越秀房托闖過2022

2023-03-12 17:32:31魯克眉

導讀經濟觀察網記者陳月芹管理著眾多酒店、商場、辦公樓物業的越秀房地產投資信托基金(00405.HK，以下簡稱“越秀房托”)，是對經濟復蘇較...

經濟觀察網記者陳月芹管理著眾多酒店、商場、辦公樓物業的越秀房地產投資信托基金(00405.HK，以下簡稱“越秀房托”)，是對經濟復蘇較為敏感的企業，因為這些業態直接關系著租金水平、出租率的升降。

3月9日，2022年度業績會開始前，越秀房托董事會主席林德良剛跟酒店板塊同事開了一個專題會，接收到酒店業態的最新經營數據：今年廣州2、3月份的會議非常多，客房收入也非常棒，1-2月每月酒店收入都超過3000萬元，“你乘以12個月再減去年的2個億（酒店收入），簡單估算就知道今年會不會更好了”。

業績會現場，林德良的喜悅溢于言表，其中既有來自對過去一年成績單的滿意，也有2023年第一季度各業態向好的欣喜。

對抗加息周期

業績報告中，越秀房托管理層形容2022年是新冠疫情防控三年以來最為艱難的一年：國內疫情多點散發疊加集中爆發，商貿活動基本停滯、市場需求持續低迷，對越秀房托存量物業經營造成嚴重沖擊。外部環境風高浪急，壓力挑戰超預期。

這樣的背景下，越秀房托2022年經營收入18.73億元，除酒店等物業經營開支后的物業收入凈額為13.56億元，同比分別上漲了4.2%、4.4%。

收入同比微增，凈利潤卻出現了較明顯下滑，除稅后溢利虧損5.1億元，2021年這一數值為盈利6.75億元，因此同比減少了176%；每個基金單位虧損0.12元。這是越秀房托上市17年來首次出現除稅后溢利虧損情況。

實際上，疫情影響下的減租并不足以導致越秀房托全年除稅后溢利虧損超5億元，因為物業經營收入仍同比微增。年報中對此解釋，主要由于人民幣兌港元和美元匯率下降，從而產生匯兌虧損和投資物業公平值虧損。

2022年，越秀房托平均付息率3.05%，較2021年上漲53bps，林德良解釋這已是采取主動利息管理的結果，已大幅低于全年HIBOR（香港銀行同行業拆借利率）的漲幅155bps。這主要源于2022年美聯儲為應對美國通脹，共宣布加息7次，合計加息425bps，港元亦跟隨顯著加息。

越秀房托在利率管理方面還做了境內12.84億元的貸款置換，利率從4.31%降至3.45%，每年可以提前節省融資成本1000萬元。

但美元加息和人民幣降息對融資成本的影響依然很大。財報數據顯示，2022年融資開支達15.21億元，同比增長了290%。2022年累計外匯虧損了9.44億元（2021年匯兌收益3.41億元）。面對匯率波動，越秀房托做了對沖，成功挽回3.22億元損失。折算下來，全年外匯凈虧損6.22億元，而2021年這一數值為凈收益2.26億元。

越秀房托管理層表示，美聯儲自2022年起強勢加息，而中國為刺激疫情后經濟復蘇，人民幣匯率進入下行區間，基金管理人將視境內外利率變動對融資結果進行調整，例如通過發行境內債或跨境融資等，引入更低成本的人民幣，平衡利率風險。

“痛在減租”

截至2022年底，越秀房托共持有10個物業組合，其中廣州國金中心對收入貢獻占比約47%，越秀金融大廈占23%，武漢項目占7%，上海越秀大廈占5.7%，白馬大廈占5%，其余項目均不超過4%。

從各物業營收變化來看，“壓艙石”廣州國金中心實現收入8.8億元，同比減少了8.5%，主要受累于酒店和寫字樓營收下降了55%、29%。而白馬大廈、武漢項目營收同比少了1.67億元、0.53億元，降幅為64%、29%。

越秀房托投資者關系總監姜永進在介紹業績時提到，10個項目中，武漢項目和白馬大廈的出租率、租金單價下降相對明顯。受疫情防控影響，白馬大廈2022年遭遇3次停業，共關停了65天，“市場客流持續銳減，商戶經營雪上加霜”。武漢項目也受疫情影響，市場需求停滯，風險客戶突增，中小微企業退租明顯，出租率大幅下降。

此外，穩定的收益和分派是房產基金更為核心的指標。2022年，分派總額約5.3億元，同比下降33.2%；每基金單位分派約0.1306元，同比下降46.7%。

對此，林德良直言，“去年我們的痛是減租”。2022年，鑒于疫情影響，越秀房托對白馬大廈商戶減租了6個月，加上2021年有1.2億元的特殊分派，“如果把減租和特殊分派加回來，我們一分錢都沒少過”。

2023年業績會變好、更好嗎？面對這一提問，林德良笑了笑，坦言這個問題不言而喻，反問“今年還比去年差，那還干啥？”

他進一步解釋，首先，去年受疫情影響，酒店才做了2個億左右，而前年酒店收入是3個億，但今年第一季度廣州會議非常多，會展、客房收入非常棒，如用每月3000萬元估算，2023年酒店收入方面不會差。

其次，2023年各物業租約到期的不多，按面積計算的到期率約27.5%，其中到期高峰項目主要是2012年收購的越秀金融大廈，到了第二輪租期重啟的時候，到期率約30%，這1/3面積此前的租金低于整體平均價，續租后將帶來租金的上漲。

此外，廣州今年對智能制造、人工智能、生物制藥、軌道交通、節能環保、機器化工以及數字創意等進行新一輪的產業動能轉換，包括量子科技以及區塊鏈等未來產業的引入，“越秀房托的寫字樓從120塊到200多塊都有，都可以適應和滿足這些新產業公司的需求”。

“到了2023年，這兩個月恢復非常快。”林德良介紹，越秀房托的酒店在春節期間的收入已經恢復到2019年的106%。而廣州國金中心是地標，去年續租做了60%多，整體租金還增長了3%，新簽的租金升了4.5%。白馬大廈和租戶共克時艱，也換來了續租率的上升，“去年的努力，今年都會看成果，大家可以期待今年的經營基本面不會差”。

做好包租公

林德良堅信個別項目的出租率下降只是暫時的，白馬大廈下降至81%，同區域部分商業到現在還在歇業，“我們還是能穩住”，且在白馬大廈已經闖出了一條新路。

白馬大廈從2022年底開始重啟了新模式，從原來傳統的零批結合、散批到前兩年開始品牌批發，到2022年底增加了一個邏輯，“我們要做自己的產業鏈，所以導入了我們的設計師品牌，今年1-2月新增4000多平方米的出租面積在賬上會反映出來”。

每次業績會，媒體和投資人都十分關注收購和怎么發展的問題。林德良回應越秀房托是個收租股，每年“穩穩陣陣”地收租金，然后進行分派。同時也需要擴大兩個增長，一個是內延增長，如出租率的提升和優化租戶結構來提升收入；而外延增長是否每天、每年都做，越秀房托每年都在檢視。2022年做香港越秀大廈的收購，主要是嘗試做海外資產配置，來最大程度平衡海外資產和海外負債的結構。

今年有沒有可能做收購？林德良的選擇是，今年的重點還是在做好經營基本面，當好包租公。

疫情后，越秀房托提出要抓好第一季度，搶第二季度，“Q1、Q2我們是必搶的，所以今年都提前續租。”林德良舉例，VT101（原廣州維多利廣場）中優衣庫是今年12月份到期，但在2月份就談了整個租約續期、怎么投入裝修、優化等等。

林德良提到，疫情期間還推了一個策略，是盡量把租期縮短。因為短周期有利于公司在疫情后抓住更好的市場機會。“我們的平均租期是三年，比以前平均5年縮短了。優衣庫這種商戶不再是10年（租約）了，對不起，我們現在都縮短了一個周期，希望這樣能搶抓新一輪增長。”提前談續租、縮短租約，都是越秀房托2023年會持續做的一些經營策略。