“目前住房租賃基金作用初步顯現，撬動更多社會資本參與，將持續發力探索金融助力房地產市場新業態、新模式。”全國人大代表、中國建設銀行董事長田國立在接受中國證券報記者專訪時表示。

全國人大代表、中國建設銀行董事長田國立 圖片來源：公司供圖

多年來，建設銀行始終緊跟國家住房制度改革步伐，在住房金融領域不斷先行探索。近年來，該行堅持“房住不炒”定位，自2017年將“住房租賃”確定為全行戰略，大力發展住房租賃業務，努力實現從“要買房，到建行”到“要租房，到建行”的服務品牌轉變，同時多措并舉保障房企合理融資，積極支持剛性和改善性住房需求，持續發力更好服務新時代住房改革，助推房地產市場平穩健康發展。

面對當前我國住房租賃市場的機遇與挑戰，田國立從完善住房租賃資產退出渠道、優化住房租賃貸款條件、予以稅費減免支持等多個方面提出建議，推動住房租賃市場平穩健康發展。

住房租賃基金——建行“探路”房地產市場發展新模式

在國家各相關部門和監管機構的支持下，建信住房租賃基金于2022年10月19日正式注冊成立，募集規模為人民幣300億元。2022年10月31日，基金首筆出資款50億元實繳到位。

“黨中央、國務院批準建設銀行試點設立住房租賃基金，這既是對建行住房租賃戰略實施成效的肯定，也對建行的專業能力提出了更高要求。”田國立在專訪中表示。

截至3月10日，建信住房租賃基金已簽約項目13個，總資產規模42.34億元，向市場提供長租公寓約7600套，項目涉及六家開發商，分別位于北京、上海、成都、杭州、武漢等地。其中，已交割項目12個，基金實現出資37.85億元。

隨著業務持續推進，基金發揮的作用和成效已初步顯現。具體來看，建信住房租賃基金能有效盤活存量，在擴大租賃住房供給的同時緩解房企流動性壓力。田國立指出，“從推進項目情況來看，房企多年來累積了大量成本各異的存量資產，包括自持住宅、商辦、公寓等。基金收購后，將這些資產改造為租賃住房，為市場增加了長租房源供給，同時助力房企資產變現，緩解流動性壓力。”

同時，建信住房租賃基金充分發揮金融資源撬動整合作用，通過設立子基金，引導帶動各方社會資金共同參與存量資產盤活，擴大住房租賃市場投資規模。“基金目前在各子基金出資比例約為50%-70%，基金的撬動效應初步顯現。”田國立介紹道。

此外，建信住房租賃基金對于相關政策調整優化也具有推動作用。田國立告訴記者，“住房租賃投資業務能否高效開展與政策法規配套情況密切相關，目前基金以市場化實踐推動地方配套政策調整和優化，助力打通政策‘最后一公里’的積極作用已經顯現。”

從“買”到“租”——多措并舉培育住房新理念

在田國立看來，住房問題既是民生問題也是發展問題。多年來，建設銀行始終緊跟國家住房制度改革步伐。

上世紀90年代，為適應房改需求，建行率先推出個人住房按揭貸款，“要買房，到建行”從那時起就家喻戶曉。進入新時代，建設銀行堅決貫徹落實國家“房住不炒”“租購并舉”的政策要求，于2017年將住房租賃確定為全行戰略，主動創新金融產品，積極培育租賃市場。

記者了解到，截至2023年1月，建行發放住房租賃貸款超2300億元；成立專業的住房服務子公司，開業運營200多個“CCB建融家園”長租社區，管理房源超15萬間；專注打造開放共享的住房租賃綜合服務平臺，企業用戶達1.6萬戶、個人用戶超4300萬戶；公租房管理信息系統拓展至300多個城市。截至2023年1月，建行發放住房租賃貸款超2300億元；成立專業的住房服務子公司，開業運營200多個“CCB建融家園”長租社區，管理房源超15萬間；專注打造開放共享的住房租賃綜合服務平臺，企業用戶達1.6萬戶、個人用戶超4300萬戶；公租房管理信息系統拓展至300多個城市。

近年來，“要租房，到建行”逐漸深入人心。“探路”住房租賃的實踐經驗，為建行更好服務新時代住房改革奠定了基礎。田國立表示，在住房租賃基金建設方面建行將聚焦于三個著力點：

——著力探索房地產發展新模式。田國立提到，建設銀行將與地方政府合作設立配套子基金，并建立開放的“項目接口”，撬動更多社會資本參與其中，解決住房租賃領域長期資本投入不足、傳統債務工具覆蓋不夠等問題，幫助房地產行業盤活存量資產，降低庫存和資產負債率，增加租賃住房供給，探索租購并舉的房地產發展新模式。

——著力構建住房金融服務新體系。“以此次基金試點為契機，推動住房金融業務向覆蓋租購兩端、服務存量升級、間接融資與直接融資并重的方向發展，形成集股權投資、信貸支持、租賃運營、REITs上市為一體的全方位住房金融服務體系，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度提供有力的金融支持。”田國立指出。

——著力引導居民住房消費新理念。我國現有近3億新市民，隨著城市化進程加速，“十四五”時期還將有1億新市民進城。對此，田國立表示，建信住房租賃基金將通過多種方式，增加市場租賃住房供給，讓廣大的城市建設者、創業者以及新市民等找到溫暖的家，推動居民住房消費理念從“為我所有”向“為我所居”轉變。

培育發展住房租賃市場仍需多方發力

“當前，我國住房租賃市場正處于快速發展的新起點。”田國立認為，“當前房地產市場進入深度調整期，眾多房企具有大量的存量資產盤活需求，為租賃基金快速布局儲備一批優質資產提供了機會。”

“但我們也應看到，住房租賃項目投資仍面臨著一系列的難點和挑戰。”田國立指出。具體而言，一是“談價難”，租售比普遍較低導致資產價格高、租金回報低，基金“以租定價”與房企“以售定價”兩種估值邏輯存在巨大差異，價格談判難度較大；二是“落地難”，住房租賃配套政策屬于“一城一策”，目前在一些市區級層面仍缺乏可落地、可操作的商改租、保障性租賃住房等制度細則；三是“退出難”，租賃項目缺乏活躍的大宗交易退出渠道，資產“重”且缺乏流動性是行業痛點，住房租賃公募REITs的推出給予了行業巨大的鼓舞。

針對亟待優化的部分問題，田國立提出多項建議，推動住房租賃市場平穩健康發展。他強調，進一步完善住房租賃資產退出渠道，擴充住房租賃公募REITs資產覆蓋范圍，允許市場化長租房以公募REITs方式退出，建議明確允許基金作為原始權益人具備直接發行REITs的主體資格。

“現階段，大多是將商業用房改造成長租房，商業用房土地使用權年限僅40年，收購存量資產并改造后，其土地年限往往低于30年，其估值已經難以滿足REITs發行要求。建議盡快明確商業用地使用權續期的可能性和基本續期規則，并在REITs發行估值定價中予以體現。”田國立指出。

同時，優化住房租賃貸款條件，對于“商改租”“工改租”“集租地”等特殊類型住房租賃資產，優化住房租賃貸款審批條件，比照住宅類資產的貸款比例（80%）進行資金支持。

稅收方面，應予以稅費減免支持。田國立建議，“比照國家級大基金以及金融資產管理公司等政策，在資產重組（資產剝離）、投資所得、租賃經營等方面實施稅費減免。對于向企業出租并最終用于員工居住的項目，可適用直接向個人出租的房產稅、增值稅優惠政策。”

此外，田國立建議，為盤活國有企業持有的大量存量資產，推動有關部門完善國有資產轉讓考核、問責機制，支持國有資產按照公允價格出售，不因其較高的歷史取得成本成為資產轉讓盤活的桎梏。

編輯：張晶