鑒于經濟適用房上市交易流程相對復雜，今天專門來寫一篇關于經適房的文章

1、經適房的概念

顧名思義，所謂“經濟適用”包括兩層含義：經濟性首當其沖，通俗地講就是價格便宜，低收入群體也負擔得起;適用性緊隨其后，適用特殊群體、居住屬性優先，實際經驗中經適房需得滿足一定條件方可獲得購買資格，且房屋區位相對不佳。

通過以上解釋，經適房的設定邏輯基本有了大概的三大特征：針對特殊群體的福利指向性、政府主導居住優先的社會保障性、以及通過嚴格申請條件篩選的范圍限定性。

2、經適房的定價組成

與市售商品房形成鮮明的對比，既然經濟適用房針對低收入群體，低廉的價格必是前提，這種低價是如何實現的呢?答案就是成本定價。

先看一個公式：

經適房價格=劃撥土地價款+建筑安裝成本+規費、稅費(存在減免情況)

與一般商品住宅不同，經適房的建設用地使用權為“劃撥”，這是一種基本等同于無償的土地使用權取得方式，劃撥價款僅為征收土地的成本價，但劃撥方式的指向性唯一，未經批準不得轉移，更不具備交易屬性。

與之相對的商品房“出讓”土地，則是通過價高者得的拍賣而有償使用。因此，經適房低價的一大重要因素便是“接近無償使用土地”，而這也是經適房在進行二手交易相對復雜的成因之一。

另外，在開發過程中，經適房往往可以享受當地基礎設施配套費、各類稅費減免的優惠政策，因此，經適房的開發建設成本進一步被拉低，這一點亦是經適房進入二手市場后交易復雜的原因。

3、經適房在二手市場中的交易

經適房的二手交易大致有兩種路徑，其一是符合條件群體的內部循環，即“原房主退出——新房主取得”，其二便是進入正常的存量房市場。而這兩種路徑涉及的交易流程和價款卻是大相徑庭。

以前者內部循環為例，可參照共有產權住房的流轉路徑，符合條件的新申請人取代原房屋持有人，價款仍舊按照上市之初定價來結算。如此以來，并未有任意一方多次獲利，符合經適房群體限定、經濟、適用的設定邏輯。

而進入存量市場交易的經適房則要相對復雜，首當其沖的先決條件便是“經適房確權滿五年方可上市”，這一規定適用全國絕大部分地區。既然，經適房可以進入存量房市場交易，則其價值等同于商品房，因此交易過程其實融合了“去經濟適用屬性”的特點。下面我們展開說經適房如何去化屬性。

4、經濟適用屬性的去化操作

結合前文“經適房的定價組成”部分內容，我們知道低廉的價格來源主要包括兩大因素：土地成本與規費。因此，在進行交易時，買賣雙方應各自履行己方義務，對以上稅、金進行補繳。

土地差價，便是“出讓土地價款與劃撥土地價款”的價格差。具體到買賣交易過程中，便是買方補繳土地出讓金，補繳金額根據各地具體規定計算方式不一。

稅費、規費的補繳則相對不確定，如建設開發時未享受減免優惠則無需再行繳納，如確有減免，則應根據主管部門核算價格由買方進行補繳。

除以上兩項費用，賣方還要補足以“經適房購買價款與房屋交易時市場價之差”為基準的房屋增值差額，具體計算規則視地區不同而不同。

關于確定義務歸屬或者簡單說誰來交錢的問題，其實很簡單，屬于新權利人獨有的則由新權利人負擔，比如土地出讓金，如沒有二手經適房交易維持原狀劃撥土地，因此該房屋土地的“出讓”屬性為新權利人獨有，買房交錢自然而然，同理適用其他。

以上三項費用其核心邏輯無非是“補齊價格差”，在享受低價住房的居住、所有的前提下，如任由其以市價出售，則意味著多次獲利，這顯示公平，也不符合經濟適用的設立原則，因此補差價既合理又必須。