國務院常務會議于近日審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。該會議指出，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。
值得注意的是，根據住房和城鄉建設部于2022年10月發布的《2021年城市建設統計年鑒》顯示，全國共有超大城市8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。據中信證券預計，2023-2025年，特大超大城市每年城中村改造投資規模或在萬億元。
對此，業內人士表示，城中村改造是當前城市發展的關鍵階段。通過改造城中村，可以充分利用這些存量資產，實現城市功能的復興和升級。同時，城中村改造還可以挖掘潛在的商業資源，引進各種公共配套設施，為城市的再造提供積極的導向。
政策加碼？
筆者梳理了有關城中村改造的政策發現，早在2020年城中村改造政策已經被提出，《十四五規劃》更是首次提出了城市更新行動。今年4月28日，政治局會議上明確了在超大特大城市穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設的方針，各地區也陸續公布了具體的安排。
而本次國常會發布的指導意見，是特別針對超大特大城市的具體工作要求進行進一步的細化，今年以來，上海、廣州等多個城市也陸續出臺了城中村改造細則，力求提高城市更新的投資規模和產出效益。
在政策的積極推動下，廣州市計劃推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元固定資產的城市更新投資目標。上海市在民生工程推進會上宣布計劃在2023-2025年新啟動30個城中村改造項目，每年至少啟動10個，面積不少于400萬平方米。
本輪城中村改造政策相較于之前年份的棚戶區改造有了幾個顯著的不同之處。首先是城市級別上，以前對棚戶區改造主要集中在三四線城市和縣城，而這一次的“城中村改造計劃”則集中在超大城市和特大城市。
其次是本輪在對房地產市場的具體影響上面，本輪政策是城中村改造而不是2014年棚戶區改造。回顧2014年的棚戶區改造，這一輪行動撬動了房價的上漲，由于流動性驅動了需求的釋放，最終導致了地產牛市，尤其是三四線城市房地產價格超出預期地上漲了。
然而，這一次情況卻與往日不同。根據住建部于2021年8月發布的《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》指出，本次城市更新行動中應主要采取保留利用和提升為主，強化修繕改造，而不是采取拆除重建的方式。這也意味著，本輪政策旨在改善居民居住條件，筆者認為未來的房價上漲不會像2014年那樣受到棚改的影響。
此外根據細則顯示，本次改造的資金來源是政府資金與民間資本的共同投入，這種合作模式的出現是對之前主要依賴政策性金融工具的棚改所做出的一項創新改變。這意味著，政府和民間資本的利益高度一致，共同為城中村改造而發力。這種共振的機制，不僅可以更好地解決資金來源問題，還能促進改造的進程和效果。
影響幾何？
隨著我國的房地產市場已經從增量進入存量市場，而這些超大、特大城市均為一二線城市，城中村改造對于盤活這些城市的現存房地產市場具備積極意義。
對于老百姓來說，城中村改造可以改善城市的房屋居住條件和租賃條件，積極穩步地實施城中村改造，是一項旨在改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的重要舉措。
而從房價的角度來看，筆者認為城中村改造，提升的主要是居民的居住條件，在“防止大拆大建”和“房住不炒”的政策下，預計不會明顯推升當地房價。
且從供給需求的角度，由于城中村改造項目的實施，許多新住房被建造出來，增加了住房供給，況且如今房地產市場已經進入存量時代，預計未來需求上不會出現明顯增加，綜上，筆者認為該政策對房價的影響微乎其微。
從投資角度來看，未來舊城改造相關的規劃設計、裝修板塊未來將具備投資機會。未來一二線城市的房地產更新投資將居于主導地位，承接一些舊改項目，使房地產企業也可以從買地蓋房、賣房的循環中走出，轉型房地產服務業。
隨著我國人均GDP的提高，各大城市都在大力改善公共基礎設施、改造城中村和老舊小區，完善城市配套。隨著政策傾斜的不斷加強，城市硬件條件的改善將進一步吸引人才、資源和生產要素的流入，這也可能會加劇未來一二線城市和三四線城市房地產市場的分化。
尾聲
筆者認為，當下政策旨在對超特大城市的城中村進行改造的落腳點是在存量上面，而并非試圖刺激三四線城市新增地產需求。這意味著未來超大、特大城市的可持續發展水平將進一步提高。我們也可以看到政府在重視城市的長遠利益和民生需求，而非僅僅追求短期經濟增長。
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