一條“三道紅線”已讓房企直呼徹底改變房地產的行業規則，如果居民房貸也收緊呢?

9月28日，據21世紀經濟報道，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。其中一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。

數據顯示，房地產貸款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。若新增房地產貸款占比降至30%，該比例水平大致相當于2015年房地產去庫存政策推出之前的比例水平。

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居民房貸周期將延長

貝殼研究院首席分析師許小樂認為，在上述政策下，未來銀行體系對于購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格。

根據貝殼研究院數據，重點36城9月平均放款周期為39天，環比延長1天，房貸平均放款周期拉長的城市數量由13個增加至18個，其中深圳在“715”房地產調控加碼后，購房信貸收緊，平均放款周期已連續三個月持續延長，9月為43天，是2019年以來月度最大值。

許小樂預計未來一段時間放款周期將繼續延長，不僅如此，他認為，在規模限制下銀行涉房貸款額度將主要向首套剛需及合理家庭自住購房需求傾斜，而且主流銀行貸款額度將向城市基本面較好、市場較穩健的核心一二線城市傾斜。

“對于短期市場熱度較高引發調控加碼如銀川、常州、沈陽等城市，購房貸款額度將有所收緊。”許小樂進一步表示。

合碩機構首席分析師郭毅表示,央行數據顯示，8月住戶部門中長期貸款增加5571億元，增速大約25%，相比之前增速明顯，監管層降低居民房貸，同時，限制房企融資，更多是從企業和個人兩端力求房地產市場的穩定發展，避免泡沫的滋生。

郭毅認為，今年雖然經歷了疫情，但各個地方城市紛紛拿出人才引進、人才補貼及公積金等各個層面寬松的政策，客觀上，對樓市需求升溫以及投資需求的抬頭醞釀了滋生的土壤，地方政府出于財政收入的需要，很難真正的實施因城施策，從中央的層面來說，出臺政策體現了保持市場穩定的堅決信心。

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房貸被限制，房價會降嗎?

“房貸和房價猶如薪與火，房貸增房價必然增，房貸降房價必然降。”這是網上點贊較高的一條回答，那么，居民貸款被限制會導致房價下跌嗎?

業內資深人士表示，降低居民杠桿，相當于提高了房貸的門檻，一定程度上會減少購房需求，但并沒有改變房產作為商品的價值屬性，更不會對房價產生根本性改變，不過，該政策可能會改變房地產行業的整體趨勢。

“房貸與房價之間有一定的關聯關系，但并不表示信貸的寬松或收緊，房價就一定產生很大的波動，但的確會產生一定程度的影響。”合生創展華北區域公司營銷與資產經營中心總監孟祥熙表示，影響房價的因素很多，最主要的就是房地產的相關管控政策，但信貸只是其中的一個因素而已，對老百姓而言，買房很看預期，區域的未來發展潛力會在很大程度上影響房價。

中央財經大學教授魯桂華表示，要求房企降負債，實際上是限制房地產的供給能力，壓縮房地產貸款實際上是限制房地產的需求，這個得看哪一方面的力度大，需要時間來觀察。

魯桂華進一步表示：“如果是房貸的控制力度比較大的話，需求會下降的比較多，房價或許會下降。如果是房地產降負債的作用力比較大的話，供給下降的會比較快，房價或許會上升。”

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傳統發展模式面臨空前的壓力

8月，央行和住建部召開房企座談會，房企被要求按照“三道紅線”(剔除預收款后的資產負債率大于70%/凈負債率大于100%/現金短債比小于1.0倍)降負債。9月26日，據財聯社報道，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

許小樂認為，銀行涉房貸款規模占比設置上限，是從金融端降低地產行業負債的舉措，與地產企業端“三道紅線”降負債形成互補。

“地產行業去杠桿、去金融化達到前所未有的程度，傳統地產行業發展模式面臨空前的壓力。”當代置業執行董事兼總裁張鵬表示，2020年是地產金融形勢變局和破局的元年，資管新規實施幾年下來，到了今年進入全面收官的階段。

張鵬認為，該政策將全面引導地產行業改變傳統粗放的、高周轉的、高杠桿的發展模式，這些政策的實施和堅持已經帶來了巨大的效應，引導標準化和非標金融產品投資者轉型股性或股權投資，打破剛性兌付，金融機構從傳統的融資業務轉型專業化的投資業務，降低整個社會的債性風險，形成地產與金融聚焦投資性活動的良性循環。

張鵬表示：“長期來看，地產行業專注產品屬性，聚焦投資價值的局面勢必全面展開，順應房住不炒的行業大勢。”

郭毅認為，房企接下來很可能會加大促銷力度，同時減少高價拿地的投資訴求，從地價的穩定到房價的穩定，到市場供應的大量釋放，都有可能達到區域市場的供需平衡，供需預期的穩定，從而為房價的穩定奠定良好基礎。