出品|搜狐智庫
編輯|王曉旭
據不完全統計，截至目前，已有沈陽、南京、西安、蘭州、長沙、太原、濟南、福州、鄭州、合肥、武漢、西安、廣州、成都、杭州等至少15個省會城市調整了限購政策。
根據中指研究院監測，9月以來各地放松限購政策主要涉及全面放開限購、縮小限購區域、針對特定面積段取消限購、降低非本地戶籍人口購房門檻、針對人才或多孩家庭優化限購等方面。截至10月16日，已有12個二線城市全面放開限購，廣州則成為第一個放松近郊限購的一線城市。
其中，全面取消限購政策的省會城市就有7個，包括南京、蘭州、合肥、濟南、福州、鄭州、武漢等。
放開限購到底能起到多大作用？北京上海是都應該放開限購？房地產政策應作何調整？搜狐智庫連線青島大學財富管理研究院教授易憲容，對此進行探討。
易憲容表示，放開限購對于活躍房市沒有用，這些都是房地產限制性的行政性政策，是在房價只漲不跌時托高的房地產政策，現在市場態勢發生了根本性變化，或房價只跌不漲了，現在該是全面取消政府對房地產市場的行政性干預的時候了。
易憲容認為，包括北京、上海在內的所有城市都應該放開限購，撤銷所有的行政性政策，完全由市場決定房價，但住房市場具有公共性的性質，即居住正義，所以要重建房地產的發展模式，住房市場應該是30%以上的保障性住房，這是保證弱勢居民住房正義；60%是消費性住房，這部分住房只能保證個人消費，不可交易獲得收益；其余的20%完全由市場決定。
至于政府建設保障性住房的錢從哪來，易憲容說，可以減少政府的行政性支出，減少政府的城市固定資產投資，征收房地產物業稅及囤房稅等來提供。
以下為對話精編：
搜狐智庫：放松限購對房市的影響到底有多大，它有用嗎？因為我們前期也有一系列房市的政策，但是效果并不是很明顯。
易憲容：沒有用，半點用都沒有。
本來這些政策就是房地產上漲時托市的政策，用托市方式來引導民眾進入市場高價買房。現在房價全面下跌，如果房價在上漲這個政策是有用的，但現在跌了百分之幾十，哪里還會有用？市場形勢發生了根本性變化了。
搜狐智庫：您意思是，原因還在于大家預期上不來？
房地產市場的預期一旦改變，房地產下跌的趨勢難以改變，房價還會下跌的，這種市場預期要逆轉短期內不會發生。房地產幾十年都在上漲，泡沫很大，但是現在政府還是想不讓這個泡沫被擠破，幾乎是不可能事情。這時候所有行政性政策出臺是沒有用的。房價上漲時，使用行政性政策可以讓房價越漲越高，但是房價下跌時，所有的行政性政策，比如放開不放開限購，都沒有用。
搜狐智庫：現在房地產泡沫大，不是需要慢慢調控到正常價格，該跌就跌嗎？
易憲容：房價本來不要調控的，是市場決定的。泡沫大就得跌，有人買就漲。所以放開不放開限購都一樣。
搜狐智庫：那您覺得就該讓房價繼續跌下去嗎？如果大家都不買的話。
易憲容：買不買民眾自己判斷，不要說大家不買。房地產既然是一個市場，政府就不要出行政性的政策托市，應該把所有行政政策全部撤銷，不用放開，全部撤銷，由市場來決定。
搜狐智庫：一切由市場來決定的話，像北京、上海如果放開限購等政策，房價會不會繼續飆升？
易憲容：不可能的，只要保障性住房跟上就行。我早就提出來，要重建房地產的發展模式，住房市場應該是30%以上的保障性住房，這是保證弱勢居民的住房正義；60%是消費性住房，這部分住房只能保證個人消費，不可交易獲得收益；其余的20%完全由市場決定。北京、上海這樣的一線城市只要建30%以上的保障性住房，保證弱勢民眾的基本居住條件，其他的政府不用管。
搜狐智庫：當前保障性住房的供給情況如何？
易憲容：我們當前有2%-3%的保障性住房，像中國香港有50%以上的保障性住房，新加坡是85%。中國內地學習中國香港房地產發展模式，只學習高房價、高地價，而沒有學大比例地建保障性住房，保障性住房是居住正義，應該由政府出錢來建設保障性住房。
搜狐智庫：政府建設保障性住房的錢從哪來？
易憲容：政府可以減少多方面的公務支出，可減少城市固定資產投資，特別是那些沒有一點收益的固定資產投資，但保障性住房的投資不能減少。
搜狐智庫：所以您的意思是，解決房市問題，最重要的是保障性住房的供給？
易憲容：保障性住房增加到30%，市場全面放開沒有一點問題。
特別是一線城市，重要的是保障性住房跟上，保障性住房有些是房價十分之一的價格。只要把這個東西做好，其他的無所謂。
搜狐智庫：但是現在保障性住房的規模沒跟上，如果一下子取消行政性政策，市場會不會亂套？
易憲容：不會的。現在有些居民的居住條件比較困難，但解決這些問題是政府的責任，也是居住正義重要的方面。政府真正有心，這個問題很快就能解決問題，可以先宣布未來歷年建設保障性住房的計劃，比如第一年建多少，第二年建多少，規劃出來。讓住房困難的人先看到希望，很多人會覺得現在條件困難一點也沒關系，也不會造成沒有支付能力也去購買住房。