作者|王迪
編輯|吳亞
從去年底中央經濟工作會議開始，“防風險”成為高層就房地產行業表態的高頻詞，而“保交樓”是防風險的關鍵。“保交樓”不僅是企業責任，也是各地方政府的政治任務。
就目前來看，需求端松綁并未讓市場回暖得到延續。一方面，在債務違約、行業出清的過程中，“保交付”是房企存活的命脈。大批千億房企退市，也讓企業未來發展聚焦在保交付、穩運營上。另一方面，行業回歸居住屬性，“保交付”亦能使房企回歸健康、良性發展。
放眼更廣闊的時間維度，隨著中國城市化進程進入尾聲，人口增速斷崖式下降，以及宏觀政策對“房住不炒”的強調，房地產精細化運營時代來臨，保交付是夯實市場信心基礎，產品質量成為守護購房者的基礎。
如今，距離“保交樓”首次寫入政治局文件已經接近一年。隨著各項政策利好釋放，房企資金狀況改善，我國房屋竣工面積有了明顯增長。
國家統計局數據顯示，今年前4個月，房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%，其中住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。
中央加大力度保交樓，保交付是穩定信心的“壓艙石”
3月份，針對房地產的未來發展，住建部部長倪虹曾說，對房地產企穩回升充滿信心，但市場企穩回升有一定前提，要牢牢堅持“房住不炒”，大力支持剛性和改善性住房需求，防止市場大起大落。
2022年，“保交樓、保民生、保穩定”不僅成為政策、監管的首要目標，更是房企的第一要務。“保交樓”既是首位也是核心，是“保民生”“保穩定”的重要前提和內容。
從中央部委層面看，去年7月底“保交樓”被中央政治局會議提及，為后續保交樓定了總基調。此后，包括住建部、財政部、央行、銀保監會以及證監會等有關部門接連出臺多項政策舉措。
去年8月，國務院常務會議明確，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。
就資金支持來看，央行等多部門宣布出臺措施，完善政策工具箱通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，規模為2000億元。這也是“保交樓”推進以來，國家層面上首次予以的專項支持。
10月底，央行在信貸寬松框架下加大資金支持，保監會則落實專項借款和配套融資，證監會從第三支箭角度保障保交樓工作，可謂多管齊下。中央通過政策性銀行借款、“信貸-債券-股權”三支箭政策等多種方式暢通和補充房企融資渠道，由表及里滿足多方融資需求，從而實現“穩企業，保交樓”。
據中指研究院統計，僅2022年下半年各部委20余次表態支持“保交樓”，超70省市結合當地實際情況，實質推動“保交樓”舉措落地。包括對問題項目“一盤一策”及時協調處置、各級領導對項目掛聯兜底、協調引入區域國企和金融機構來盤活項目、成立紓困基金等。
疊加去年11月中旬央行的“金融16條”、“第二支箭”、預售資金監管優化等舉措，業內認為，本輪政策救項目、救企業雙管齊下，再結合需求端部分重點城市購房杠桿的放松，穩市場、托信用、保交樓的政策組合拳持續發力，有助于加速房地產銷售的企穩回升。
在一系列刺激之下，“保交樓”相關政策取得了一定成效。中泰證券報告顯示，考慮到基數影響，從2022年及2023年平均同比看，今年 3-4 月新開工面積、施工面積的同比跌幅均持續擴大，而竣工面積兩年平均同比從 1-2月的-1.3%，回升至3-4 月的 5.6%和 10.1%。竣工是房地產產業鏈目前為數不多的亮點。
加強預售資金監管，地方一城一策穩市場
中央政策的支持為保交付奠定了基礎，而更為廣泛的實操行動及政策細化則落點在地方。
2023年，房地產行業的政策主基調是：穩支柱、促需求、防風險。為支持購房需求、化解行業風險，多地祭出超百條政策刺激銷售及“保交付”。
據中指研究院監測，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條，超30城調整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發放購房補貼的方式，涉及優化限購政策、降低首付比例、優化預售資金監管、亦有企業設立紓困基金等。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，保交樓方面的資金缺口依然比較大。銷售端市場的不確定，是影響保交樓方面的最大干擾項。若銷售端數據改善，保交樓工作就會有質的飛躍和提升。保交樓工作既要瞄準存量的已售未建項目，也要關注未售未建項目，即要從供給端視角重新審視保交樓工作。
事實上，除了銷售端的政策刺激，保交付的重要基礎是資金。自去年7月開始，各地方政府接續出臺保交付舉措，包括對問題項目“一盤一策”及時協調處置、各級領導對項目掛聯兜底、協調引入區域國企和金融機構來盤活項目、成立紓困基金等。
今年3月，湖南省住建廳組織召開金融支持“保交樓”工作政銀企座談會，政銀企三方共同探討“保交樓”工作后半程，如何解決資金難題。
此外，為防范延期交付風險，西安、汕頭、滄州、咸陽、鄭州等多地也出臺措施，進一步加強對商品房預售資金監管，并通過制定“一對一”幫扶方案、設立紓困基金等方式，個性化幫扶房企和具體項目。
在資金政策支持層面，去年9月，全國首筆“保交樓”專項借款落實到位，由國家開發銀行向遼寧省沈陽市支付，用以支持遼寧“保交樓”項目。自此，多個城市專項借款順利落地。
在推進保交樓工作中，各地方創新操作得到落實，包括引入國企央企、信托介入等方式盤活當地停工項目等。
去年8月初，鄭州首先落地全國首個地方紓困基金，提出統貸統還模式。武漢，建設銀行擬以湖北省為試點，設立300億元的紓困基金，用于收購問題項目。長沙、貴陽、東莞等多地出臺商品房預售資金監管新規。
例如，連云港：密切監測停工樓盤；浙江：房協牽頭對接需求；長治：推出領導包干制；鄭州：發布復工令；深圳：調整預售資金監管方式；開封：收回地塊充當保租房房源；澄邁：購地和保交樓掛鉤等。
在政策支持下，各企業也紛紛加入密集交付行列，通過聯合驗收、第三方機構評估、總裁驗收、業主預驗收等多種方式，對交付產品的質量開展了全方位排查。各大房企升級原有交付體系，推出“放心交”等幸福交付計劃，持續開展“質造+”系列行動，帶客戶透明化直擊項目進度與品質。
據不完全統計，2022年超60家房企累計交付約400萬套房屋。
對于目前的保交付現狀，東方證券指出，監管對于保交付的決心有助于恢復購房者的信心，但隨著政策細節的明朗，此前關于保交付本質上是提高購房者債權優先級的觀點不斷被印證，出險房企難以通過保交付直接削債或回血，緩解本輪行業危機的關鍵依然在于購房市場的回暖。預計對購房需求釋放的推動效果有限，仍需期待進一步的實質性寬松政策。
