名至22名，城建集團從41名至34名。
中國中鐵、保利置業、聯發集團、國貿地產等企業，也闖入中部房企陣營，成為30強房企梯隊新面孔。據不完全統計，2020年全口徑銷售額50強房企中，已有22家出險，且幾乎全是民企，這些企業的逐漸“掉隊”，成為了中小國企地產商晉級的根本所在。
例如，融創年初排11名，到年中滑落至17名；世茂集團從22名降至33名；中南置地從29名滑至36名；金科從26名猛降至61名……未出險房企中，也有部分企業“掉隊”，典型如金地集團掉出TOP 10陣營，遠洋集團掉出20強。
反常的是，中國恒大從年初的42名，竟猛升至年中的23名。
此外，還有兩家國企地產晉級也很兇猛，分別是中建東孚、中建壹品，以往50強幾乎看不到，今年年中卻同時位列50強。據搜狐財經了解，前者是“中建八局”旗下從事城市綜合開發服務業務的專業平臺公司；而后者是中建三局集團房地業務唯一專業投資平臺。
如果繼續深挖，可以發現往期排在百強之外的中建智地，如今也晉級為百強房企。更為重要的是，中建智地也是“中建系”企業，是“中建一局” 旗下房地產公司。
與中建系旗下的中海地產不同，中建東孚、中建壹品和中建智地，以往更多的是房企的“乙方”，扮演的是施工、建筑商的身份，如今卻以“甲方”的姿態不斷晉級。實際上，早在去年“中建系”建筑企業下場，頻頻現身土地市場拍地開始，便為當下的結果埋下了伏筆。
雖然央國企是晉級主流，但也有民營企業嶄露頭角，如上海房企大華集團、浙江房企偉星地產，也晉級50強企業。此外，濱江集團更是以超30%的增速，成功闖入10強。
從拿地源頭來看，下半年央國將延續晉勢。克而瑞數據顯示，上半年新增拿地金額TOP100企業中，央國企拿地金額占百強比重達到60%，占據絕對主力，城投平臺以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。
雖然民營房企拿地有所增加，但投資復蘇仍較弱，這也意味著百強房企的格局，還將繼續洗牌，尤其是中部房企的序位。
