出品|搜狐地產&焦點財經
作者|王迪
編輯|吳亞
“開盤去化不及預期，一般會降級扣薪。當然，全國不同區域城市區位不一樣，主要是降級。”一位房企前TOP10央企員工告訴搜狐財經，盡管總體供地及拿地量縮減，但是房企在拿地、賣房子這件事情上已經卷出了新的高度。
中指院數據顯示，2023年上半年，TOP100企業拿地總額5920億元，拿地規模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個百分點。與此同時，從拿地層面來看，在2023年上半年拿地排行榜中，拿地金額超過百億的房企，除了龍湖、濱江等少數民營房企之外，清一色的是國央企。
民營房企成為出險主角，為債務重組奔走，而國央企成為高手“過招”的主角。
搜狐財經發現，同樣是背靠“大樹”，于國央企而言，拼的是拿地，卷的是城市、速度、產品、品質……“卷”，已經在房企各個維度中延展開來。
僅就項目咨詢一項來看，有網友稱：“央企中海地產滿意度考核是一絕，只要有一項不是五分好評，就會罰置業顧問，不是顧問原因也罰顧問，這在行業內都出名了”。
為拿地：搭城投，穿“馬甲”，搞玄學
搜狐財經通過克爾瑞數據，對比了近四年上半年的房企TOP10新增貨值情況發現，2023年上半年中國房地產企業新增土地貨值僅華潤置地超過千億元，為1015.0億元。
其次為濱江集團、萬科地產、中海地產、保利發展、招商蛇口、建發房產、綠城中國、長隆集團、越秀地產。其中，越秀地產今年上半年新增貨值為292.5億元。
這相比于2020年、2021年、2022年上半年的TOP10新增貨值明顯銳減。要知道，這三年上半年新增貨值最高數額分別為2440.3億元（碧桂園）、5833.2億元（碧桂園）、2514.8億元（保利發展）。由此可見，2021年是房企新增貨值普遍最高的年份，時年上半年新增貨值達到千億元的就有8家房企。
就碧桂園來看，從2021年上半年的5800多億新增貨值，到今年上半年銳減至200億新增貨值，曾經的新增貨值“大戶”已經跌出排行榜前十。
拿地金額反映的是房企花出去的錢，而貨值是商品的實際價值，一方面反映出房企手中的儲備，另一方面則反映未來的去化壓力。
“貨值變少，拿地減弱，未來這一形勢只會越來越嚴重。”某位資深地產人士對搜孤財經表示。但是，在整體土地市場偏弱的情況之下，某些國央企在重要城市、重要板塊陷入了內卷式競爭。
今年6月底，深圳史上最高總價宅地誕生。中海地產以百億元力壓保利招商華潤拿下深超總宅地，該宗地塊競拍現場被視為央國企“神仙打架”，競拍輪數達到151。
此外，當天，中海地產還在廈門、合肥拿地，而就在前一天，中海地產剛剛在石家莊拿地。短短兩天，中海拿地金額達到225億元。僅6月，“狂飆”的中海就將上半年拿地金額從兩位數沖至300多億元。
同樣兇猛且不惜高溢價拿地的還有國企建發。6月28日，建發在東莞南城拿了高價地，轉身7月3日又在佛山將地王收入囊中。“就是這么瘋狂。”某位常年跟蹤佛山土拍的業內人士表示。
誠然，當三四線城市市場走弱，聚焦一二線高能級城市頭部價值板塊成為房企的共識。為了拿地，有央企不惜以小股操盤模式，通過和地方城投平臺進行合作。
據搜狐財經于當地了解，由金茂開發的南京淮南金茂府便是金茂與南京市南部新城開發建設(集團)有限公司（以下簡稱“南京南部新城”）合作開發的項目。
其中，金茂股份占比為25%，南部新城占比75%。目前住宅項目均價6萬/㎡，大約七八百萬一套。而商業寫字樓項目屬于南京南部新城自持。
為了盡快增加一線城市拿地機率，“馬甲”拿地再現北京土拍江湖。此外，諸如建行、亞倫等幾家浙系民營據傳基本上都是“自帶資金”的“馬甲”，主要就是配合拿地榜中的活躍房企參與搖號拿地。
房企們在土地市場“過招”，除了信奉能力至上之外，玄學也成為開發商們的依賴。
今年6月，越秀地產在30余家房企中沖突“包圍圈”，以79億搶下海淀王炸地塊。親自坐鎮的越秀北京公司總經理董毅在競拍環節，從桌下掏出一份印有“大吉大利”的紅色紙袋，與旁邊放著果粒橙的中能建形成了呼應。
即便房企們內卷得不亦樂乎，但是下半年土地市場仍然不容樂觀。
中指研究院企業研究總監劉水指出，房企拿地大幅下降，拿地意愿持續低迷。預計下半年土地市場熱度將繼續回落，城投類企業或將再次進場托底。
為去化：卷速度、卷品質、卷環境
拿地只是開發項目中前端的一環，更重要的是，將產品出售，形成快速的現金流回正。
事實上，在過去地產很長的時間里，相對于市場化能力較高的民營房企，國央企開發層面的市場化能力偏弱。這意味著，在目前疲軟的市場環境下，兇猛拿地之后，或會面臨去化壓力。
為了快速去化，南京淮南金茂府某位操盤人士告訴搜狐財經：“現在南京開發商‘卷’的程度是，不僅是‘卷’開盤速度，而且‘卷’小區環境，還‘卷’新風系統，因為豪宅客群對細節要求都比較高。”
另一位南京當地媒體人則告訴搜狐財經：“拿地3個月開盤，南京的開發商做到了。還有拿地16天出規劃的，拿地1個多月公布案名的。總之，‘快’成為2023房企關鍵詞！”
她表示，現在政府都是非常積極配合開發商，只要開發商建設工期達到各項指標完成，就能發預售證。萬科、保利的項目今年都是3月拿地、 6月開盤，已經很正常了。
在地產黃金時代，高周轉往往會造成樓盤品質的參差不齊。如今，在市場環境之下，于房企而言，不僅需要有速度還需要兼顧質量，同時還要考慮拿地這筆賬是否算得過來。
這意味著，提升拿地凈利潤也成為諸多房企重點關注的領域。
據相關媒體報道，有房企在2020年時，一個項目的凈利潤達到6%、內部收益率（IRR）達到20%，公司就會批準拿地。眼下，這兩項指標分別被提高到10%和30%。
對此，某位央企北京地產資深土拓人士對搜狐財經指出，凈利潤達到10%，內部收益率30%，很難。不過，他指出，開盤周期確實在縮減，一個是政府“綠燈”，營商環境改善，前期手續時間壓縮了，另一個便是快周轉是趨勢。開發商想要快上市，這樣就能快速賣房，實現現金流回正。
“北京現在差不多是從拿地到開盤兩三個月，有的項目更快，有的主體結構1/3才能拿到預售證。各地政府規定不同，主要看形象進度。”
此外，國央企有高溢價拿地的情況，這意味著在售賣產品的時候往往會以高于周邊樓盤價格進行出售。在坐享品牌溢價的同時，產品高價也面臨難以去化問題。
例如，中海地產曾在2020年以41.3%的溢價率在北京拿下中海寰宇視界項目。當時開盤價格為58000元/㎡。如今，根據房天下今年6月最新售價為55000元/m2。這種情況在深圳也有出現，中海曾高價拿下中海觀瀾府、中海觀雲府、中海觀澔府、中海映瀾府、中海江泰里等項目。
“中海在前幾年樓市瘋狂的時候太保守，現在是要補回來。”有業內人士對搜狐財經指出：“現在不缺房子，幾大囯企在過十幾年竟爭中，產品力也有很大的提升。但是，如果房子賣不出去。降價銷售已經是不得已的辦法。”
此外，搜狐財經從河南某一民營房企員工了解到，很多當地項目正在招聘專職主播，通過短視頻流向方式提升獲客，以此為成交量做補充。“甚至有個別開發商自己卷自己，招置業顧問要求本科學歷。”
“卷不出信心”
即便在如此卷的地產行業情況下，亦有房企人士對搜狐財經表達了悲觀的預期。
“如果能看到未來，現在‘卷’就有意義，關鍵是‘卷’來卷去，看不到信心。”某位從事地產行業的人員對搜狐財經稱，已經隨時做好轉型的準備。
事實上，在房企降薪潮、暴雷潮涌現之后，地產修復尚需時間。地產人的信心與時下行業環境及銷售情況緊密相關。
中指研究院企業研究總監劉水指出，就上半年來看，房企銷售復蘇不及預期，出現二次探底。千億及百億陣營企業數量明顯減少，房地產市場持續承壓。
從2023年上半年房企銷售額TOP20來看，地產五年內排名巨變已經大換血。
曾經擠進TOP20陣營的泰禾、正榮、中梁、華夏幸福、陽光城、中南建設、金科、世茂等激進民營房企出局。“保萬中華”招成新地產新頭部，而碧桂園也跌至銷售額排行榜第6位。
“下半年出現上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，對于債務重組、保交樓、行業信心提振都將是較大的打擊。”
劉水認為，部分城市上半年發力后，可推出的優質地塊存量不多。目前政策定力仍較強，預計下半年房企沒有成交規模快速回暖的預期。
