隨著疫情逐漸得到控制，全國樓市正在平穩恢復。貝殼研究研究數據顯示，二手房市場累計成交量在第三季度實現反超，同比增長4%;而新房成交量累計同比保持著1成的降幅。

58同城、安居客發布的《2020年三季度樓市總結報告》亦指出，三季度商品房前8月銷售額近10萬億，增幅今年首次轉正;2020年4-9月二手房市場的訪問熱度同比均出現上漲。

隨著樓市的恢復，以及部分城市樓市出現過熱的現象，房地產政策應市而變：從上半年的“救企”轉向“穩市”，多地出臺調控政策。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，四季度樓市出臺調控的城市還將進一步增多，熱點城市漸進式調控收緊的步伐還將持續。

此外，對房企而言，融資環境也在進一步從“寬松”轉向“收緊”，“三道紅線”的傳出，更是給房企戴上了“增息”枷鎖。貝殼研究院預測，融資新規將會加快房企優化財務結構的步伐。

艱難的2020年已經走過四分之三，但對房企而言，目前還只是處在難關的“前夜”。

01 二手房累計成交反超去年，市場整體降溫

以貝殼研究院的數據為參考，2020年前三季度重點18城二手住宅累計成交量同比增長4%。可以看到，疫情對重點城市二手房市場的沖擊已被填補。

經歷了二、三季度的回暖，近期重點城市二手房成交量開始回落，超8成城市成交環比下滑。

回落幅度靠前的城市主要是兩類，一類是在7月經歷調控加碼的城市，如深圳、東莞以及南京，其中深圳環比降幅逼近50%，降幅最大，東莞成交環比降幅也達42%，南京三季度成交環比下滑25%。

另一類是環渤海城市群中城市，如大連、廊坊及濟南等降幅分別為33%、25%及19%。

三季度重點城市二手房實際成交量環比

在房價上，全國整體二手房房價趨于穩定，三季度二手房價格仍以上漲為主，14城環比上漲。但隨著成交量的下行，重點城市均價上漲動力漸失，超7成重點城市房價漲幅收窄甚至轉跌。

在新房方面，58、安居客數據顯示，1-8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。在貝殼研究院所監測的66城中，新房市場累計成交套數同比下滑9.4%，成交面積累計同比下滑8.8%，較2季度累計降幅收窄5-6個百分點。

張波表示：“9月整體的市場表現依然可以認為是好于預期，并且今年大概率上9、10月份的表現要好于去年同期。”

但可以看到的是，市場的恢復速度已經開始放緩。一方面是因為需求在二季度強勁釋放后的自然回落，另一方面，也是因為三季度調控密集出臺，信貸寬松逐漸觸底，市場需求收縮、預期下行致市場降溫。

02 房地產政策由“救企”轉向“穩市”

上半年為保經濟增長，我國貨幣及財政政策持續發力。

寬松政策下，一方面國內經濟持續向好修復，另一方面，購房貸款獲得難度降低，房貸利率下行，房企拿地熱情走高，一級市場熱度向二、三級市場傳導，導致二季度局部市場過熱、房價、地價不穩。

貝殼研究院統計整理數據顯示，2020年三季度(截止9月24日)，全國351城整體住宅用地累計成交金額突破4萬億元，成交金額累計同比增長10%;住宅用地累計成交樓面價同比增長16.5%;成交溢價率從二季度開始穩定在15%的水平，高于2019年同期兩個百分點。

下半年以來，為實現房地產市場“三穩”的目標，房地產政策應市而變：從上半年的“救企”轉向“穩市”。

中央層面多次召開會議，敦促地方尤其是土地市場過熱、房價上漲較快，市場預期不穩的城市，及時采取針對性措施穩市場。

地方層面緊調控 ，“一城一策”持續發力。7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等12城約20次出臺收緊政策抑制和防范市場過熱。政策從供需兩端同時發力，需求端的政策重點阻擊投資性需求，部分自住需求也被政策延緩。

貨幣寬松度邊際也在收緊，MLF利率連續5月未變，7-8兩月M2同比增速持續回落，三季度房地產信貸環境寬松步伐放緩。房貸利率下降速度趨緩并在9月觸底，房貸放款周期縮短趨勢同步觸底，并在9月呈現“上翹”苗頭。9月監測的36城房貸平均放款周期39天，環比延長1天。

貝殼研究院預測，四季度二手房市場政策環境或進一步收緊，購房貸款利率觸底后或隨銀行資金成本的上升而小幅走高。年底市場季節性反彈力度不強，整個四季度成交預計繼續回落，重點城市價格普遍走平，調控嚴格城市或將下跌。

但張波認為：“調控的節奏會更傾向于“補漏洞”和保障無房戶的購房需求，房價整體上不會出現大幅波動。”

03 “三道紅線”扼住房企融資渠道

“值得關注的是，房地產整體融資層面的收緊對于市場將產生更深層次的影響，一方面對于房企的規模化將形成較大挑戰，同步也會影響到高負債房企的后期發展，另一方面則會進一步提高購房者二套以上的門檻，對于投資性需求將起到明顯的壓制作用。”張波說。

在發債上，貝殼研究院數據指出，第三季度，房企境內外債券融資發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%，發債規模刷了新的歷史記錄。截止三季度末，房企境內外發債合計約9718億元，占比2019年全年79.5%。

下半年監管部門已多次釋放監管升級、金融收緊的信號。8月住建部與央行約談重點房企后，再次向房企釋放“降負債”信號，并下發《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》涉及資產負債率等8項指標，其中涵蓋之前網絡流傳的“三條紅線”指標項。

以房企2020年中期財務數據為準，70家百強房企中，有6家房企未踩線;24家房企一項指標超閾值;21家房企兩項指標超閾值;19家房企三項指標超閾值，其中包含恒大、融創、綠地3家TOP10房企。

數據來自貝殼研究院

雖然新政還未正式頒布，但在融資數據上已有征兆。7月是今年下半年融資的高峰，而在8、9月已呈現連續下降的趨勢，且下降幅度非常明顯。

在“三道紅線”的信號下，規模房企在調整財務結構上率先發力，在8月份房企的半年報季中，“降負債”、“促回款”成為了行業的關鍵詞。往年“金九銀十”自九月末開啟，而在今年，一些房企“搶跑”促銷，在8月、9月就開始推出大量的促銷政策。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，“房企融資渠道可能還會受一定的限制，在今年的四季度，甚至是明年、后年，快速的去出貨，回籠資金，都將是緩解債務壓力和資金風險最重要的選擇。”