全國房價只漲不跌的主要原因是什么?過去20年全國的房價大體上是呈現持續上漲的態勢，中間有波動，但是基本是再創新高，不過以后就不一定了，以后城市之間房價走勢會出現分化，一類城市房價會繼續持續上漲，至少是堅挺 ，但是另一類城市房價可能難以支撐，甚至不斷下跌。本文將過去20年房價持續上漲的原因，原因有三：

1、城鎮化帶來了巨量的居住需求

商品房的轉折點是1998年，當年正式房改，不再實施福利分房，都要依靠市場解決，市場建設房子，市民自己花錢買房子，這就是商品房市場從零開始的起點。

房子作為一種具有金融屬性的商品，首先是一種具有居住功能的商品，城鎮化高歌猛進這為市場帶來了天量的需求，1998年的時候我們的城鎮化率也才30%，而到了2019年城鎮化率已經高達60%，過去21年的時間，城鎮化率提高了30個百分點，城鎮人口從3.6億增加到8.4億，增加了4.8億城鎮人口，這些人都需要居住，21年的時間，平均每年的城鎮化率提高1.5個百分點，相當于2280萬人口，如此巨大的需求成為房價最堅定的支撐。

2、經濟持續發展，收入持續提高

城鎮化帶來了居住需求，但是這種居住需求要變成現實還需要有購買力，這取決于居民收入的增長，而居民收入的增長取決于經濟的持續發展。

1998年中國GDP才8.4萬億人民幣，到了2019年高達99萬億人民幣，增長了11倍;而與此同時城鎮居民的人均可支配收入也從1998年的5425元增加到2019年的42359元，增長6.8倍。收入持續增長讓居住需求成為了實際需求。

3、貨幣發行

1998年M2的總量是10.4萬億人民幣，相當于當時GDP總量的1.24倍;而到了2019年，M2總量提升到198.6萬億人民幣，相當于GDP總量的2倍。M2的增幅明顯高于GDP的增長幅度，這最終會反應在房價上面。

總結：過去20年房價持續上漲的原因就是城鎮化+收入持續提高+M2。