編者按：行業發展進入深水區，“穩民生”、“保交付”作為樓市“安全底線”的大背景下，“交付力”也正成為房企的核心競爭力之一。
時值年中交房季，搜狐財經聯合搜狐焦點、焦點財經、搜狐地產共同推出《樓市正能量，硬核“保交付”》年中特別策劃，找尋“保交付”時代的行動派，并通過深度調研、區域市場走訪一批典型項目，直擊市場一線行情，呈現樓市復蘇進程。
出品|搜狐財經 搜狐焦點 焦點財經 搜狐地產
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
張碩是一名北漂，前年掏空了6個錢包，在北京首付了一套新房，開發商是一家中字頭央企。但是他說，在臨近交房前，他經常失眠焦慮兩件事，一個是能不能順利拿到房子，另一個是交房質量是否與宣傳一致。
能否按時交房、按質交房是張碩的擔心，也是千萬購房者的擔心，更是“保交付”的核心。
去年7月，由政府牽頭、金融行業助力，地產行業打響了“保交付”戰役。而房企是這場戰役中的主要力量。不少房企，尤其是出險房企將“保交樓”提高到核心地位，集中力量保證交付。
進入2023年，房企的交付任務依然嚴峻，融創、綠地、佳兆業等房企按下交付加速鍵，帶動房地產竣工較快增長。與此同時，出險房企、金融機構通過探索與實踐，尋找到“金融機構接管+委托代建”的紓困路徑，既能保證項目交付，又能隔絕投資風險。
如今，隨著房地產行業進入市場修復期和信心企穩期，房企比拼的核心逐漸從拼速度、拼規模向拼產品力、交付力轉變，開始搭建及完善交付流程體系化，全面提升交付的品質和服務。
多家房企“保交樓”提速
面對脆弱的市場信心，“保交付”既是房企社會責任的擔當，更是消解客戶擔憂、重塑市場信心的一劑“定心丸”。
身為交付主體的房企，2022年紛紛將“保交付”提高到了核心地位。經過一年的努力，去年50家房企累計交房429萬套。其中，TOP20房企的交付規模占全國竣工規模的一半。
即便如此，2023年房企的“保交付”任務依然嚴峻。若按照預售到結轉為期兩年的節奏估算，2021年全國商品房銷售額高達18萬億，創下歷史新高，意味著相當的交付任務將落在2023年。
也因此，進入2023年，多家房企沒有放松“保交付”。碧桂園莫斌稱，要把保交樓放在‘立足自救’的第一位。新城控股董事長王曉松表示，2023年將全力以赴完成“保交付”目標。
部分出險房企盡管面臨資金和償債壓力，依然“咬牙”保證項目交付。金科表示，“面對挑戰，公司把“保交樓、穩民生”作為首要經營任務”。合景泰富今年5月啟動境外債重組，稱將集中有限資源保交樓、穩銷售。
數據是房企“保交樓”效果最直觀的呈現。據不完全統計，目前有10家房企主動披露最新交付數據，且幾乎全是出險房企。可見，“保交樓”對出險房企修復信任鏈、實現自救的重要性。
聲稱“2023年是履行企業主體責任、千方百計保交樓的關鍵年”的恒大，于今年前5月累計交付12.2萬套房屋，總建筑面積約1389萬平方米。另一個交付大戶融創，在1-5月累計交付8.2萬套，向債權人、投資者傳遞恢復正常經營的信心，同期，暫停美元債償付、優先“保內”的中梁控股累計交付超4.3萬套；金科股份累計交付房子總面積約463萬平方米，交付套數達30381套；去年出險的旭輝也于21座城市累計交付約2.7萬套物業，保交樓在持續進行中。
搜狐財經發現，今年不少房企加快了項目交付速度。綠地集團披露，于前5月已累計完成交付面積506萬平方米，較去年同期增長約10%。佳兆業在前5個月交付約1.5萬套房源，已超過去年全年總交付量的70%。而融創4、5月新增交付項目均超2萬套，并表示“繼續全力以赴保障交付加速”。
在政府、金融機構、房企的努力下，今年1-5月，全國房屋竣工面積27826萬平方米，同比增長19.6%，增幅持續擴大。國家統計局新聞發言人付凌暉表示，“在“保交樓”政策帶動下，各地加強對房地產重點項目調度，帶動房地產竣工較快增長。
資本代建漸成風潮
隨著房地產行業進入深度調整，“保交樓”不僅是房企的頭等大事，也是頭等難事。對于出險房企而言，如何在銷售難、融資難、信用差的情況下完成“保交付”，一直是個棘手問題，也備受行業關注。
起初，出險房企主要是通過項目股權轉讓給合作方、金融機構的方式，為項目后續建設及運營提供保障。去年2月，恒大向信托機構出售4個項目股權，而信托機構通過接管項目公司的資金投入、運營管理，保障項目后續開發建設及交付。融創董家渡項目引入中國以“股+債”方式介入，為項目相關方注入信心的同時，再聯合6家銀行組成的銀團發放拆遷貸款，保障項目順利重整盤活。
如今，隨著合作方、金融機構在項目資金投放、風險管控上越發謹慎，資本代建逐漸成為項目盤活的主流方式。
資本代建是指信托公司、資管公司等金融機構出資，委托代建方參與項目開發、建設、運營、銷售的全過程服務，即“金融機構接管+委托代建”，目的是實現安全、高效的“保交付”。
其中，金融機構擁有強大的集資能力，可以為出險項目提供資金支持，但往往缺乏專業的開發團隊，以及項目開發及管理經驗。而代建企業往往擁有成熟操盤經驗和品牌溢價，可以彌補金融機構的不足，進而實現“前端風險控制、后端開發價值變現”的雙贏。
恒大江陰爛尾項目的盤活采用就是資本代建模式，即中糧信托從恒大接手項目股權，對項目提供部分資金，然后引入綠城管理進行代建、代管。
佳兆業南沙“悅伴灣”項目也是采用資本代建進行紓困：中國信達深圳分公司折價收購項目債權，深圳華建提供增量資金借款，信達地產華南區域公司進場操盤代建，負責該項目開發、建設、銷售、物業服務等全過程管理，收取操盤代建費。
除佳兆業外，新力控股廣州增城海石洲悅項目，以及一些位于山東、武漢的小房企項目，也由信達系注資，信達地產代建或聯合建設。
匯生國際資本總裁黃立沖表示，資本代建是符合中國國情的、行之有效的紓困路徑：政府先配合穩住房產項目公司，以防公司被凍結或清盤，然后找AMC出錢，找第三方代建，這樣可以隔離風險。“因為出險的項目公司內部系統已崩潰，建設項目的時候，一是不暢順，二是有嚴重的利益沖突，不適合繼續由它們來建設。”
“保交付”下半場：比拼交付力
隨著地產行業進入市場修復期和信心企穩期，購房者對“保交付”的關注點發生了變化：不僅要求保證交房，還要求保證交付的品質與服務。這也倒逼房企在提升產品和服務上下功夫。一些經營穩健且尚有“余力”的房企，在“保交付”上比拼的核心逐漸從“按時交樓”向“完美交樓”轉變。
于房企而言，交付力是綜合實力的集中表現，貫穿了產品從研發、設計、采購、工程、交付前服務、交付體驗、交付后生活場景等，是一個全周期、多節點的服務過程。
也因此，去年以來，房企開始搭建及完善交付體系，從而全面提升交付力。當前房企搭建的交付體系，按照體系的完整性和偏重性可分為三類：
一是，重點聚焦前端建造施工環節，重標準、強品質。比如保利、金地、華潤等房企致力于交付品質，一方面通過建立精細嚴苛的品質標準、研發一系列工藝工法標準，提升項目建造的品質和施工效率；另一方面制定精細化的過程管控體系，通過嚴格執行聯合審圖、樣板先行、技術交底、多輪質量查驗等過程準則，確保項目完美落地。
二是，重點優化客戶交付體驗，搭建流程服務體系。比如綠城、中海、旭輝、碧桂園、越秀等房企致力于優化交付中的客戶體驗，搭建起全流程服務體系。比如，通過工地開放、一對一驗房、交房即交證、社群搭建、設施維護保養等一系列服務舉措，塑造良好的客戶滿意度、美譽度和忠誠度，提升品牌價值。
三是，在集團層面搭建覆蓋多維度、全周期的交付體系。如融創的歸心交付體系2.0、龍湖的“龍湖智善交付"體系，金科的“心悅交付白皮書”、世茂的標準交付流程體系，從風險管控、品質標準、過程管控、服務跟進等多個維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標準化動作流程。
無論是完整的還是有偏重的交付體系，均是房企產品力、競爭力的最直接體現，也是房企在下半場生死存亡的關鍵。業內人士指出，在“保交付”的基礎上，房企回歸制造業，重拾工匠精神，既能落實社會責任，又能促進房地產業健康發展和良性循環。
