今年以來，無論是媒體還是國家層面，對于三四線城市的關注度降低了很多，主要是這一波行情集中在一線城市和熱點二線城市，房價上漲的話題以及調控的方向也在這些城市，但我說過，買房與否不能只看一時的房價上漲與下跌。

就現在的情形看，全國房價整體上漲勢態已基本得到控制，一線城市以及熱門的二線城市房價在要漲卻不能漲的境地中盤旋，而前些年大城市分房價下跌三四線城市房價猛漲的情況在發生改變，甚至不少三四線城市已經有了明顯的下行壓力，越來越多的購房者也認識到，不想再為這些城市的高房價買單。

2020年因為特殊原因，很多人期盼著能有一個比較寬松的政策環境，不出所料，政策環境相對寬松，但是調控絲毫沒有放松，依然在堅持房子是用來住的不是用來炒的這個定位上沒有動搖，實際上很多人以為三四線城市房價會大漲的希望落空了。

今年3月，35個三線城市中，仍有10個城市二手房價格低于一年前，這些城市分別是牡丹江、南充、北海、安慶、瀘州、吉林、常德、襄陽、錦州和宜昌，均來自中西部和北部的三線城市。如果不考慮通脹，那么牡丹江今年一季度房價的跌幅直接回到2007年的水平。

由此可見，這些城市的房價下跌是相當明顯的，我認為它不同于一線城市房價的回落，這種回落更真實反映了需求，而一線城市房價回落更是一種政策性回落。

過去三四線城市可以說趕上了一波紅利，一方面來自于一二線城市嚴厲的調控擠壓效應，另一方面則是棚改貨幣化政策，直接拉動了需求，讓不想買房的也去買了，在與投機炒房的涌入共同作用下，市場變得更加不理性，從而直接推動了三四線城市房價的上漲。

然而作為支撐三四線城市房價上漲的棚改貨幣化政策也將全面退出。2018年，要求棚改貨幣化政策逐漸退出，因地制宜推進棚改貨幣化安置。應該說過去這兩年，三四線城市樓市亮了不少。雖然今年有所回升，但仍然處在較低水平。不是說房價低，而是上漲指數較低。

從上面的數據可以看出，不僅僅是全國房價在嚴重分化，就是三四線城市房價也在分化。以牡丹江為例，它是當前東北收縮型城市的典型。由于產業發展較弱，人口外流，又加上之前各種政策補貼和支持蓋了大量房子，如今新的剛需卻難以跟上。

所以，總結起來，買房時選擇一二線城市要優于三四線城市，輕易不要碰三四線城市，但并不是說三四線城市房子就真的不能買了。經濟學家馬光遠就曾表示，三四線房價偏低不代表都可以投資，都可以買。大量的三四五線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗。

但馬光遠也在后來的解釋中表達了自己的觀點，“有些專家動輒三四線房價如何如何，可是，三四線城市東西部的表現是完全不一樣的，即使同樣在東部，有經濟實力和沒經濟實力，人口流入和人口流出的城市也是不一樣的。”

我覺得這是比較客觀的，你再怎么說三四線城市不能買，但是這里的剛需改善人群不買能怎么著?所以，如果是剛需基本上不用太考慮這些，考慮也沒用，反正是用來自住的，但如果是投資，那么真得需要花費你大量的精力去做研究了。

可以看看，樓市較為冷清的三四五線城市是什么特點?這些城市主要表現在人口基礎差或者凈流出，經濟活力低等特征。反觀樓市火熱的三四五線城市，則主要位于長三角、珠三角這些城市群里面，這些城市經濟發展基礎好，人均收入高，人口流入多。

這么說來，雖然是三四線城市，但是一些城市群還是可以考慮的，為什么環京不行?我認為不是環京不行，而是未來環京也一定行，只是現在處于調整階段，只要房價過去沒有上漲太多，那么還是有潛力的，顯然，環京之前透支得還是挺嚴重的。對于大城市周邊的三四線城市，有人口流入的城市，未來或許還有機會。

說白了，中西部和北部的很多三四線城市，由于產業欠發達，經濟活力較差，人口大量外流，樓市需求較少，加之供應量又大，因此房價面臨下行壓力。如果是投資是很可能被套住的，環京就是最好的教訓。

當然，買房不能看短期的房價上漲與下跌，也不要看當下的市場火爆與冷清，更不能看有沒有調控。應該從長遠著眼，多數三四線城市可能真的是沒有人口產業資源支撐，很多地方的房子已經嚴重過剩，這樣的地方肯定沒有前途。

剛需自住沒什么可說的，投資者就很像過去那么走運了，二手房市場流動性較差的三四線城市，很難保證一定獲利，當年制造的房價上漲錯覺，現在環京的樓市正在懲罰高點進入的投資客。

三四線城市真實的樓市現狀就是，二手房不好賣，四五千的房價都買不起。有些城市根本就不具有流通性，真的是有價無市。前段時間官方發布意見稿，縣城新建住宅不得超過18層就是一個信號。