出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
編輯 | 吳亞
“我們同小區的一位業主，最近降價賣了自家房子，虧本70個w，足足虧掉了一輛BBA。” 張峰（化名）家住花都區，他發來一張截圖說道，這件事已經成為了業主群里的熱議話題。
二手房難賣，這件事在廣州市場買賣雙方以及中介中，已經幾乎是公開的秘密。“曉港灣這邊的房子，有好幾套都在往下調價格。”一位海珠區中介告訴搜狐財經。
“最近很多房子在下調價格，但是價格波動不會太大，會在一個范圍內。整體來看，加價的相對較少，降價的比加價的多。”上述中介講道。
諸葛找房數據也顯示，廣州降價房源多于漲價房源，以9月12日數據來說，降價的房源達到1128套，而漲價房源僅117套。此外，平均的降價幅度也大于漲價幅度。
“一般來說，近期降價次數、幅度比較大的，還會有一定的議價空間。”
廣州二手房難賣：同小區、同戶型最便宜才有競爭力
自8月底，廣州成為一線城市首個執行“認房不認貸”的城市后，再加之房貸首付和利率下調政策的疊加，廣州樓市活躍度明顯提升，新房層面認購與來訪量明顯增長。“來訪量還是蠻大的，周末很多時間都忙不過來。”廣州番禺某新盤置業顧問說道。
“我們有針對全市163個在售樓盤的監測，新政第一周來訪客戶增長了15%；認購增長了26%；第二周來訪增長11%，認購增長了34%。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉告訴搜狐財經。
從新政后兩周數據來看，第二周來訪環比增速可能有回落，而認購還在繼續增長，這也反映了樓市的一個特征，新政組合拳之后，老客戶（已經看房許久）加速出手，而新客戶成交需要一定的周期，所以過去半個月認購環比增幅要大于來訪量增幅，這也說明廣州新政之后，新房交易有增長，但交易熱情并沒有想象中那么高、那么夸張。
廣州“認房不認貸”以及二套房首付比例下調，更多利好的是置換群體和改善人群，這兩類人的購房思維很理性，并不會因為政策而立馬入市，尤其是廣州樓市近兩年處于下行調整周期，很多樓盤降價，所以兩類購房人很理性。
此外，從近期回升力度來看，也沒有特別高，與年初的“小陽春”是疫情積壓需求釋放不同，此次置換群體要“賣一買一”，賣與買的過程中均需時間。“所以成交量在短期內推的特別高，這個現象在廣州不存在。”肖文曉分析道。
而這也進一步加劇了二手房的激烈競爭， 8月29日新政前，貝殼找房網廣州二手房掛牌數為118099套；而新政后的9月12日，掛牌數增加至134539套，半月時間增加1.6萬余套，日均增加1000余套，這也間接加劇了廣州的二手房難賣現象。
比如海珠區鳳凰新村站附近的一套64平房子，4月份掛牌價格為258萬，當時市場較冷，下調至238萬，而后全國樓市政策刺激，上調房子售價，但發現市場反饋不佳后，又降低了價格。
“確實沒有那么好賣，但是如果價格在本小區同戶型里面是最便宜的一套的話，還是賣的相對快一點的；要想有優勢，價格一定要可以才行。”另一位中介透露道。
他負責的是番禺洛溪南浦附件的片區，據他所說，現在利率低，置換更有優勢，不少業主想小換大。“但我們附近掛牌量沒有增加，看不少新聞報道說是增加了。”
相比之下，廣州的新房價格波動并不大，很少出現北京、上海等不少新房折扣收回或縮窄等現象。
肖文曉指出：“廣州樓市成交確實在回升，但增幅并不算特別大，周認購量環比增長20%或30%多，看似還行達到了過去三個月中的高峰值，但對比來看，過去三個月廣州成交量一直在往下走。所以并未如其他一線城市樓盤一樣取消折扣，甚至一些熱門樓盤還推出特價房加速去化。”
杭州二手房“以價換量”，新房搖號門檻降低
杭州二手房，也早遭遇到了與廣州相似的情形，自9月5日官宣“認房不認貸”政策調整后，二手房掛牌量也在暴增。據手邊買房統計，新政后的9月4日-12日，杭州主城新增掛牌量高達2673套，日均掛牌量297套。
而且成交量也在提升，9月首周的杭州二手房半月帶看量為13.34萬，到9月第二周就直接達到16.36萬人次，增幅超過22%。但成交均價從32000元/㎡直接跌至約30000元/㎡，跌幅超過6%，跌價房源進一步增加，超過漲價房源。
“杭州二手房交易，目前處于‘以價換量’階段，價格（降）到部分人心里預期了，這部分房源近期成交較快。新房層面，中心城區還是搖號，外圍板塊基于市場下行，開發商會花式推出各種促銷。”杭州貝殼研究院院長上官劍告訴搜狐財經。
“杭州‘認房不認貸’有所優化，相對受益的客群很小，直接影響還需關注。不過帶看量、下定量明顯增加，主要還在于天氣轉涼疊加新政效應，一線城市的樓市表現搶眼，預期傳導作用，愿意出來看房的客戶變多了。” 上官劍補充道。
據搜狐財經了解，杭州主城區多個新樓盤，近期進一步降低了報名搖號門檻，以前需要提交大額的“銀行存款凍結證明”，現在只需要提供支付寶、微信、股票、基金、銀行理財等截圖即可登記參與。
例如，浦沿板塊的江映云邸和詠濱名邸率先降低了門檻，其他板塊如運河新城、喬司、臨平新城等也紛紛采取了“驗資證明”模式，從“凍資”變“驗資”，于購房者而言，報名門檻無疑降低了。
北上廣深新政第二周“分化”，上海、廣州“降溫”
北京、上海的新房、二手房價格，自8月底相繼“認房不認貸后”，則表現出了與廣州、杭州不一樣的情形，新政后首周多個新盤房價或宣布漲價，或收回折扣；有不少二手房議價空間也變窄。
但從第二周開售，北京情況又有所變化，有購房人士告訴搜狐財經：“第一周給我打電話收回折扣的銷售，現在又給我打電話說有優惠了。” 二手房交易層面，也有類似的情況發生。
“本來已經談好價格了，新政出來后房東突然毀約說不賣了，現在又委托中介打電話說，還是按原來價格，又想賣了。我直接回復中介，在上次談好的價格上再降10萬，沒想到房東居然同意了。” 另一位購房者表示。
“這種情況有，但不多。主要是因為房齡老舊或者戶型、位置不好，有業主想要趁新政提價，但最后反饋不理想，所以想法又有了變化。”一位中介人士分析道。
“上海的新盤，暫時沒有看到折扣重新放出來的現象。” 上海中原地產市場分析師盧文曦告訴搜狐財經，上海新房、二手房均有折扣收窄或議價空間減小的動作，但總體來看，價格還是比較穩的，并沒有出現大的反彈。
中指院數據顯示，上周（9.11 -9.17），一線城市成交面積整體環比上漲8.88%，同比下降40.84%。分城市來看，北京、深圳、廣州成交面積環比均上漲，其中深圳環比漲幅最大 (32.49%)；廣州和北京次之，環比分別上漲28.61%、19.83%，上海環比下降15.08%。
在“認房不認貸”以及購房首付下降、存量房貸利率下調等利好政策持續落地下，市場情緒好轉跡象凸顯，9月以來持續頻繁的政策疊加，對于一線城市商品房市場熱度有所帶動。
從數據來看，政策落地后雖然一線二手房成交量穩步回升，但不同城市間二手房市場表現存在一定分化，從北京住建委和深圳房管局公布數據來看：
新政落地當周（8.28-9.3）和第二周（9.4-9.10），北京二手住宅成交套數分別為2692套和2780套，環比分別上升5.5%和3.3%，第三周（9.11-9.17）前5日成交繼續放量，已突破3100套，環比第二周前5日增長24.6%。
深圳新政當周成交套數環比反而下跌13.8%，第二周才開始反彈；第三周前5日，成交量繼續上行，環比+11.6%，表現不及北京。
新房層面，根據中指院數據，上海和廣州當周（8.28-9.3）成交表現好于北京和深圳。其中，北京、深圳成交套數僅分別為722套和480套，較前值下降21.9%和14.7%，上海和廣州則分別上漲27.7%和51.5%。
政策落地后第二周（9.4-9.10），北上廣深成交套數分別為843、1507、845、502套，北京、深圳有所反彈，上海和廣州則環比回落。
這也意味著，四大一線城市新房成交在新政落地后第二周“降溫”。克而瑞數據也顯示，新政后第二周四大一線城市成交情況，第二周（9.4-9.10）四城中僅北京、深圳成交面積環比上周有所上漲，上海和廣州則出現明顯下滑。
但從上周（9.9 -9.15）備案數據來看，北京商品房備案2013套，環比+22%；上海2842 套，環比+11%；廣州1867套，環比+11%；深圳537套，環比+20%。二手房備案數據層面，北京3768 套，環比+23%；上海4233 套，環比+6%；深圳813 套，環比+16%。
國金證券認為，上周一線城市一二手房備案成交均有所改善，主要由于 8 月底 9 月初政策落地后前端數據已改善，目前正逐漸進入備案階段。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從9月上半月的數據看，政策正在發揮效率，一線城市新房交易比8月下半月提升60%，二手房回升近50%。盡管9月第二周市場交易有所降溫，政策脈沖響應弱化，但比新政前還是有30%左右的漲幅。
“雖然上海新政后兩周的數據并不亮眼，但主要是網簽有滯后性，估計從這個禮拜開始，9月下半月網簽會加快，不少樓盤認籌已結束，剩下的基本就是轉化了。” 盧文曦也指出。
