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安置房的增值稅如何計算

一、營業稅時期：

視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按成本+利潤核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。

政策依據：

1、《國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第2號)規定：現將納稅人開發回遷安置房有關營業稅問題明確如下：

納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第52號)第五條之規定，視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按財政部國家稅務總局令第52號第二十條第一款第(三)項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。

2、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第52號)規定：第二十條納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

(一)按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;

(二)按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定;

(三)按下列公式核定：

營業額=營業成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)

公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。

二、營改增初期：

根據財稅(2016)36號文件的規定，回遷安置房不屬于以用于公益事業或者以社會公眾為對象，要視同銷售征收增值稅。

沒有明確拆遷安置戶的相應土地使用權價款(拆遷補償費用)在計算銷售額時可以扣除。

1、財稅(2016)36號文件附件一：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》

第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

(三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

2、《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(總局公告2016年第18號)：第一節銷售額

第四條房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

第五條當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據。

三、政策補丁期：

2016年12月份，財政部國家稅務總局出臺了財稅[2016]140號文件，明確了房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

還明確了，自2016年5月1日起執行。此前已征的應予免征或不征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應繳納的增值稅。

2016年12月份，總局又出臺了2016年第86號公告，進一步明確了操作，允許未扣除的，從2016年12月份起按照現行規定計算扣除。

1、《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅[2016]140號)七、《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

本通知除第十七條規定的政策外，其他均自2016年5月1日起執行。此前已征的應予免征或不征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應繳納的增值稅。

2、《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(總局公告2016年第86號)

為細化落實《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)和進一步明確營改增試點運行中反映的操作問題，現將有關事項公告如下：

房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現行規定計算扣除。

以上是小保為大家整理出來的，希望看了會喜歡。