來源/幫你選房
文/大先生
01
可以住20萬人的超級大盤，和只能住幾千人的小樓盤，你選哪個?
大先生的一個朋友，最近就遇到了這樣的選擇題。
兩個盤的基本情況是這樣的：
A盤：規劃了一萬多套房，分成十幾個組團，可容納20多萬人，絕對的超級大盤。
每個組團均有底商，小區門口還有一個規模可觀的社區購物中心，吃飯、看電影、游樂一應俱全。泳池、幼兒園有好幾所，最值錢的是引進了一所知名的公立小學，社區配套應有盡有。
唯一的不足是，距離地鐵站有3公里。
B盤：總共有10棟樓，不到1000套房，屬于小而美型的樓盤。
最大優勢是交通便利，距離地鐵站僅300米，而且價格只有A盤的80%。
缺點是配套不給力，小區沒有配建學校、商場、泳池等。
同屬一個大的板塊，但一個是超級大盤，一個是精美小盤，非常有代表性。在深圳，這兩類盤的數量也相當不少。
很多購房者購買房子，除了看價格、戶型、朝向等因素之外，還看重樓盤開發規模的大小。
如果在幾年前，你找稍懂房產的人推薦房子，他們大概率會告訴你，買桃源居、龍光城、壹成中心、佳兆業城市廣場，因為他們說：只有大盤才有大配套。
沒錯，這些盤都曾是深圳的標桿樓盤。
它們的特點是：體量大，建面動輒超百萬平，有的可以住幾十萬人;自成一體，社區就是一個小社會，各種生活配套一應俱全。
足夠多的住戶，自然能撐起豐富的配套，商業、教育、醫療配套都不斷成熟，足不出小區就能滿足生活日常所需。同時，這些配套也成為對房價有重要作用的支撐點。
更厲害的是，它們分期開發的時間跨度特別長，在市場上一直有關注度。
比如寶安的桃源居，從2004開始建設，直到2011年才開發完成;龍華的壹成中心，從2015年一直賣到現在，年年都是深圳的新房銷冠。
因此，就算不那么靠近地鐵，這些盤在市場上還是挺受歡迎的。
但是近幾年，大先生身邊的好些個朋友，都陸陸續續從超級大盤搬了出來，置換到了小而美型的樓盤。
所謂“小而美”盤，并不是指那種完全沒有小區可言的單體樓，它有封閉式小區，戶數在一兩千左右，小區內一般有底商、小花園，有的還有小會所或泳池。
明明超級大盤有那么多優勢，為什么他們要置換到小樓盤呢?
因為他們發現，在很多情況下，超級大盤某些理論上的優勢，在實際居住的時候反而成了煩惱;在可達性、性價比、二手市場漲幅等方面，小而美樓盤則有很多大盤所不具備的好處。
02
和超級大盤相比，小而美盤的可達性一般要更好。
超級大盤，需要圈一塊很大的地。所以它們往往都地處郊區(華潤城除外)，才能放得下這些像種莊稼一樣，綿延不絕一大片的房子。
這也意味著，這些大盤很多指望不上地鐵，更多要依賴高速路、快速路通行。
寶安的桃源居，位于偏僻的固戍，完全不在寶中的輻射區域內，距離最近的地鐵站有兩三公里;坪山的龍光城，雖然當年號稱是深圳項目，但實際已經建在了惠州的地界上，方圓10公里內都沒有地鐵。
即使在同一個地鐵站附近，既有超級大盤，也有小而美盤，我也建議你選后者。
超級大盤，意味著小區面積非常大，大到動不動就要乘車。小區里什么配套都有，但都難以步行抵達。
比如壹成中心，11個區總建面約320萬㎡，1.5個壹成中心就等于一個故宮，350個壹成中心就等于一個龍華區了。
想去小區里的會所，先下樓走到公交車站點等車吧;想去小區內的泳池，先下樓走到公交車站點等車吧;想去小區門口，先下樓走到公交站點等車吧。
所以，如果你看到一個超級大盤自稱“距離地鐵站500米”，先別激動，500米肯定是到小區最近那扇門的距離，從大門走到你的家，說不定還要好幾公里。
還是拿壹成中心舉例子。項目11個區，只有九區能在10分鐘內走到地鐵站，其它區距離地鐵都挺遠的，步行時間基本在20分鐘以上。
我有買了壹成中心三區的朋友感慨：4號線已經擠出翔了，下來還要走半小時才能到家，這可是六七百萬的房子，還不如住光明的地鐵盤舒服。
此外，由于超級大盤的開發需要分期進行，周邊通常也是開發工地，前期入住的業主很可能將無奈地生活在建筑工地的包圍中，得忍受很長一段時間的機器轟鳴、塵土飛揚，小區人氣通常也要多年后才會興旺。
小盤就不一樣了。
一個樓盤最多十來棟房子，配套入住的時候就都建好了，步行二十分鐘內就能轉一圈。
無論是到小區會所、泳池、大門口，還是地鐵站，都能在很短的時間內步行完成。
03
超級大盤溢價高，小而美盤性價比高。
拿開頭的兩個盤來說，A盤作為超級大盤，因為配套完善，而且配建了一所名校，價格方面很堅挺。開發商不斷推新，價格一路上揚。
B盤只有基本的社區配套，沒啥特別值得吹的概念和規劃，價格也只有A盤的8成左右。
對于購房者來說，A盤雖然貴了一點，但顯然更誘人一些。但如果把那些配套復盤一下，想法可能就不同了。
比如，花更高的價格買了A盤，就一定能入讀名校嗎?
不一定。
現在已經沒有學位房的概念了，即使是學區房，也有很多不確定因素，一個居住人口達10萬的大盤，很難說到底有多少適齡學生，到時候有沒有足夠的學位，要打個問號。
如果等你的孩子要上小學了，才發現需要搖號，這種不確定性，足以撫平房產的溢價。
很多買壹成中心的購房者，都是看上了龍華第二實驗學校的學位。但隨著大批業主入住，學位需求也越發旺盛，原本穩定的學位選擇，如今卻面臨被分流的風險。
可以想象，之后更多新業主入住，未來學位緊張的矛盾只會更嚴重。
B盤雖然沒有大商場、長跑道，但配套也能滿足日常所需，因為社區人少，同等配套之下還可以少一些人分享。
同樣大小的花園和會所，幾百戶共用還是幾千戶共用，在居住品質上的區別是很大的。
更何況，小區雖然沒有配建購物中心，但周邊可以有啊。從這個角度來說，小盤可能更有優勢。
我的一個朋友，買了博林君瑞的房子，這個盤由于跟沙井海岸城距離近，未來能蹭到海岸城豐富的配套資源。
對他們一家來說，到時候雖然生活在小盤中，但是卻仍然享受了大盤所帶來的許多方便。
最重要的是，沙井海岸城在大商場和名校學位的加持下，備案均價很可能破6字頭，但他當時買博林君瑞才4萬+的單價。未來海岸城開業，他家的房子同樣也會跟著漲。
而住在大盤最里面的住戶，到小區門口的購物中心都得開車，便利度還不如小盤。
04
一手市場，大盤一般更好賣，但二手市場可能要反過來。
同一時期的大盤和小盤，剛入手時可能差別不大，但過了五年后、十年后，兩個樓盤的戰場已經轉移到二手房市場。
與小盤相比，大盤的增值風險更大。
壹成中心從2015年開盤時單價4萬/㎡，到2016年第二次開盤時，價格是5.8萬/㎡。但在這之后，樓盤后面開盤的6期和7期，均價都一直保持在5.6-5.8萬/㎡，基本沒有漲過。
一方面，很多大盤所在地段不成熟，房子是否增值，很大程度上依賴整個區域的成熟速度。
另一方面，那些有幾萬套房子的超級大盤，放盤量自然不會少。等你想賣房時，小區內可能同時有幾百套房子在放盤，賣家競爭非常激烈。
再加上項目后續開發的新房也在持續入市，買家東挑西選，房子出手不太容易。
桃源居在貝殼上的掛牌房源超過200套，最久的一套已經掛牌3年多，至今無人問津。
當地中介告訴我，雖然桃源居這個盤在寶安是熱盤，成交很活躍，買的人多，賣的人也多，但并不是這個盤多有價值，而是因為換手率太高。
賣房的人，除了置換的，大部分都是因為嫌房子漲得慢失去耐心，寧愿 不賺錢也要出手。
如果你的房子是最早開發的那幾期，樓齡較早，或者樓層、朝向不好，或鄰近馬路，那就更不好賣了。
畢竟，你的競爭對手太多，而你的底牌太差了。
有個朋友，在十幾年前入手了某個超級大盤的首期產品，后來看著后面的幾期價格一路上揚，心里很爽。
但等到去年他想轉手的時候，發現自己的房子已經變成“老破大”了，無論是戶型，還是組團的維護程度、商業配套，根本競爭不過同一個樓盤最新的那幾期產品。
而那些各方面條件都不錯的小盤，同時放出的房源一般不超過十套，只要價格合適，很快就能賣出去。
因為小盤整個小區的房產大致在一個水平線上，戶型、環境、配套、物業管理相差不會太大，一損俱損，一榮俱榮，這樣的小區，才能呈現整體欣欣向榮的面貌。
05
在我看來，買大盤還是買小盤這個選擇題，沒有絕對的對錯，更多還是要根據自己的需求，判斷是否合適。
如果你有小孩，重視教育，生活半徑主要在社區內，住大盤確實很舒服，但也要盡量選擇地段比較好的項目，以及靠近地鐵的房源。
如果你很年輕，更看重交通便利，待在外面的時間比待在家里的時間更長，而且希望二手市場更快轉手，選小盤更適合。
如果你是為了投資，強烈不建議你買超級大盤。主要還是由于體量太大，后續的二手房放盤量競爭激烈，很難出手。#深圳# #買房#