記者 | 黃昱

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第一大央企開發商保利發展暫時沒能守住利潤正增長的趨勢。

10月28日，保利發展三季度報告出爐。數據顯示，前三季度，保利發展實現營業總收入1564.37億元，同比增長12.97%；歸母凈利潤130.94億元，同比下降3.61%，而今年上半年該數據還是同比增長5.11%。

跟行業主流一致，保利發展的歸母凈利潤下滑主要還是受地產項目利潤率下降影響。

今年前三季度保利發展的毛利率為24.51%，較去年同期下降 5.32個百分點。保利發展在今年的中期報告中曾表示，未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

盈利承壓的同時，保利發展前三季度銷售也難以避免的出現了下滑的情況，但明顯好于行業平均水平。

據克而瑞數據，百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅保持在45.4%的水平。

反觀保利發展，2022年前三季度累計實現簽約金額3201億元，簽約面積1920.51萬平方米，分別同比下降21.97%、24.50%。

據克而瑞統計，憑借3201億元的銷售額，保利發展已經超越萬科，銷售規模成為僅次于碧桂園的房企。

已多年不再重提“重返前三”的保利發展，在年初的2022年度工作會議上提出“進三爭一”的新目標。顯然保利發展正在朝這一目標步步靠近。

保利發展上一次位居行業前三還是在2012年，當時剛跨過千億門檻。然而2012年之后，恒大、碧桂園、融創等借助高周轉發展迅猛，保利發展再也沒進過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發展的銷售排名常年保持在行業第五的位置。

去年下半年以來，地產行業出現大調整，恒大跌出頭部房企的位置，保利發展從排名第5上升為第4，但仍位居融創中國之后。今年3月份，融創中國的資金壓力凸顯，銷售狀況受到影響，保利發展成功從去年的第四名上升為了第三名。

到今年6月，保利發展首次超越萬科，晉升為行業銷售第二。

在融資優勢支撐下，保利發展始終保持著逆勢擴張的態勢，拿地力度不小。

報告指出，今年前三季度，保利發展新拓展項目70個，新增容積率面積771萬平方米，總拓展成本1235億元。

據中指研究院數據，1-9月，保利發展的權益拿地金額約為530億元，在同行中位居第三，僅次于華潤置地和中海地產。

從拿地區域來看，保利發展重點聚焦長三角、珠三角、海西等核心城市及區位，38 個核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門、廣州三個核心城市合計占比超過45%。

前三季度，保利發展新開工面積1746萬平方米，同比減少 52.3%；竣工面積2316萬平方米，同比減少5%。截至三季度末，保利發展共有在建擬建項目795個，在建面積約為1.4億平方米，待開發面積6605萬平方米。

就融資而言，保利發展作為第一大央企開發商的優勢明顯，1-9月累計發行公司債券98億元，中期票據100億元，公開市場融資430.3億元，平均融資成本穩定在3%左右。

截至9月底，保利發展的資產負債率為77.91%，扣除預收賬款后資產負債率為66.35%，負債結構穩定。

對于接下來的市場走勢，保利發展表示，各地政府積極響應中央號召，政策出臺頻次加大，適用城市能級提升，在一定程度上起 到穩定樓市、釋放積極信號的作用。但因宏觀經濟承壓、疊加疫情反復影響，市場低迷態勢尚未 得到有效扭轉，行業仍未筑底企穩，市場信心修復仍需時間。