取消“公攤面積”可能存在利益沖突與監管政策的問題。
文 | 海上客
前不久，有關“西安69平方米新房公攤面積37平方米”的新聞上了熱搜，又引發了全社會有關取消“公攤面積”的討論。
西安69平方米新房，公攤面積37平方米 圖源|華商網
為什么要說“又”呢？太陽底下無新事，海姐從事新聞工作近20年，隔三岔五就能看到這樣的討論，但總沒有個結果。要知道，“公攤面積”在全世界只有中國才有，連“發明”這個概念的中國香港地區也都在十年前取消了，可我們仍在使用“公攤面積”，這到底是為什么呢？
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先來捋一捋西安這件事。
西安市民姬女士2020年購買了東儀路榮安芙蓉印月小區的一套商業公寓，今年3月份交房。進樓后，她發現“樓道寬得可以開車”。
姬女士 圖源|華商網
姬女士說：“他們推銷的銷售員也沒告訴我，我們現在三四百戶人都存在公攤面積大，大家都不知道。”姬女士解釋稱，自己去年才拿到合同，之前也沒有留意，沒想到花了50多萬元，買了一半的公攤。姬女士提供的購房合同顯示，房子的預(實)測建筑面積共69.75平方米，其中套內建筑面積32.71平方米，分攤共有建筑面積37.04平方米，公攤率超過了50%。
姬女士的合同上寫了建筑面積69.75平方米，公攤面積37.04平方米 圖源|華商報
對此，售樓部工作人員解釋稱，公攤大是因為公寓品質高有氣派，門廳大走廊寬，住起來舒適度更高。
而西安市雁塔區住建局工作人員表示，目前公攤面積的占比沒有明文規定，“公攤的標準，它分攤的時候，合同里面應該都有這些，簽合同的時候合同也寫了，雙方認可這個東西的”。
事情到這兒，大家應該都明白了，公攤面積其實是沒有上限標準的，完全看開發商的良心有多少了。
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為什么公攤面積沒有標準？因為這是中國獨有的計算方式，而且還是跟香港地區學的。
20世紀50年代以前, 中國香港地區房屋以整棟銷售為主, 因此價格高、成交量低。1954年，霍英東收購香檳大廈，重新開發出售，香檳大廈就首次提出了公攤，把公共部分的成本費用平攤到業主身上。這樣房子就可以按套出售了，而非過去的按棟出售。
香港尖沙咀的香檳大廈
此后, 香港開發商紛紛效仿這種模式。
中國內地也沿用了這一模式。早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)中就有明確規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。且規定對于公攤面積大小沒有比例限制。房屋公攤面積的大小，一般與房屋建筑的規劃設計是否合理以及房屋的配套設施多少有關。
2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權法》（第70條），都明確商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
其中，套內面積是業主實際使用面積。而公攤面積包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。
值得一提的是，每所小區的規劃設計不同，住房公攤比例也就會有所不同。比如：有的低容積率小區，配套豐富，公攤就會相對大一些，如果是高層建筑、公寓樓棟等，電梯、大堂、消防等要求會增加，也會導致公攤面積增加。
可以說，公攤面積是我國住房商品化改革的產物，并據此構建了共有產權等一系列與業主息息相關的財產權利。
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為什么天下苦“公攤面積”久矣？
在現行的銷售制度下，購房者要想了解公攤面積是否合理，成本比較高，一般人算不清楚。買房如同拆盲盒，動輒數百萬元甚至上千萬元的房款，卻往往只是得到合同上一個抽象的建筑面積數字。究竟能使用的面積有多大，就得等到交房時才知道，這么大的風險能用一句“公攤面積合法”來搪塞嗎？
諷刺的是，中國香港地區早在2013年開始就已告別“公攤面積”，實行住宅物業銷售新規——對于新房，只能用實用面積來標注面積，以“每平方呎／平方米”來表示售價，如果違反規定，可能會被罰款100萬—500萬港幣，判處3—7年監禁。對于二手房，香港地產代理監管局強制要求，中介銷售過程中向二手房購房者分別提供以“套內面積”和“建筑面積”計價的雙份售價資料。
而重慶早在2002年就已取消“公攤面積”，直接以套內面積售房，但這一經驗并沒有在全國內推廣。
近年來，中央以及地方也在嘗試提出取消“公攤面積”的征求意見或提議，多位人大代表亦有提出“取消公攤”的議案，然而至今相關征求意見或提議未在全國落實。
業內專家指出，取消“公攤面積”可能存在利益沖突與監管政策的問題。在政策層面，取消“公攤面積”涉及住房和城鄉建設領域的政策調整和制度改革，需要各級政府的支持和推動。然而，政府推動這一改革涉及土地財政收益，出手積極性不高。
海姐想要說的是，即便取消“公攤面積”還不能全面實施，但出臺規定出售的房屋清楚標明“套內面積”和“建筑面積”，讓老百姓買房明明白白，這個不過分吧?