來源丨說財貓
降存量房貸利率這事，已經是定了的。
前幾天，央行的半年度工作會議上，明確了這事。
指導商業銀行有序調整存量房貸利率下降。
這句話有兩個很明確的含義：
1、不是研究要不要調，而是指導如何調。
2、這是下半年工作計劃，意味著下半年要調。
但問題是，銀行至今依然扭扭捏捏，這次調，似乎有點難。
01.要降！
我早就說過，降低存量房貸利率這事，銀行也很急。????????
因為，房貸業務在急劇降低。
央行的半年數據，很多人沒留意到這個數據。
截至今年6月末，個人住房貸款余額38.6萬億，同比下降0.7%。
這是個人住房貸款余額，在歷史上首次出現“負增長”。
上半年，住戶中長期貸款（主要是房貸）增加1.46萬億，但住戶個人住房貸款余額，卻比去年末少了2000億。
只能說明一個問題：很多人在提前還貸。
或者在用利率更低的經營貸，換掉了房貸。
第二，存量房貸 與 新增房貸 利差很大。
而在2022一季度末，央行公布貸款投向報告中，破天荒地提到了一個數據：
新發放的個人住房貸款利率為5.42%，且比年初低了17個基點，換言之，2022年初，新發放個人住房貸款利率為5.59%。??
到了今年6月呢？
新發放的個人住房貸款加權平均利率僅為4.11%，較2022年初的5.59%下滑148BP。
很明顯，過去兩年借了房貸的人，是要吐血的。
這批人，基本上是2017-2021年買房的那波人。
就2021年來算，全國房地產銷售面積179433萬平，假設按100平/套計算，相當于1790萬套房，也就是有1790萬個家庭房貸利率高位站崗。
所以降存量房貸利率，顯得尤為迫切。
說財貓算過，
假設一家銀行有200億存量房貸，如果把房貸利率從5%降到4.2%，會損失35億利息。
如果有18.72%的人提前還貸，也會損失35億利息。
所以，當超過18.72%的人提前還款時，銀行還不如降低存量房貸利率，留住客戶。
這個利益，各家銀行估計都有自己的賬。
這也是為啥，遲遲沒有銀行站出來調。
肯定要調，但怎么調，調多少都還有待指示。
不過我們可以看下，以前有沒有過先例？國外又是咋弄的？
02.歷史
我國是有過存量房貸利率下調先例的。
2008-2009年，就調過一次，當時正處于金融風暴，各國央行放水自救。
“利率打七折”的典故，也出自這個時候。
當時最開始，存量房貸客戶通過轉按揭的方式，成為“名義新增客戶”，享受七折利率的優惠，。
后來，為保住貸款，銀行間開啟了“利率戰爭”，搶奪存量房貸客戶。
到2008年底，國務院發文后，2009年初各銀行才公布了新的存量房貸利率優惠政策，對存量房貸進行重新定價，大部分可享受“七折優惠”。
現在來看，這段歷史還是有值得借鑒的意義的。
當年這么一搞，樓市也被激活了，降低了居民的負債成本，消費也起來了，淡然房價也開啟了新一輪的上漲。
2019年實行LPR改革后，實際上，這是我國利率走向更加市場化的一次嘗試。
但是當年為了房地產調控，又創造了LPR加點的操作。
根據調控的需求，首套房貸加多少點，二套房貸加多少點。
而且，LPR會每年變化，但這個加點，是永遠不遠的。
所以，這幫人現在很吐血，又不能轉按揭，只能提前還貸或者鋌而走險，搞經營貸。
那國外，存量房貸利率，是怎么搞的？
以美國為例，有兩種貸款方式，一種是30年固定利率不變，另一種是浮動可調整的抵押貸款模式。
兩種方式的好處和壞處很明顯，第一種固定利率會比第二種浮動利率的初始值要高，但勝在穩定。當美國房貸利率走高時，不至于受影響。
比如下圖近5年美國30年期和15年期的利率走勢圖，30年期利率一度突破7，選擇固定利率的就可以躲避利率這段上升浪。
我們也咨詢了丑國朋友：
最關鍵的是，無論選擇上述哪種方式，將來都可以重新貸款（Refinance）。
換句話說，要是房貸利率降了，搞一次Refinance，就能換成最新的利率了。
"存量房貸可以直接更換利率更低的銀行，銀行間會對這筆債務關系轉換。"???????????????????????????
所以，他們并不需要這種統一給存量房貸利率做調整，市場自己解決就好了。
日本的房貸情況與美類似，固定利率，或浮動利率，或初始固定利率期+可變利率期的組合利率三種模式。
選擇后兩種房貸利率可變的模式，則利率每6個月會重置一次，但日本多數銀行只要每5年就可以更換一次房屋貸款的月還款額。
在房地產泡沫破裂之后，日本長期處于低利率。
2016年以來，日本就開啟了負利率時代，房貸利率在1%左右，有的甚至在0.3%-0.5%。
03.難點
再看當下國內，又有特殊的背景：我國的存量房貸總規模，已經從2008年的不到3萬億，增長到了如今的38.8萬億。
降低存量房貸利率，就意味著進一步壓縮銀行的利潤。
這也是為何銀行遲遲未出臺具體細則的原因。
某券商分析測算過一組數據，假設存量房貸利率下調100bp，當存量置換比例分別為10%、30%、50%時，對應銀行的利潤損失為388億、1146億、1940億元。
這是銀行意愿問題。
還有很多操作層面問題。
再出現15年前“打7折”的一刀切政策，似乎不太可行。
因為這15年來，有些人購房利率本來就很低，再打7折還得了？
統一調到4.0%？那又違背了因城施策的原則。
在2019年基準利率轉LPR時，有人選擇了固定利率，有人選擇了浮動利率，現在統一調整，那當初的選擇不是成了笑話？
而且如果給固定利率的人降了，那未來如果利率升了，固定利率的人愿不愿意升？
首套房，二套房的利率，打折又應該有什么樣的區別？
做到既減輕大家壓力，又延續調控意圖。
和別人相比，我國的房貸政策，真的是充滿"智慧"和復雜。
不過，存量房貸利率下調，肯定是到了接近落地的程度。